【正文】 而且您看啊，您以前買的是（*面積）的房子，現(xiàn)在大了（數(shù)字）平方，這是什么概念，這說明您住著更舒服啊！我有個客戶買的是6號樓132平方的，一直擔(dān)心四室太擠了，現(xiàn)在知道房子面積變大了放心多了，人家說這才合理嘛，住著舒服。大哥，咱們的商鋪你也看啦，戶型優(yōu)勢明顯，純商業(yè)，商住一體，各需所求。大哥，相信周邊您也都轉(zhuǎn)啦，他們的價格您也清楚8000~，可是大哥，他們這些鋪子不是在賺錢啊，才剛算是養(yǎng)鋪階段，因為他們都是社區(qū)沿街商鋪，沒有我們社區(qū)沿街和大型商圈帶動的高回報，客群少，我們是成型即收益。大哥我知道您現(xiàn)在擔(dān)心我們這是期鋪，近期見不到收益。您說想要南向鋪子，采光好，我非常理解。一般社區(qū)商鋪租金也就是4%多點，以后最高也就5%左右，但商圈型商街的租金收益一開始就能達到6%—7%，隨著逐步繁榮到達8%以上沒有問題啊。現(xiàn)在三中也建設(shè)在黃河路路南，由學(xué)校帶動起來的人流量也會非常大。雙子座是棗莊政府60億巨資打造的地標(biāo)性建筑，以雙子組為中心的步行街絕對是新城人氣最高的消費街。咱買鋪子不管是自己用還是出租都需要人氣。這些咱都做好了，您還擔(dān)心小小的西山問題？更何況最西戶還多了扇窗戶，而且西戶不管是采光還是觀景效果都比中間戶好。你可以看到，八號樓旁邊很短的距離就是咱們的九號樓，這在光照上就不會有西山這一說。而且還有很多贈送面積，是性價比非常高，非常受歡迎的。換房子的時候問題就出現(xiàn)了，二套房了！60%首付，利率上調(diào)10%。大哥，您說想買個小的，夠住就行，其實以前我也是您這種想法，但現(xiàn)在不是了。就和我們六九號樓一樣，現(xiàn)在多少人想買，可惜都沒房源了。買期房就不一樣了，你可以隨時檢查工程進度，施工質(zhì)量。但是，您也要看到，現(xiàn)在整個市場哪有建到現(xiàn)房才開始賣的？不都是從期房開始的么?而且您可以看到，咱們小區(qū)一共八棟住宅，現(xiàn)在五棟都是現(xiàn)房了，只有三棟樓在建?？傊谕瑐€地段下，無論是樓間距，戶型設(shè)計，小區(qū)綠化，公攤，物業(yè)，等等這些，咱都是新城區(qū)唯一一家買到的最值，最高檔，最好的小區(qū)，真的是物有所值，物超所值，所以像你這么有身份，有修養(yǎng)，有品味的大哥就應(yīng)該住在咱們小區(qū)，就應(yīng)該成為中央花城最尊貴的業(yè)主。另外大哥你應(yīng)該看了周邊很多的樓盤，你想想就目前周邊現(xiàn)有已交房入住的樓盤，正在建設(shè)中的樓盤也好，有那個開發(fā)商小區(qū)的綠化植物是引進南方昂貴的喬木，灌木??？沒有，給你舉個例子，大哥，你應(yīng)該很早就聽說過香樟樹這種樹木吧，咱們小區(qū)后期將會種植這種香樟樹，為什么呢？首先香樟樹的種植可以防止夏秋兩季蚊蟲的叮咬，具有很好的防蚊蟲叮咬防護的作用，等到夏天自己的家里都不需要掛蚊帳，其次就是它大多是在一線二線城市的高端社區(qū)，高品質(zhì)社區(qū)才會種植，它的價格非常昂貴，體現(xiàn)了一個高檔次的居住社區(qū)，最重要的是這也充分表現(xiàn)出咱們開發(fā)商不僅僅是追求利潤最大化，更多的是打品牌，樹口碑，打造高檔社區(qū)的決心，因為開發(fā)商建的是第一期。