【正文】 資金來源可以保證。所以項目對銷售收入不太敏感。 （ 2） 抗震設(shè)防烈度 7度，設(shè)計基本地震加速度值為 ，設(shè)計 地震分組：第一組。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 29 （ 2） 利用基礎(chǔ)樁基，承臺及地梁內(nèi)兩根主筋通圈焊接成基礎(chǔ)接地體，接地電阻＜ 1 歐姆；本工程防雷接地、保護(hù)接地、變壓器及發(fā)電機(jī)組中性點接地，弱電系統(tǒng)接地共用同一接地體。 b、 本 小區(qū)共 12 個樓座 ， 其中 8棟小高層和 4 棟高層。 （ 1） 在 消防設(shè)施室外消防用水按 30L/s，室內(nèi)消防用水量按 40L/s 計，自動噴淋系統(tǒng)按 30L/s 計。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上 “ 風(fēng)水 ” 的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合了通風(fēng) 、 采光的需要。 （ 1） 室外泳池 游泳池素質(zhì)直接體現(xiàn)物業(yè)的檔次。 市北區(qū) 和外地客源 此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型： 青島 本地人士：此類人群大多為本地人員，收入穩(wěn)定，開始學(xué)習(xí)注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對地段、交通、配套、環(huán)境較為注重。西 :徐州路 。 項 目的戶型定位 小高層為 八 幢（每幢為三個單元，每單元兩戶） 六 層的住宅樓，采用 78 平的戶型 （每幢 36 戶） ；高層為四幢（ 一 幢為 十二 層 ， 三 幢為 十三 層 ） 住 宅樓，其中十二層的采用 90 平的戶型 （ 66 戶），十三層的采用 82 平的戶型（每幢 78 戶） 。 與前 年不同的是，政策房在 09 年上半年整個市區(qū)住宅大幅縮水的情況下，內(nèi)蒙古路項目可行性研究 11 市北區(qū) %政策房比重則尤為突出。蜿蜒連綿的淺海海濱，起伏多姿的海上山巒，紅瓦綠樹的城市風(fēng)景，近、現(xiàn)代歷史文化的名人故居，具有典型歐陸風(fēng)格的多國建筑，構(gòu)成中西合璧的山、海、城交融的海濱風(fēng)景線，是旅游觀光、度假、休閑和商務(wù)、會展的最佳目的地。 青島 城市概況 ： 青島，是中國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，是國家歷史文 化名城和風(fēng)景旅游勝地。要想超越自己，超越對手，自然就會走以品牌競爭之路。進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代之后，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個前所未有的興旺發(fā)達(dá)期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)內(nèi)蒙古路項目可行性研究 7 資開發(fā)公司齊頭并進(jìn)的勢頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設(shè)施等紛紛拔地而起，我國的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。民生地產(chǎn)才是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢與方向。由于青島市土地掛牌、招投標(biāo)政策剛剛開始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地短期內(nèi)會進(jìn)行開發(fā)，這使未來幾年的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量有一定幅度的增長。 本項目在開發(fā)項目未來的售價測算中，選擇市場參考售價 8746元 /平方米。但目前整個青島市房地產(chǎn)市場處于高位運行 ，未來市場可能會有一定的調(diào)整。另外，該政策的全面實施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價格尤其是住宅的價格在未來幾年中將會上漲 。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把過去只為富人們設(shè)計的豪華住宅產(chǎn)品改變成為普通百姓設(shè)計的普通住宅產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正以每年平均 20%左右的速度增長，在整個國民經(jīng)濟(jì)中已占有舉足輕重的地位。所以，房地產(chǎn)業(yè)走向以品牌為主要競爭手段的多元化、縱深化競爭階段，這既是產(chǎn)業(yè)競爭的結(jié)果，也是市場走向成熟的必然要求。青島作為沿黃河流域最大的出海口和信息、金融、貨物集散中心之一。 從經(jīng) 濟(jì)學(xué)供求原理來看，青島 的房價很難下跌，并且還會漲。 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù) 的統(tǒng)計和分析，房產(chǎn)需求量在逐漸增加且有加快的趨勢。共計住戶 552 戶。北 :敦化路 。 青島 經(jīng)商人士： 青島 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展本地人 士收入增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本 項目 后期客源開發(fā)的重 點對象。本項目泳池在南邊，緊鄰會所，周邊建筑不高，而且距離較遠(yuǎn)，增加了入池游泳人的私密性。 步行道系統(tǒng) 步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道 并置 。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。 （ 2） 室外消防系統(tǒng) 室外消防栓系統(tǒng)由市政給水環(huán)狀管網(wǎng)供給，設(shè)置地上式室外消火栓。