【正文】 有不安全的心理反應(yīng) 。這個(gè)位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計(jì)一個(gè)外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。建筑單體也根據(jù)這一特點(diǎn)，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。西面由半圍合式的住宅組團(tuán)，漂亮的外立面形成統(tǒng)一的小區(qū)外形，又增加 小區(qū)的安全性。本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上 “ 風(fēng)水 ” 的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合了通風(fēng) 、 采光的需要。步行道與開(kāi)放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。 機(jī)動(dòng)車系 統(tǒng) 機(jī)動(dòng)車與自行車、步行交通三 者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全。上述區(qū)域中，機(jī)動(dòng)車在遇緊急事故或服務(wù)需要時(shí)（如消防、急救等）才可通行 車輛 。外來(lái)車輛可停放在行人主出入口前廣場(chǎng)兩側(cè)的臨時(shí)停車場(chǎng)，特殊情況下由業(yè)主帶領(lǐng)方可進(jìn)入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過(guò)多而帶來(lái)的隱患因素 ?；匚恢猛怀?，交通便利。 住宅的設(shè) 計(jì)要適度超前。如果我們今天設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、 功能分室等要求設(shè)計(jì) (左圖為一參考方案 見(jiàn)下圖 ) 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。小區(qū)住宅樓 的造型以歐式為主。其它部分多采用不銹鋼、小塊玻璃幕墻及簡(jiǎn)化的歐式構(gòu)件，既能滿足建筑的現(xiàn)代化功能，又能與歐式格調(diào)相協(xié)調(diào)。 消防設(shè)計(jì) 小區(qū) 為 8棟小高層， 4棟高層 ，消防登高面設(shè)于大樓的西面， 小區(qū) 的周邊與城市道路形成環(huán)形的消防通道。 在設(shè)備用房、疏散走道、電梯前室等處設(shè)智能火災(zāi)探測(cè)器。 設(shè)置消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，火災(zāi)發(fā)生時(shí)可以實(shí)現(xiàn)電梯迫降，火災(zāi)應(yīng)急 按鈕 開(kāi)通，消防噴淋泵自啟動(dòng)等消防措施 。 小區(qū)各樓 的平面設(shè)計(jì)消防疏散寬度的均滿足規(guī)范要求。 （ 1） 在 消防設(shè)施室外消防用水按 30L/s，室內(nèi)消防用水量按 40L/s 計(jì)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)按 30L/s 計(jì)。 （ 3） 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓管網(wǎng)環(huán)狀布置，地下室、配套室內(nèi)消火栓布置按任何部位均有兩支槍到達(dá)設(shè)置。地下室消 防泵房?jī)?nèi)設(shè)置室內(nèi)消火栓消防泵二臺(tái)（一用一備）。 （ 4） 室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng) 根據(jù)消防規(guī)范規(guī)定，地下車庫(kù)設(shè)置噴淋消防系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋設(shè)計(jì)水量為30L/s 計(jì)。所有控制訊號(hào)均傳送至底層消控中心，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)置水泵接合器。所有控制訊號(hào)均傳至消控中心，水噴霧系統(tǒng)水泵接合器與噴淋水泵接合器合用。 （ 7） 消防水池 消防水池儲(chǔ) 3小時(shí)室內(nèi)消火栓用水量及 1小時(shí)噴淋用水。 給水排水 （ 1） 設(shè)計(jì)依據(jù) a、 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 20xx 年版）； b、 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 20xx 年版） c、 《 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001520xx） 。 b、 本 小區(qū)共 12 個(gè)樓座 ， 其中 8棟小高層和 4 棟高層。 c、 用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量 大樓按 10L/m2 計(jì)， 停車地面沖洗按 3L/m2 計(jì)。 (3)排水部分 本工程采用雨污分流，污廢合流方式排水，地下室廢水設(shè)潛污泵排放。 生活污水經(jīng)化糞池處理后排入東側(cè)金泉路市政污水管；雨水經(jīng)雨水口，雨水管集中收集后排入小區(qū) 沈陽(yáng)路 市政雨水管。 （ 2） 設(shè)計(jì)范圍 變配電、 照明、動(dòng)力、防雷接地、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、綜合布線、有線電視、視頻監(jiān)控等內(nèi)容。 b、 采用兩路 10KV 高壓供電，設(shè)兩臺(tái) 800KVA 干式變壓器，配電房設(shè)于地下室。 （ 4） 本工程采用高供高量，功率因數(shù)補(bǔ)償采用低壓側(cè)集中補(bǔ)償方式，補(bǔ)償后 Cos＞ 。 （ 2） 其余照明，插座線路均采用 BV 導(dǎo)線穿鋼管或沿金屬線槽敷設(shè)。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 29 （ 2） 利用基礎(chǔ)樁基，承臺(tái)及地梁內(nèi)兩根主筋通圈焊接成基礎(chǔ)接地體，接地電阻＜ 1 歐姆；本工程防雷接地、保護(hù)接地、變壓器及發(fā)電機(jī)組中性點(diǎn)接地，弱電系統(tǒng)接地共用同一接地體。 （ 2） 在設(shè)備用房、疏散走道、電梯前室等處設(shè)智能火災(zāi)探測(cè)器。 （ 3） 設(shè)置消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，火災(zāi)發(fā)生時(shí)可以實(shí)現(xiàn)電梯迫降，火災(zāi)應(yīng)急 按鈕 開(kāi)通，消防噴淋泵自啟動(dòng)等消防措施。 7 環(huán)境保持 設(shè)備排氣豎井和排風(fēng)道，分別將發(fā)電機(jī)的廢氣和廚房油煙由屋面高空排放 功能分區(qū) 該小區(qū)為住宅小區(qū)，四棟高層第一層設(shè)置網(wǎng)點(diǎn)。 地下車庫(kù)戰(zhàn)時(shí)設(shè)一個(gè)六級(jí)（二等）人防掩蔽單元，掩蔽人數(shù)均為 600 人。 進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)設(shè)消波裝置（活門 +擴(kuò)散室）、除塵器、過(guò)濾吸收器、配置軸流通風(fēng)機(jī)和電動(dòng)腳踏兩用風(fēng)機(jī)。