與凱潤花園對比專題大哥你說的凱潤花園我具體不清楚，但是我有同事的客戶之前在那邊看過，聽同事說他的客戶這次來新城買房子最重要的是考慮小區(qū)的景觀綠化和樓房居住的樓間距，重點考慮后期居住小區(qū)的物業(yè)管理等等，當(dāng)時聽他這么說，自己都覺得大哥確實是在追求品質(zhì)，追求生活，追求完美，真是令人十分的驚訝，當(dāng)然他說了一句很現(xiàn)實的話，買這套房子花錢可不是一筆小數(shù)目，因為畢竟自己也到了進入退休年齡段，所以當(dāng)時來了咱們這里一共看了三趟，才下定決心直接交的是首付款。大哥，還有一筆賬，現(xiàn)在新城區(qū)咱們周邊的樓盤等到交房時都要收取150元170元每平方的配套費，凱潤花園是一萬九千八的配套費，咱們這邊是免配套費的，只需要3000元的天燃?xì)夂?00元的有線電視。這種設(shè)計在購房者看來是稀缺的，就周邊幾個社區(qū)來說，一方面是公攤大，另一方面是居住的舒適度明顯大減。而且，大哥，現(xiàn)在買房子不僅僅是買一個水泥框架，更重要的是社區(qū)以后的居住環(huán)境，這也是現(xiàn)在購房者重點考慮的因素之一。而咱們中央花城正是出于奧體中心旁，擁有有高鐵效應(yīng)，鳳鳴湖、龍?zhí)逗?、南方植物園、龍?zhí)豆珗@、巨山公園、九頂山公園等環(huán)繞的絕版地段。今天你到新城看房子，先不說買不買，就這一點，大哥，我覺得你眼光非常超前，絕對看好了新城未來的發(fā)展，也絕對看好新城這邊的居住環(huán)境。任何商品的價格沒有高與不高，只有值與不值，比如汽車，一輛奇瑞與一輛奔馳都是交通工具，但為什么價格有天壤之別呢？就是因為其中的配置不同，安全系數(shù)不同，使用的舒適度也不不同，正所謂：“一分錢一分貨”，所以，大哥我們買東西不能只看表面價格，更要考慮內(nèi)在品質(zhì)，買房子更應(yīng)該如此！據(jù)數(shù)字統(tǒng)計人的一生有70%的時間是在家中度過的，、成本分析棗莊人都知道市政府在大力發(fā)展新城區(qū)，要把新城區(qū)打造成環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化城市新區(qū)，買房子肯定首選新城區(qū)，您也看到了新城區(qū)的房價參差不齊，因配套和檔次不同價格各異，咱們中央花城是新城唯一一家低密度高綠化的社區(qū)，你買咱們的房子花的是小高層和高層的價格，但買的卻是多層的完美戶型和舒適度。由以前的茅草屋，石頭屋到紅磚和水泥的磚混屋，再到框架結(jié)構(gòu)的空心屋，最后到現(xiàn)在的框剪結(jié)構(gòu)的防震，防水，隔水，保溫的高層；由以前孤零零的房子到現(xiàn)在的園林，綠化，假山，一切智能化；由以前的多層到現(xiàn)在的告別爬樓梯的高層；由以前的視野近的只能看到自己的小院子到現(xiàn)在站在陽臺上就可以俯視整個城市的風(fēng)光；由以前的普通玻璃到現(xiàn)在的雙層中空塑鋼窗；無論是房子的質(zhì)量還是房子的整體品質(zhì)都在不斷的提升，再加上鋼筋水泥的不斷上漲，建安成本必然會不斷上揚。（1土地成本：土地的特殊性決定了土地的稀缺。這就是為什么國家政府遏制房價，但是三四線城市房價穩(wěn)步上升的原因，除此之外也是因為房價沒有泡沫，都是剛性需求，這一點也是非常重要的原因。(3其他：換房的，以小換大的，以大換小的，改善型的，換環(huán)境的，換有暖氣的，等等等等，因為新城是方向，是未來的cbd，有眼光人士都會在新城定居。