小區(qū) 生活給水系統(tǒng)擬考慮分區(qū)分壓供水，力求達(dá)到用水可靠和水質(zhì)保證。 （ 1） 本工程采用控制中心報警系統(tǒng)；消控中心設(shè) 小區(qū)物業(yè)管理中心 ，內(nèi)設(shè)火災(zāi)報警控制器，消防聯(lián)動控制柜，消防電話主機(jī) 等消防設(shè)備；火災(zāi)自動報警采用二總線制。 （ 3） 建筑抗震設(shè)防類別：丙類，建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級。如果銷售收入下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，其值仍大于零，項目仍然可行。 今后人居環(huán)境發(fā)展的主要方向是綜合發(fā)展，即生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保、智能、科技一體化的人文景觀環(huán)境 ， 將進(jìn)一步地趨向于與人類自身生存息息相關(guān)的智能型方向 發(fā)展，并著重體現(xiàn)在環(huán)境的節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)、舒適等方面。 隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有 一定的氛圍后， 可 辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售 ，收入可再投資。 2．項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于價格在定位時相對平穩(wěn)，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，當(dāng)銷售收入下降 10%時，財務(wù)內(nèi)部收益率下降 %，當(dāng)銷售收入上升 20%時，財務(wù)內(nèi)部收益率上升 %。 荷載取值及主要設(shè)計參數(shù) （ 1） 50 年一遇的基本風(fēng)壓 ，地面粗糙度： C類，風(fēng)載體型系數(shù)： 。 （ 1） 本工程按第二類防雷建筑物要求設(shè)置防雷措施，內(nèi)容包括防直擊雷，防雷電波侵入及防雷擊電磁脈沖。 d、 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5006797）； e、 《自動噴水滅水設(shè)計規(guī)范》（ GB5008420xx）（ 20xx 年版） （ 2） 給水部分 a、 水源：該 小區(qū)東 側(cè) 沈陽 路引進(jìn)一根 DN150 給水管供小區(qū)生活消防給水用水，市政給水管壓力 ≥ （從室外地面算起）。 消防給水及固定滅火裝置 。 住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重 ,實現(xiàn)動靜分開 ,潔污分開。 朝向布局特點 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 24 建筑本身十分注重采光，最大程度的做到 “ 早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光 ” 。 總體規(guī)劃思路 目前主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ 1） 規(guī)劃用地總面積 ： ㎡ 項目用地性質(zhì)：居住用地 （ 2） 建筑面積 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 22 a、規(guī)劃用地總面積： ㎡ b、 總建筑面積： 49760 ㎡ c、 住宅建筑面積： ㎡ d、 商業(yè)會所： ㎡ e、 居住總戶數(shù)： 552 戶 f、 規(guī)劃綠化率： % g、 規(guī)劃建筑密度： % 規(guī)劃建筑容積率： 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 23 配套設(shè)施的規(guī)劃特點 從層次上看，本小區(qū)規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜自建，為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能配套設(shè)施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活 。 小結(jié)：本地客源大多為首次或二次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。南 :延吉路 。建筑形態(tài)主要有小高層和高層，小高層和高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。郊區(qū)住宅占據(jù)青島住宅市場的 %；市內(nèi)四區(qū)成交也不俗，李滄區(qū)上半年成交 3373 套，以較小優(yōu)勢領(lǐng)跑市內(nèi)四區(qū)；其他三個區(qū)域平均成交 3000 套左右，其中市北區(qū)成交 3178 套，政策性住房就達(dá) 1881 套，李滄區(qū)政策性住房也有 1437 套市北區(qū) 09年上半年住宅總計成交 3178 套，比去年增加 1823 套，同比增幅達(dá) 134%，總成交面積為 萬㎡，同比增幅達(dá) %；政策房方面， 08 年 1—— 6月市北區(qū)政策房共計成交 838 套，占整個住宅比重的%， 09年 1—— 6月市北區(qū)政策房比重為 %，政策房比重基本持平。同時，青島也是中國重要的海洋科研基地和軍事基地。 20xx 年山東省的 GDP 在全國各省市的排行中位居第三位，內(nèi)蒙古路項目可行性研究 9 GDP 增長率在全國各省市的排行中位居第四位。這也促使房地產(chǎn)開發(fā)商把品牌作為戰(zhàn)略競爭的一個手段，從而使房地產(chǎn)業(yè)朝品牌化的時代發(fā)展；在市場供大于求的狀態(tài)下，要取得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭優(yōu)勢。 