【正文】 在此，謹向王秀芝老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。 本項目完全符合現(xiàn)代人居發(fā)展要求，適應青島市人民的需求，可以順利實施并發(fā)揮其效益 。項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵 押獲得銀行貸款支持 。建成后的住宅小區(qū)將是一個布局合理，配套設施齊全，交通方便，中檔住宅小區(qū)， 純居住類產(chǎn)品，低層，強調居住的寬敞性，多層，強調居住舒適度效果。在實際操作過程中，如采取科學和嚴謹?shù)膽B(tài)度，其建設成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。 62敏感性分析 i=4% 0 10 20 變動幅度 /% 建設總投資 銷售收入 IRR/% 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 39 本報告運用科學的統(tǒng)計原理與財務分析方法，基于市北 區(qū)近年來土地交易情況，根據(jù)項目最可能的投資成本及銷售收益，推導出本項目土地成本的合理控制區(qū)域，為開發(fā)商進行土地報價提供參考。 1．項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 20%，如果的投資額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看， FNPV= 萬元，項P C , S C=P*S ? ? P′ =C/S P′ 0 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 38 目仍然可行。貸款償還根據(jù)銷售 的每季度的收 入進行償還分配。具體安排詳見附表 1 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 32 5. 項目投資估算及資金籌措 項目總投資估算 [6] 1．土地購置費用 土地購置費用包括土地征購，出讓金 及契稅，各種補償?shù)软椯M用。 （ 4） 地基基礎設計等級：乙級 （ 5） 人防抗力等級：六級。 結構設計依據(jù) （ 1） 《建筑抗震設計規(guī)范》 GB5001120xx； （ 2） 《混凝土結構設計規(guī)范》 GB5001020xx； （ 3） 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB5000720xx； （ 4）《 建筑結構荷載規(guī)范》 GB5000920xx； （ 5） 《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》 JGJ320xx； （ 6） 《建筑樁基技術規(guī)程》 JGJ9494； （ 7） 《人民防空地下室設計規(guī)范》（ GB5003894 20xx 年版）。 進風系統(tǒng)設消波裝置（活門 +擴散室）、除塵器、過濾吸收器、配置軸流通風機和電動腳踏兩用風機。 7 環(huán)境保持 設備排氣豎井和排風道，分別將發(fā)電機的廢氣和廚房油煙由屋面高空排放 功能分區(qū) 該小區(qū)為住宅小區(qū)，四棟高層第一層設置網(wǎng)點。 （ 2） 在設備用房、疏散走道、電梯前室等處設智能火災探測器。 （ 2） 其余照明，插座線路均采用 BV 導線穿鋼管或沿金屬線槽敷設。 b、 采用兩路 10KV 高壓供電，設兩臺 800KVA 干式變壓器，配電房設于地下室。 生活污水經(jīng)化糞池處理后排入東側金泉路市政污水管；雨水經(jīng)雨水口，雨水管集中收集后排入小區(qū) 沈陽路 市政雨水管。 c、 用水標準及用水量 大樓按 10L/m2 計， 停車地面沖洗按 3L/m2 計。 給水排水 （ 1） 設計依據(jù) a、 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 20xx 年版）； b、 《建筑設計防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 20xx 年版） c、 《 建筑給水排水設計規(guī)范》（ GB5001520xx） 。所有控制訊號均傳至消控中心，水噴霧系統(tǒng)水泵接合器與噴淋水泵接合器合用。 （ 4） 室內(nèi)自動噴淋消防系統(tǒng) 根據(jù)消防規(guī)范規(guī)定，地下車庫設置噴淋消防系統(tǒng)，自動噴淋設計水量為30L/s 計。 （ 3） 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓管網(wǎng)環(huán)狀布置，地下室、配套室內(nèi)消火栓布置按任何部位均有兩支槍到達設置。 小區(qū)各樓 的平面設計消防疏散寬度的均滿足規(guī)范要求。 在設備用房、疏散走道、電梯前室等處設智能火災探測器。其它部分多采用不銹鋼、小塊玻璃幕墻及簡化的歐式構件，既能滿足建筑的現(xiàn)代化功能，又能與歐式格調相協(xié)調。每一戶型內(nèi)部布置都應按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、 功能分室等要求設計 (左圖為一參考方案 見下圖 ) 住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點?；匚恢猛怀?，交通便利。上述區(qū)域中，機動車在遇緊急事故或服務需要時（如消防、急救等）才可通行 車輛 。