需求量的體現(xiàn)：（1從新城的發(fā)展來看新城必定要發(fā)展成為一個大城市。，我們現(xiàn)在賣的是樓王8號樓，和2號樓是177米樓間距，前不遮后不擋，前面是近30畝的歐式皇家園林，光這一點，已經(jīng)是很稀缺的了。薛城、市中、這足以說明棗莊市政府發(fā)展大新城的決心。所以，我們中央花城以好地段，好環(huán)境，高素質(zhì)的品牌物業(yè)給業(yè)主提供一流的生活環(huán)境，人們爭相購買，并且因核心絕版地段，隨著時間的流逝更顯珍貴，是最能體現(xiàn)升值保值的。人文——實驗學(xué)校、三中、八中、市政機關(guān)單位內(nèi)部環(huán)境：自然——27畝大花園，植被，園林人文——高素質(zhì)業(yè)主 千金買房，萬金選鄰，您長期居住也要關(guān)注您的對門及鄰居都是什么樣的人吧，目前在咱們這里購房的都是像您這樣注重生活品質(zhì)的人，一般是周邊政府機關(guān)人群，或者是生意比較成功的老板，再就是礦上的領(lǐng)導(dǎo)，都不是一般人啊。在21世紀(jì)的今天，更多的人除了要求房屋功能齊全、舒適外，更注重居住質(zhì)量的提高。大哥！您肯定非常認(rèn)可咱這個地段吧。這樣的房子才是真正有升值空間的好房子，絕對也是最合適您的。另外房屋建設(shè)成本也在增加，為什么會有這么大的漲幅呢？用經(jīng)濟學(xué)來解釋通貨膨脹就是：當(dāng)貨幣發(fā)行量超過所能購買的實物（包括人力）必然導(dǎo)致貨幣貶值引發(fā)通貨膨脹，這是市場調(diào)節(jié)的結(jié)果。另外，人們對房子的潛在需求在不斷擴大。（結(jié)合土地供求關(guān)系）而買房子是不用費神費力就可以輕松獲益的好途徑，可以幫你實現(xiàn)升值保值，為什么這樣說呢，因為中國的特殊國情，人多地少，國家嚴(yán)守18億畝的耕地紅線，房子是依附土地而存在的，土地的稀缺性、不可再生性、不可遷移性都決定著房子是一個越建越少的過程。所以一定要買房投資。法律并不保護這種借貸關(guān)系，甚至定義是違法，在沒有法律的保護下，怎么能維持這個東西運作下去。股票交易周期長，交易手續(xù)較復(fù)雜。現(xiàn)在的黃金價格已被炒得高，從樓市撤出大量的資金瘋狂炒金，幾千萬上億的買進黃金，金價一漲立馬就拋出。而且目前為應(yīng)對金融危機，政府加大向市場投放貨幣的力度，增加流動性，但通脹預(yù)期加劇。這老百姓最常用的理財方式之一，老百姓大都認(rèn)為他是最安全的，還有點利息。首先；分析現(xiàn)在市場政策，針對近期國家出臺的各項政策做詳細(xì)分析，穩(wěn)定客戶心理，取得客戶信任。買房無論自住還是投資，都是一種投資行為，因為至少也要四五十萬的資金，不像您買一件衣服，不喜歡可以送人、丟掉。方法：根據(jù)產(chǎn)品的客戶群體不同，分析問題的角度不同，來這里買房子的都是經(jīng)濟實力強、看重地段升值潛力的人。1俗話說：愛一個人就要全清投入，這正如買房子，好房子是值得投2了解房子從朋友開始，選擇房子從地段開始，定房子從性價比開始3俗話說：好馬配好鞍。（3）帥哥，您看您女朋友這么喜歡這套房子，買不買不就看你了嗎？是吧？哈哈。不要緊張，逼定時語速要慢，表情要自然放松。假設(shè)成交，那合同來比。