美格行-萬科城商業(yè)銷售執(zhí)行策劃案-全文預覽
【正文】 險控制、穩(wěn)定性和增值性、投資行為是宣傳的重點。 第五部分 推廣策略建議 三、推廣步驟 第 二 是項目區(qū)域價值的升溫烘托 第 一是 項目商鋪創(chuàng)富模式的引發(fā)以及推廣渲染 第三是項目商鋪投資產(chǎn)品的價值分析 第五部分 推廣策略建議 第一階段：理念灌輸 以雷霆萬鈞之勢強勢出擊，進行“洗腦工程”，把本項目的投資理念和機會傳達每一目標投資客戶。 ?其次，從購買行為上分析，多元化的經(jīng)營業(yè)態(tài)能夠吸引到不同需求的消費群體，短時間就能受到不同類別的消費者關注，從而更有效地解決人流量和商業(yè)氣氛較為缺乏的問題。 ?通過客戶資源的有效整合，實現(xiàn)這些客戶的投資意愿。 酒店展銷會（推介會）活動安排 推介會起源 經(jīng)統(tǒng)計，今年我司在操作龍華國際電子城、布吉東大街以及四季花城兒童街累計有 4000多客戶。 ?保持強銷勢頭。 ?以 “ 搶購熱潮更盛 ” 造勢。 事件營銷策略， 解籌活動等主題活動。 活動四：萬科城（住宅）嘉年華會真情回報。同時，針對解籌落選客戶可實現(xiàn)籌金互轉(zhuǎn)，并享有特定購鋪優(yōu)惠。 （視當時銷售進展情況可舉行 23次） 邀請已進駐商家，意向進駐商家，廣泛投資意向客戶、各大媒體記者等，利用周末在現(xiàn)場舉行招商成果發(fā)布會，以宣傳萬科城風情步行街的招商進展，及進駐商家情況。 ?有針對性地入市，從包裝中體現(xiàn)個性，預熱市場。 公開解籌前三周進行媒體平面宣傳， 活動 可通過一系列的活動來預熱市場。 時間 營銷重點 項目配合 營銷目標 公開解籌前12個月 包裝 項目包裝。 ?完成售樓處建設 ?內(nèi)部認購程序?qū)彾ā? 所占比例 優(yōu)良鋪位 中等鋪位 較差鋪位 第一批 中 多 少 第二批 少 中 多 第三批 多 中 少 第四部分 價格制定策略建議 第五部分 推廣策略建議 一、營銷推廣時間節(jié)點計劃 營銷階段 時間段 營銷目標 備注 市場預熱期 正式開始認購籌碼 前 接受咨詢，登記 部分銷售信息發(fā)表 認籌登記期 約 2個月 認購銷售單位 120％～ 150％的籌號 面積區(qū)間 ， 價格區(qū)間的模糊透露 ， 認籌優(yōu)惠 強勢熱銷期 解籌之日起 1個月內(nèi) 獲取 6070％ 的銷售率 公開解籌 持續(xù)銷售期 約 12個月 90%以上銷售率 速度營銷 ， 鞏固成果 第五部分 推廣策略建議 （一）市場預熱期 時間 營銷重點 項目配合 營銷目標 正式認籌登記前 ?在萬科開發(fā)的社區(qū)內(nèi)制作宣傳展板，設立登記熱線。 第四部分 價格制定策略建議 六、銷售價格策略 ?價格低開高走 ， 做好鋪位銷控 ， 給買家造成價格時 刻都要漲 ， 制造心理緊張氣氛； ?增加首期款免息分期支付 (但無付款方式折扣優(yōu)惠 ) 價格賣點； ?推出特惠單位 ， 吸引眼珠 ， 制造誘惑力； ?以額外較低折扣，吸引一次性付款買家。 面價計算方式 面價應換算成普通按揭和預留優(yōu)惠的價款（人民幣 /港幣），如普通按揭為 95折，預留優(yōu)惠 2個點，則面價＝單價 建筑面積247。 第四部分 價格制定策略建議 （三）其他修正參數(shù) （四）輔助價格措施 第四部分 價格制定策略建議 ?一次性付款 95折 ?即供按揭 98折 ?特惠分期 無折扣 二成首期，五成按揭，其余三成在一年內(nèi)分六 期平均支付。 ?鋪位的規(guī)則性和實用性越好，則鋪位的價值越高。 等級 特征描述 區(qū)域 總面積（㎡） 總體均價（元 / ㎡） 參數(shù)區(qū)域均價（元 / ㎡）銷售收益（元）一等級臨街坂雪崗大道和社區(qū)主入口，緊靠超市出入口C 區(qū) 3 ＃一層左側 15000 12% 16800 23605848二等級 臨街坂雪崗大道和社區(qū)主入口C 區(qū) 2 ＃一層左側和部分主入商鋪 15000 9% 16350 4181676三等級 臨湖商業(yè)一樓 C 區(qū) 1 ＃和 C 區(qū) 4 ＃ G 層 15000 5% 15750 15477683四等級 社區(qū)出入口，兼顧對外經(jīng)營C 區(qū) 5 ＃一層、 C 區(qū) 4 ＃一層非臨湖段 15000 0% 15000 12929850五等級 商業(yè)街內(nèi)環(huán)C 區(qū) 1 ＃一層左側、 C區(qū) 1 ＃和一層右側 15000 2% 14700 14156688六等級 臨湖商業(yè)二樓 C 區(qū) 1 ＃和 4 ＃ G 層 15000 7% 13950 6499724七等級 完全社區(qū)商業(yè) A 區(qū) G 層 A 區(qū) G 層 15000 12% 13200 20934804小計 —— —— —— —— 14997 97786272特殊級別 完全社區(qū)商業(yè) A 區(qū)一 層 A 區(qū)一層 9000 10869390合計 —— —— —— —— —— 108655662按照商業(yè)規(guī)律，二層價格為一層的約 6 7 折，為 7 9 2 0 9 2 4 0元，考慮到本項目二層人流到達的便利性和二層商鋪的實用性，綜合修正為 9000 元 / ㎡在分區(qū)價格的基礎之上，對每一個具體鋪位進行定價時需考慮鋪位的門面，總體大小，有無臺階，鋪位的規(guī)則性和實用性，鋪位的朝向等多個個方向進行細化及量化，從而形成最終的每個鋪位價格表。 各樓盤的指數(shù)和 ） 因此，萬科城風情步行街 一樓商鋪的均價為 15287元 /平方米，由于處在新區(qū)，修正平均價格為 15000元 /平方米 。 第四部分 價格制定策略建議 一、銷售平均價格定價原則 ?采用不同的銷售策略； ?停車便利性及交通組織的便利性； ?片區(qū)內(nèi)租金水平； ?片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Γ? ?片區(qū)內(nèi)物業(yè)銷售價格比較； ?同比項目銷售價格的參照。這兩部分可在銷售價格上予以調(diào)整。 已租商戶免租期的不同，與銷售價格的關系。 大客戶提前認購 考慮購買多間鋪位的客戶要求鋪位之間必須是連續(xù)的，如在解籌當天根據(jù)抽簽
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