步行道與開放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。西面由半圍合式的住宅組團，漂亮的外立面形成統(tǒng)一的小區(qū)外形，又增加 小區(qū)的安全性。這個位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設計一個外形美觀的設備用房，是比較可行的。 商鋪的銷售不但會為開發(fā)商帶來較高的利潤回報，還可以促進住宅樓盤的銷售。有效地回避了高層住宅之間設泳池所帶來的尷尬局面。 我們試圖在 設計規(guī)劃布局 中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡，并在總體視覺及局部造型上傳達， 青島 市歷史遺留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過對各種天然能量的竭力蘊蓄，盡可能減少從外部輸入能源；利用某些設施及調動生態(tài)原始的結構關系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最?。?區(qū)內(nèi)的各種場所將是安居樂業(yè)的理想天地；順暢的交通包括殘疾人抵達居住的每個角落；將是小區(qū)鮮明的特色。 供電、電訊條件 本項目利用城 市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項目周邊及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均可正常使用。在已建成設有城市污水排水管道可供污水排放使用。 外地客源：青島 經(jīng)濟快速發(fā)展 現(xiàn)已成為國際性旅游 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 20 項目的建設條件 [7] 場地條件 本項目工程建設場地基本平整， 場地北高南低 ,自然坡度基本在 0. 3‰范圍內(nèi)，場地東為沈陽路，場地南為銀河山莊，場地西延沿長春路，場地北為內(nèi)蒙古路長途汽車站，場地內(nèi)無應拆除的建筑物及構筑物。 3050 歲中年夫妻及退休夫婦帶一小孩：此部分人有著一定的收入，追求寧靜而舒適生活，對物業(yè)戶型及功能有一定的要求。 公務員員：此類人士具有社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密空間。外來旅游置業(yè)群體客戶，滿足度假休閑型居住需求。 裝修標準：簡裝 當前價格：均價為 11000 元 /平方米 花好月圓 物業(yè)類別：小區(qū) 項目位置：市北區(qū)山東路 138 號 容積率： 8 綠化率 :31% 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 16 占地面積 : 萬平方米 總建筑面積 : 127410 平米 當前均價： 9000 元 /平 米 四周道路 : 緊鄰山東路、新東西快速路，黑龍江路，遼陽西路等，交通四通八達，方便快捷。 當前價格 ： 均價 為 6700 元 /平 萬達 39 克 拉 物業(yè)類別 ： 普通住宅 項目位置： 青島市市北區(qū)延吉路 112 號 容積率 : 綠化率 :35% 占地面積 : 總建筑面積 :181000 平方米 四周道路 :東 :連云港路 。 5分鐘直抵李村、浮山商圈。戶型尺度較為寬松，強調舒內(nèi)蒙古路項目可行性研究 13 適性，規(guī)格為 78 平米， 82平 米， 90 平米， 共計 住宅 建筑面積 平方米。 在戶型設計上，廚房面積應不小于 5平方米，衛(wèi)生間一般不小于 4平方米，起居室不小于 15 平方米。因此，本項目定位為中檔住宅小區(qū)。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 12 3 項目定位 項目的產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。項目周邊市政配套完備 。 該項目在市北區(qū)周邊環(huán)境較好且又 內(nèi)蒙古路 長途車站交通便利，其將來市場必定會有可觀的發(fā)展。在 09 年上半年青島住宅市場中，城陽區(qū)的成交量最為突出， 1—— 6月共計成交4965 套， 萬平米，占青島市住宅的 %，比位居第二的膠南市多 1049套，領跑于其他區(qū)市；嶗山區(qū)上半年成交 3853 套， 萬平米位列第三；黃島區(qū)成交 3666 套位列第四。包括前期推出的政策房也到了交房的時候，加上整個商品房的放大，所以整個成交量放大。 總之，青島市未來經(jīng)濟預期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。 從需求方面來看：第一、青島是個移民城市，大批移民來到青島 。青島是國家 14 個沿海開放城市和 8個國際會議城市之一，也是中國重要的外貿(mào)口岸之一。 全年物價走勢基本平穩(wěn)，生產(chǎn)價格降幅收窄。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，社會保障繼續(xù)完善。以其所具有的港口貿(mào)易、海洋科研、現(xiàn)代工業(yè)、發(fā)達農(nóng)業(yè)、金融服務、旅游度假等優(yōu)勢與開發(fā)潛力，成為中國最具有經(jīng)濟活力的城市之一。特別是近幾年來，發(fā)展速度越來越快， GDP 增長率以每年 1到 2 個點的速度遞增。當然，這種格局符合優(yōu)勝劣汰的市場競爭規(guī)律，有利于房地產(chǎn)市場結構和投資結構的調整，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。