xx城營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 的銷售周期較長(zhǎng)，活動(dòng)行銷將成為本項(xiàng)目成功的制勝法寶。 2）現(xiàn)場(chǎng)包裝 —— 主題樣板房 項(xiàng)目 2023年推廣策略 主要是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓處的導(dǎo)視系統(tǒng)，須體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，符合主力客戶年輕人的喜好。 ? 第二步 在塔園路通車后， 加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的導(dǎo)視系統(tǒng) ，包括圍墻、道旗、精神堡壘、看板、導(dǎo)視牌等。 申辦時(shí)間： 2023年 10月份 申報(bào)“國(guó)際花園社區(qū)”，為項(xiàng)目景觀社區(qū)概念打好基礎(chǔ) 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)選 品牌策略 成立“誠(chéng)河會(huì)”會(huì)員組織 ?開辟“誠(chéng)河會(huì)”會(huì)員組織，成員主要為項(xiàng)目購(gòu)房業(yè)主，其次為外部的意向客戶； ?對(duì)于會(huì)員，可以設(shè)臵定期活動(dòng)：如“帶新客戶成交”的抽獎(jiǎng)活動(dòng)，并定期進(jìn)行爬山、采桔等客戶維護(hù)活動(dòng)，提升項(xiàng)目的品牌。 在前期景觀規(guī)劃的時(shí)候， 注重概念的提出 ，如“十大主題景觀”等概念的營(yíng)造。 我們將誠(chéng)河臵業(yè)品牌定位為： 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 品牌物管顧問(wèn)的嫁接 物業(yè)管理對(duì)中高檔樓盤顯得尤為重要，好的物業(yè)管理可以有效支撐項(xiàng)目的定位，能有效吸引消費(fèi)者眼球。 ?小高層 —— 高開高走 依托一期多層產(chǎn)品建立的市場(chǎng)口碑，以略高于市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格推出項(xiàng)目的小高層產(chǎn)品， 通過(guò)與 先前多層價(jià)格的對(duì)比來(lái)削弱客戶對(duì)于小高層價(jià)格高開的抗性 ，隨后再依據(jù)市場(chǎng)行情與銷售情況，為一期最后一批小高層產(chǎn)品的價(jià)格提升劃上一個(gè)完美的句號(hào)。 另，我司認(rèn)為，入市時(shí)機(jī)的后延將會(huì)帶來(lái)以下種種的威脅！ 1）入市策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價(jià)格策略 2）推案策略 4）客戶策略 稀缺先行、藍(lán)海占領(lǐng) 一鼓作氣、多量少推 我們將以資金回籠為目的，以稀缺的多層產(chǎn)品為先鋒，在 08年 9月之前 將一期共 715套房源分四批推出，以閃電戰(zhàn)的形勢(shì)迅速抓取區(qū)域客源，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)！同時(shí)，項(xiàng)目別墅產(chǎn)品將在 08年 10月推出第一批次房源。 我司建議，將項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)定在 2023年 5月中旬！ 1）入市策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 ?政策方面的干擾： 受本次新政的影響， 08年各大銀行的貸款額度必然會(huì)有所緊縮，而上半年通常是其放貸的高峰期，若沒(méi)有抓住這樣一個(gè)時(shí)機(jī)，則可能會(huì)面臨銀行沒(méi)有貸款額度的尷尬局面。 2023年項(xiàng)目銷售策略 1）入市策略 ? 市場(chǎng)條件有利： 眾所周知，每年的春秋兩季是房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金季節(jié)，這兩個(gè)階段是房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍的時(shí)期，特別是“春交會(huì)”前后是許多發(fā)展商選擇開盤的時(shí)期，在房地產(chǎn)銷售的黃金期作為本項(xiàng)目首次公開的時(shí)機(jī)，可以依托市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，為本項(xiàng)目的銷售推波助瀾。 目錄 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)展望 第三部分、 2023年媒體建議及費(fèi)用預(yù)算 第二部分、 2023年項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 一、賣點(diǎn)提煉 三、營(yíng)銷策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 ?地段價(jià)值 ：地理位臵優(yōu)越，屬于獅山路商貿(mào)圈范圍，未來(lái)都市CBD中心生活區(qū)域； ?品牌價(jià)值： 誠(chéng)河臵業(yè)扛鼎之作，蘇州新區(qū)又一標(biāo)桿性樓盤； ?產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 規(guī)模； ARTDECO建筑風(fēng)格；稀缺多層； ?