b提打折時，即成交信息c客戶抽煙時，猶豫時，幫他下決心坦克要有預(yù)見性，想得到什么結(jié)果就引導(dǎo)客戶按自己思路來定。咱們這個戶型三室朝陽間間通風(fēng)戶戶采光，是最適合您的戶型了，舒服又實惠，看好您今天天就定下來。這是上北下南的方位，首先從入戶門進入是一個非常寬敞的客廳，有40 多平方，入戶門旁可以放一個鞋柜，客廳里可以放一個舒適實用型的沙發(fā)，對面放一個影視墻，同時為您預(yù)留好了音響的位置，逢年過節(jié)可以跟親朋好友唱唱歌，或假日時跟家人看看電影；客廳聯(lián)通一個超大的陽臺，陽臺贈送50 公分的花池，同時贈送一半面積，每天下班后可以在陽臺上喝喝茶，看看風(fēng)景，這才叫生活呢，平時也不要光忙著工作，也要享受生活是吧。兩個次臥在北側(cè)，同樣帶有70公分的飄窗，可以給小孩子放玩具或書籍。女：車、包、鞋、首飾、穿著打扮、皮膚等）注意：切忌機關(guān)槍、連環(huán)炮式發(fā)問；忌口氣生硬，其實摸底和逼定是貫穿于談客的始終，但在給客戶展現(xiàn)出社區(qū)的規(guī)劃后，客戶是有些情緒變化的，開始真正的談客狀態(tài)，并且開始對社區(qū)有感覺，所以在這個環(huán)節(jié)要給客戶建立成交意識。第三步 初次逼定和摸底初次摸底：貫穿于贊美聲中，摸出客戶身份，現(xiàn)在的居住情況、工作單位及個人喜好等，為沙盤介紹及房源包裝地奠定基礎(chǔ)。再就是現(xiàn)在買房子是要住一輩子的，一個好的物管十分重要。買這樣的房子，你可以放一萬個心。緊鄰兩大廣場的是咱們社區(qū)的中心景觀水系，并且采用現(xiàn)代國際水平進行水循環(huán)處理，每天都保證了水溪清澈，讓心情更加舒暢，水溪旁單獨設(shè)置了一個兒童游泳水池，水深20—30公分，充分保證了水質(zhì)與安全，兒童可以在這里嬉戲，東邊區(qū)域?qū)醪皆O(shè)置羽毛球場，附近共建設(shè)兩大花架，閑暇之余用于休息，乘涼的好去處。整個中心由兩個廣場，一個中心水系，一個羽毛球場和綠化草地組成。為了給孩子上學(xué)，將來還可以養(yǎng)老，現(xiàn)在生意都不好做，給自己置辦個固定資產(chǎn)，更可以規(guī)避風(fēng)險。洗腦：灌輸客戶買房是種投資行為，買的是一種生活方式（改變觀念，同時要有目的性）。您想買個什么樣的房子？想大體在哪個區(qū)域選？造勢：第一時間造勢，制造緊迫感，便于后期逼定。咱現(xiàn)在買房子不是買個水泥框架，看姐的氣質(zhì)就知道，是很注重生活品質(zhì)的。注意事項：（1）逢人減歲，遇物增錢：（2）贊美要真誠，用眼神，語調(diào)來表現(xiàn)。（3）一大家子來，要贊美家庭和睦。開場白的過程中，只要客戶不提房子，自己千萬不要提房子，使勁的和客戶聊天，引導(dǎo)客戶，激發(fā)客戶的購買欲望，在為客戶創(chuàng)造購買動機的過程中，讓客戶多說自己少說。，肢體語言傳遞55%的信息，語調(diào)傳遞37%，語言傳遞8%，所以要利用好三拍三拖。注意點：，語調(diào)要輕松上揚。第八步 價格合理 大哥任何商品的價格都是跟它的成本相結(jié)合的，而我們消費者都會考慮一個因素：性價比。一個掃地的阿婆，現(xiàn)在身價過百萬，過著無憂無慮的生活，憑的什么，就是在15年前買樓，付首期款，租出去，用租金供樓，租金上漲，再用多余的租金去買房，今天她有三套房子，這就是她的身價。