進入 90 年代后期特別是近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，實業(yè)領域投資機會越來越少，而房地產(chǎn)領域相對 來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施的出臺，所以吸引了許多在其他領域積累了一定資金實力的民營企業(yè)家轉向投資房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)除 了塑造品牌這個可持續(xù)發(fā)展的要素之外，土地也是房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的一個十分重要的因素，擁有大量的優(yōu)質土地儲備，是保證房地產(chǎn)企業(yè)取得良好經(jīng)濟效益的重要因素。這是因為：在買方市場條件下，消費者成為左右市場和企 業(yè)生存的決定因素，擁有一個良好的企業(yè)形象，當消費內(nèi)蒙古路項目可行性研究 8 者進行決策時，潛伏于心中的形象認識就會成為決策指令，這種指令對于企業(yè)來講，就是企業(yè)的品牌形象，是一筆最重要的無形資產(chǎn)。實力小和缺乏核心競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中長久地生存和發(fā)展，必須具有強大的資金實力。 其次 ，我國自提出建立社會主義市場經(jīng)濟體制以來，房地產(chǎn)業(yè)也和其他產(chǎn)業(yè)一樣市場化進展明顯加快。 近十年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化程度也日益提高。 各級政府要做好對房地產(chǎn)業(yè)的行政管里理和監(jiān)督 。開發(fā)商門互相攀比著炒高房價 ， 房價的理性回落是轉型的重要基礎。以國家最新住宅規(guī)范為 標準，達到簡潔、環(huán)保、節(jié)能、實用、舒適、美觀的基本要求，使廣大百姓充分享受到現(xiàn)代住宅產(chǎn)品服務。 房地產(chǎn)業(yè)不能再固守原有的觀念，應當以改善和保障民生為己任，自覺承擔起相應的社會責任。 項目規(guī)劃指標 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： 49760 ㎡ 規(guī)劃建筑容積率： 規(guī)劃建筑密度： % 規(guī)劃綠化率： % 項目用地性質：居住用地 項目周邊及權屬情況 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場、中小學等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚且為多沿街商鋪。其中，全市商品住宅施工面積 萬平方米，同比增長 ％，增幅比前年同期提高 ％。 青島市加大舊城村的改造力度，商品房施工面積不斷增 長，商品房竣工面積比 20xx 年增長 42％。 雖然目前青島市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。 項目背景 隨著居民收入增加和消費結構的升級，在假日經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟、會展經(jīng)濟以及全市商業(yè)網(wǎng)點建設步伐加快的帶動下，城鄉(xiāng)消費品市場呈現(xiàn)近年來少有的活躍態(tài)勢。 投 資增長率也走向回升， 20xx 年后，我國 的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步成熟發(fā)展?？紤]到本項目在該區(qū)域的品質及區(qū)域規(guī)劃，半年后在本項目正式銷售時，目前的銷售定價還是具有一定的競爭優(yōu)勢，項目所測算的價格在未來市場上可行。 本報告 運用科學的統(tǒng)計原理與財務分析方法，基于市北 區(qū)近年來土地交易情況，根據(jù)項目最可能的投資成本及銷售收益，推導出本項目土地成本的合理控制區(qū)域，為開發(fā)商進行土地報價提供參考。對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。結合 現(xiàn) 況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 本項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇，國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，青島市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 4 1 總 論 我國房地產(chǎn)形勢 概述 [2] 從上個世紀 80 年代，我國開始有了商品房這個定義，在此后的近二十多年間，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了興起 —— 高峰 —— 衰退 —— 復蘇（成熟） —— 持續(xù)發(fā)展這五個階段。 隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，推動城市化規(guī)模的不斷擴大，大量農(nóng)轉非人口融入城市，從而擴大了房產(chǎn)市場的需求量；同時它也使城市中低收入者經(jīng)濟持續(xù)增長，增強了城市低收入者