優(yōu)越的周邊環(huán)境： 橫山自然景觀資源、天平學(xué)院人文氛圍、周邊生活氛圍日趨成熟； 一、賣點(diǎn)提煉 目錄 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)展望 第三部分、 2023年媒體建議及費(fèi)用預(yù)算 第二部分、 2023年項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 一、賣點(diǎn)提煉 三、營(yíng)銷策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 綜合考慮客源，突出項(xiàng)目地段規(guī)模優(yōu)勢(shì)，我司建議項(xiàng)目整體形象定位： 獅山繁華圈 〃 絕版生活新城 定位闡釋： ?獅山繁華圈：突出項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，及逐漸成熟的繁華生活，顯示出項(xiàng)目的優(yōu)越性； ?絕版生活新城：將生活的概念融入到項(xiàng)目中，以“城”凸顯項(xiàng)目的大盤氣勢(shì)和品牌形象。 ③ 政 府 —— 調(diào)控： 08年的宏觀調(diào)控將繼續(xù)在加息中拉開序幕，并以組合拳的形式出擊，最有可能的就是出臺(tái)矛頭直指開發(fā)商的相關(guān)政策，例如，將預(yù)售制、貸款發(fā)放與工程進(jìn)度嚴(yán)格掛鉤。但總體來(lái)講蘇州今年房?jī)r(jià)走勢(shì)一路狂飚，蘇州市房?jī)r(jià)水平達(dá)到歷史新高。 ② 影響消費(fèi)者對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步加重了其觀望的情緒。 ② 如果僅提高首付的話，可以相信，本次調(diào)控又將成為“空調(diào)”，但和利率提高相結(jié)合，本次調(diào)控在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)對(duì)投資和投機(jī)者產(chǎn)生致命的打擊，甚至影響到了改善居住條件的自用客群。對(duì)于出具虛假收入證明并已被查實(shí)的單位，所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。其他均按第二套房貸執(zhí)行。 ③ 商業(yè)用房購(gòu)房首付款比例不得低于 50%，期限不得超過(guò) 10年 ，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期檔次利率的 ，對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于 45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 按規(guī)定參加社保 ３年以上 。 且被單位合法聘錄用，參加社保、醫(yī)保、公積金，具有合法穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的，允許其本人、配偶及其未成年或待業(yè)未婚子女整戶遷入。 成交套數(shù)0501001502002503001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 3057307349749770006802641455564899506650800100020233000400050006000700080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月單價(jià): 元/ ㎡ 07年成交價(jià)格分析 蘇州市 110月房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 成交均價(jià)02023400060008000100001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30十一月蘇州住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖 十一月蘇州住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖07年 11月蘇州住宅成交均價(jià)走勢(shì) 成交均價(jià)： 7068元 /平方米 ,比上月下降 281元 /平方米，降幅為 ％。精彩 2023， —— 誠(chéng)河 〃 紫荊城營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告 蘇州市博思堂投資顧問(wèn)有限公司 誠(chéng)河 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 07年供求情況匯總 蘇州市 07年 11月房產(chǎn)市場(chǎng)成交情況 11月份蘇州市區(qū)商品房（住宅類）共成交： 4663套，比上月上升 796套，升幅為％ ；成交面積為： 630009平方米，比上月上升 170575平方米，升幅為 ％ 。 已婚人員應(yīng)達(dá) 7５平方米以上。 被單位合法聘錄用 ３年以上 。 ② 對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房，又申請(qǐng)購(gòu)買等二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請(qǐng)。“利率一個(gè)是打八五折，一個(gè)是上浮 10%， 相差 25%。 3） 貸款新政解析 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判
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