香港的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過三次大的跌幅在低谷時購進，在高峰時拋出的投資者一般都是得到510倍的回報，香港的地產(chǎn)大王李嘉誠就是靠這樣發(fā)展的。專家預(yù)測，如今中國的“新三大件”首先是住房，汽車以及通訊設(shè)備（電腦），目前老百姓最迫切的要求就是一方生存空間“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。您看現(xiàn)在很多樓盤都可以按揭，您現(xiàn)在一定要抓住這個機會，做任何事都是一開始機會好，您走在別人的前面就是 贏家，市有100萬人口，有很多人需要買房，但買不起，所以國家正在推行按揭法，按揭買房就是國際流行趨勢。就像股票，股票賺錢不等于所有的股票都賺錢，也不等于什么時候入市都賺錢，所以選擇什么時候入市相當(dāng)重要，現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的低谷，肯定要回升，肯定要好轉(zhuǎn)。我們自己的物業(yè)公司，為你提供細(xì)心周到的服務(wù)和高科技安防措施：遠(yuǎn)紅外線邊界防穿越系統(tǒng)、門禁一卡通、閉路電視監(jiān)控、24小時電子巡邏，確保你的人生財產(chǎn)萬無一失。所以衡量一個房子好壞境的標(biāo)準(zhǔn)除了地段、戶型以外還要考慮周邊環(huán)境、配套設(shè)施。新城的核心就是咱這里。好地段（講區(qū)域，講沙盤）李嘉誠告訴我們：投資房產(chǎn)第一看地段；第二看地段；第三還是看地段。好房子：好地段，良好內(nèi)部外部環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)。雖然現(xiàn)在很多父母有房子，但“新人新居”是一種觀念；中年群體舊換新，小換大，隨著城市的遷移，改善性住房時一種發(fā)展趨勢。隨著可建房的土地越來越少，政府地價越賣越高，房地產(chǎn)行業(yè)價值是越來越高的，所以您今天看好了別猶豫，直接定一套！就拿棗莊市場來說，全市總?cè)丝?00萬，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的加大，房子的需求量也越來越大。他說買房子是無風(fēng)險有保障有回報的好買賣。第五：房產(chǎn)。第四：民間借貸：民間借貸在咱們這邊興起的時間不長，但是由于看到這種方式的高回報，發(fā)展迅猛。第三：炒股。第二：黃金。不可否認(rèn)！錢存在銀行表面上看是最安全的，不會被偷也不會虧。）隨著通脹壓力逐漸加大，老百姓開始考慮如何使得手上的現(xiàn)金和存款保值增值，目前市面上的投資理財工具和產(chǎn)品不少，但是真正適用和有效的很少。在目前的各個投資渠道中，購房是回報率最高，風(fēng)險性基本沒有的一種投資方式。您考慮來考慮去，無非就是考慮買房值不值，像您生意做的這么成功，真的很羨慕。好的小區(qū)就該有與之相配的物業(yè)4追求全新的生活方式，比其他一切都重要，中央花城將是您全新生活的起點5價格重要，但質(zhì)量更重要；現(xiàn)在花錢買，就是撿以后的便宜6有一種人有實力沒眼光，一種人有眼光沒實力，而您是既有實力又有眼光7什么都好，什么問題都沒有，喜歡為什么不定 人的健康是由環(huán)境及決定的，不僅是自然環(huán)境，