【正文】 于生活情趣的綜合性高檔居住社區(qū)。如果銷售收入下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬(wàn)元，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 詳情見附表 4 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 36 6 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析 貸款償還分析 [4] 本項(xiàng)目的總投資為 萬(wàn)元，自由資金為 萬(wàn)元，貸款額為 11412萬(wàn)元 。 （ 3） 建筑抗震設(shè)防類別：丙類，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)。人防單元設(shè)清潔式、濾毒式和隔絕式三防通風(fēng)方式，并允許在外部染毒時(shí)部分人員出入人防單元。 （ 1） 本工程采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)；消控中心設(shè) 小區(qū)物業(yè)管理中心 ，內(nèi)設(shè)火災(zāi)報(bào)警控制器，消防聯(lián)動(dòng)控制柜，消防電話主機(jī) 等消防設(shè)備；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警采用二總線制。 （ 3） 電源 a、 本工程火災(zāi)應(yīng)急照明按一級(jí)負(fù)荷要求供電。小區(qū) 生活給水系統(tǒng)擬考慮分區(qū)分壓供水，力求達(dá)到用水可靠和水質(zhì)保證。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 27 （ 5） 水噴霧系統(tǒng) 在地下室柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置水噴霧滅火系統(tǒng)， 地下室消防泵房?jī)?nèi)水噴霧泵與噴淋泵合用，大樓屋面消防水箱接管道與雨淋閥前連通。 （ 2） 室外消防系統(tǒng) 室外消防栓系統(tǒng)由市政給水環(huán)狀管網(wǎng)供給，設(shè)置地上式室外消火栓。 本工程采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)；消控中心設(shè) 小區(qū)物業(yè)管理中心 ，內(nèi)設(shè)火災(zāi)報(bào)警控制器，消防聯(lián)動(dòng)控制柜，消防電話主機(jī)等消防設(shè)備；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警采用二總線制 。正如人們所說(shuō)：“以人為本，就是以孩子為本”。 建筑的設(shè)計(jì)方案 工程概況 內(nèi)蒙古路住宅樓項(xiàng)目 （以下簡(jiǎn)稱 內(nèi) 蒙古路項(xiàng)目 ），位于 沈陽(yáng) 路 52號(hào) ， 內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途汽車站南 面。 步行道系統(tǒng) 步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道 并置 。本規(guī)劃的設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。本項(xiàng)目泳池在南邊，緊鄰會(huì)所，周邊建筑不高，而且距離較遠(yuǎn)，增加了入池游泳人的私密性。 燃?xì)夤?yīng)條件 本項(xiàng)目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 21 道，可直接入戶使用。 青島 經(jīng)商人士： 青島 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展本地人 士收入增多，此類客源主要對(duì)配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本 項(xiàng)目 后期客源開發(fā)的重 點(diǎn)對(duì)象。這類客源主要選擇小戶型。北 :敦化路 。下為與其在區(qū)位及周邊環(huán) 境相似住宅樓售價(jià)： 新僑花園 物業(yè)類別 ： 普通住宅 項(xiàng)目位置 ： 市北區(qū)同德路 (福嶺嘉苑旁 ) 容積率 ： 綠化率 % 周邊配套： 臨近 M3地鐵入口處，交通資源便利。共計(jì)住戶 552 戶。 而且 毗鄰 長(zhǎng)途汽車站人流量較大，給小區(qū)的安全管理方面帶來(lái)一定的威脅。 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù) 的統(tǒng)計(jì)和分析，房產(chǎn)需求量在逐漸增加且有加快的趨勢(shì)。 今年以來(lái)，隨著國(guó)家和青島市地方政府各項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，隨著青島兩改回遷的時(shí)代到來(lái)，回遷房占的比例很大。 從經(jīng) 濟(jì)學(xué)供求原理來(lái)看，青島 的房?jī)r(jià)很難下跌，并且還會(huì)漲。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %，比上年末下降 個(gè)百分點(diǎn)。青島作為沿黃河流域最大的出?？诤托畔ⅰ⒔鹑?、貨物集散中心之一。在一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。所以，房地產(chǎn)業(yè)走向以品牌為主要競(jìng)爭(zhēng)手段的多元化、縱深化競(jìng)爭(zhēng)階段，這既是產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，也是市場(chǎng)走向成熟的必然要求。一些大的房地產(chǎn)公司的實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力正在加速形成，一批對(duì)市場(chǎng)有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正以每年平均 20%左右的速度增長(zhǎng)，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中已占有舉足輕重的地位。特別要進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理機(jī)制、提高物業(yè)管理水平，強(qiáng)化管理責(zé)任，使購(gòu)房者能夠 得到高效、便捷、熱情、專業(yè)的服務(wù)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把過(guò)去只為富人們?cè)O(shè)計(jì)的豪華住宅產(chǎn)品改變成為普通百姓設(shè)計(jì)的普通住宅產(chǎn)品。 項(xiàng)目基本概況 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于市北區(qū)沈陽(yáng)路 52號(hào)，東臨沈陽(yáng)路，北面為內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途汽車站，南側(cè)為銀河山莊，西側(cè)沿長(zhǎng)春路為青房正在建設(shè)的限價(jià)商品房。另外，該政策的全面實(shí)施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價(jià)格尤其是住宅的價(jià)格在未來(lái)幾年中將會(huì)上漲 。 房地產(chǎn)業(yè) 對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了一定積極促進(jìn)作用 。但目前整個(gè)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位運(yùn)行 ，未來(lái)市場(chǎng)可能會(huì)有一定的調(diào)整。內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 1 目 錄 前 言 ............................................................... 3 1 總 論 ............................................................. 4 我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)概述 ........................................... 