我國房地產(chǎn)在 改革開放以前，實行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度，房地產(chǎn)業(yè)也逐步過渡到一個以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、社會資金為依托、以配套建設(shè)為中心的綜合開發(fā)階段。為普通百姓建房，而不只是為富人們建房。目前房地產(chǎn)內(nèi)蒙古路項目可行性研究 5 投資僅占 GDP 的 4%左右，與其他較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展水平相比，青島市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。 本項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，青島市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇?？紤]到本項目在該區(qū)域的品質(zhì)及區(qū)域規(guī)劃，半年后在本項目正式銷售時，目前的銷售定價還是具有一定的競爭優(yōu)勢，項目所測算的價格在未來市場上可行。 青島市加大舊城村的改造力度，商品房施工面積不斷增 長，商品房竣工面積比 20xx 年增長 42％。以國家最新住宅規(guī)范為 標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到簡潔、環(huán)保、節(jié)能、實用、舒適、美觀的基本要求，使廣大百姓充分享受到現(xiàn)代住宅產(chǎn)品服務(wù)。 其次 ，我國自提出建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制以來，房地產(chǎn)業(yè)也和其他產(chǎn)業(yè)一樣市場化進(jìn)展明顯加快。房地產(chǎn)企業(yè)除 了塑造品牌這個可持續(xù)發(fā)展的要素之外，土地也是房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的一個十分重要的因素，擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地儲備，是保證房地產(chǎn)企業(yè)取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。以其所具有的港口貿(mào)易、海洋科研、現(xiàn)代工業(yè)、發(fā)達(dá)農(nóng)業(yè)、金融服務(wù)、旅游度假等優(yōu)勢與開發(fā)潛力，成為中國最具有經(jīng)濟(jì)活力的城市之一。 從需求方面來看：第一、青島是個移民城市，大批移民來到青島 。 該項目在市北區(qū)周邊環(huán)境較好且又 內(nèi)蒙古路 長途車站交通便利，其將來市場必定會有可觀的發(fā)展。 在戶型設(shè)計上，廚房面積應(yīng)不小于 5平方米，衛(wèi)生間一般不小于 4平方米，起居室不小于 15 平方米。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡裝 當(dāng)前價格：均價為 11000 元 /平方米 花好月圓 物業(yè)類別：小區(qū) 項目位置：市北區(qū)山東路 138 號 容積率： 8 綠化率 :31% 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 16 占地面積 : 萬平方米 總建筑面積 : 127410 平米 當(dāng)前均價： 9000 元 /平 米 四周道路 : 緊鄰山東路、新東西快速路，黑龍江路，遼陽西路等，交通四通八達(dá)，方便快捷。 外地客源：青島 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 現(xiàn)已成為國際性旅游 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 20 項目的建設(shè)條件 [7] 場地條件 本項目工程建設(shè)場地基本平整， 場地北高南低 ,自然坡度基本在 0. 3‰范圍內(nèi)，場地東為沈陽路，場地南為銀河山莊，場地西延沿長春路，場地北為內(nèi)蒙古路長途汽車站，場地內(nèi)無應(yīng)拆除的建筑物及構(gòu)筑物。有效地回避了高層住宅之間設(shè)泳池所帶來的尷尬局面。步行道與開放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、 功能分室等要求設(shè)計 (左圖為一參考方案 見下圖 ) 住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 （ 3） 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓管網(wǎng)環(huán)狀布置，地下室、配套室內(nèi)消火栓布置按任何部位均有兩支槍到達(dá)設(shè)置。 c、 用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量 大樓按 10L/m2 計， 停車地面沖洗按 3L/m2 計。 （ 2） 在設(shè)備用房、疏散走道、電梯前室等處設(shè)智能火災(zāi)探測器。 （ 4） 地基基礎(chǔ)設(shè)計等級：乙級 （ 5） 人防抗力等級：六級。 62敏感性分析 i=4% 0 10 20 變動幅度 /% 建設(shè)總投資 銷售收入 IRR/% 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 39 本報告運用科學(xué)的統(tǒng)計原理與財務(wù)分析方法，基于市北 區(qū)近年來土地交易情況，根據(jù)項目最可能的投資成本及銷售收益，推導(dǎo)出本項目土地成本的合理控制區(qū)域，為開發(fā)商進(jìn)行土地報價提供參考。 本項目完全符合現(xiàn)代人居發(fā)展要求，適應(yīng)青島市人民的需求，可以順利實施并發(fā)揮其效益 。項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵 押獲得銀行貸款支持 。 1．項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá) 20%，如果的投資額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流