4 項(xiàng)目背景 ..................................................... 4 項(xiàng)目基本概況 ................................................. 5 2 市場(chǎng)分析 .......................................................... 6 宏觀 市場(chǎng)分析 ................................................. 6 微觀市場(chǎng)分析 ................................................. 8 青島城市概況 ......................................................................................... 9 經(jīng)濟(jì)分析 ................................................................................................. 9 人文環(huán)境分析 ......................................................................................... 9 項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析 ............................................ 10 青島各市區(qū)市場(chǎng)情況 ........................................................................... 10 SWOT 分析 ..............................................................................................11 3 項(xiàng)目定位 ......................................................... 12 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 .............................................. 12 項(xiàng)目的戶型定位 .............................................. 12 項(xiàng)目的銷售價(jià)格定位 .......................................... 15 新僑花園 .............................................................................................. 15 萬(wàn)達(dá) 39 克拉 ......................................................................................... 15 花好月圓 ............................................................................................... 15 項(xiàng)目的客戶定位 .............................................. 19 青島市區(qū)客源 ....................................................................................... 19 市北區(qū)和外地客源 ............................................................................... 19 ......................................... 20 項(xiàng)目的建設(shè)條件 .............................................. 20 場(chǎng)地條件 ............................................................................................... 20 供水條件 ............................................................................................... 20 污水排放條件 ....................................................................................... 20 雨水排放條件 ....................................................................................... 20 供熱條件 ............................................................................................... 20 燃?xì)夤?yīng)條件 ....................................................................................... 20 供電、電訊條件 ................................................................................... 21 項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局 .......................................... 21 規(guī)劃主導(dǎo)思想 ....................................................................................... 21 總體規(guī)劃思路 ...................................................................................... 21 配套設(shè)施的規(guī)劃特點(diǎn) ........................................................................... 23 單體布局的特點(diǎn) ................................................................................... 23 建筑的設(shè)計(jì)方案 .............................................. 24 工程概況 ............................................................................................... 24 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 2 設(shè)計(jì)依據(jù) ............................................................................................... 24 建筑設(shè)計(jì)構(gòu)思 ....................................................................................... 25 方案設(shè)計(jì)說(shuō)明 ....................................................................................... 25 建筑的結(jié)構(gòu)方案 .............................................. 30 工程概況 ............................................................................................... 30 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) .............................................