各通風(fēng)方式風(fēng)量取值為：清潔式 6m3/h?p，濾毒式?p，濾毒式通風(fēng)時(shí)滿足防毒通道大于 30 次 /時(shí)的換氣次數(shù)，隔絕防護(hù)時(shí)間大于 3 小時(shí)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001120xx； （ 2） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001020xx； （ 3） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000720xx； （ 4）《 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB5000920xx； （ 5） 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ320xx； （ 6） 《建筑樁基技術(shù)規(guī)程》 JGJ9494； （ 7） 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5003894 20xx 年版）。 （ 2） 抗震設(shè)防烈度 7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì) 地震分組：第一組。 （ 4） 地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)：乙級(jí) （ 5） 人防抗力等級(jí)：六級(jí)。 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 本項(xiàng)目在 20xx 年 第三季開(kāi)始做項(xiàng)目的前期工作，在地四季后期完成。具體安排詳見(jiàn)附表 1 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 32 5. 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 [6] 1．土地購(gòu)置費(fèi)用 土地購(gòu)置費(fèi)用包括土地征購(gòu)，出讓金 及契稅，各種補(bǔ)償?shù)软?xiàng)費(fèi)用。青島沿岸風(fēng)情項(xiàng)目土地購(gòu)置費(fèi)用如下表： 表 51土地征地費(fèi)用估算表 土地征地費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡， %） 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1 出讓金 2520 2 契稅 3% 3 土地總費(fèi)用 表 52前期工程費(fèi)估算表 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡或 %） 費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元） 1 地質(zhì)勘探費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 2 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 4 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 5 工程招投標(biāo)交易服 % 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 33 務(wù)費(fèi) 6 監(jiān)理費(fèi) % 7 審計(jì)費(fèi) % 8 施工圖審查費(fèi) 8% 9 測(cè) 繪放線費(fèi) 10 綜合管網(wǎng)配套費(fèi) 11 人防設(shè)計(jì)費(fèi) 80． 0 12 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 13 給排水、道路設(shè)計(jì)費(fèi) 13 合計(jì) 表 53室外配套工程估算表 室外配套工程估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡， %） 費(fèi)用合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1 變電配套（地上） 2 變電配套（地下） 3 供水排污工程 25（地上） 4 煤氣工程 1000（戶數(shù)） 5 供暖工程 43（地上） 6 小區(qū)道路工程 7 綠化工程 8 智能化配套 25（地上 +地下面積） 9 有線工程 5（地上 +地下面積） 10 合計(jì) 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 34 4．建筑安裝工程費(fèi)用 表 54 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 項(xiàng)目 面積 工程費(fèi)（單價(jià)） 工程費(fèi)總價(jià)（萬(wàn)元） 多層商品住宅 小高層商品住宅 高層商品住宅 商業(yè)店鋪 地下車庫(kù) 人防 合計(jì) 5．公共配套設(shè)施費(fèi)用 表 55公共配套設(shè)施估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 估算說(shuō)明 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 物業(yè)用房 1000 6．總投資匯總 表 55投資匯總表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡， %） 金額（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 2 工程前期費(fèi)用 3 建筑安裝工程費(fèi)用 4 室外工程配套費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 35 7 管理費(fèi) % 8 銷售費(fèi) % 9 財(cái)務(wù)費(fèi) 5% 合計(jì) 資金籌措方案 本項(xiàng)目的 總投資為 萬(wàn)元， 自由資金為 萬(wàn)元，貸款額為 11412萬(wàn)元。貸款償還根據(jù)銷售 的每季度的收 入進(jìn)行償還分配。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 37 61 盈虧平衡分析 假設(shè)銷售價(jià)格不變 B=PQ B為稅后銷售收入 P為單位產(chǎn)品價(jià)格 Q— 產(chǎn)品銷售 量 =8746*Q Q= Q=36000 即售出 36000 平米后本項(xiàng)目將不虧損。 1．項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 20%，如果的投資額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來(lái)看， FNPV= 萬(wàn)元，項(xiàng)P C , S C=P*S ? ? P′ =C/S P′ 0 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 38 目仍然可行。所以項(xiàng)目對(duì)銷售收入不太敏感。 62敏感性分析 i=4% 0 10 20 變動(dòng)幅度 /% 建設(shè)總投資 銷售收入 IRR/% 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 39 本報(bào)告運(yùn)用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)原理與財(cái)務(wù)分析方法，基于市北 區(qū)近年來(lái)土地交易情況，根據(jù)項(xiàng)目最可能的投資成本及銷售收益，推導(dǎo)出本項(xiàng)目土地成本的合理控制區(qū)域，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地報(bào)價(jià)提供參考。 通過(guò)上述計(jì)算分析得出如下結(jié)論：即本項(xiàng)目可行。在實(shí)際操作過(guò)程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 40 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目地處青島市北老城區(qū)，該類地段房產(chǎn)資源供求關(guān)系為供不應(yīng)求，形象上大力突出本項(xiàng)目 的居住條件和高級(jí)小區(qū)的特點(diǎn)。建成后的住宅小區(qū)將是一個(gè)布局合理，配套設(shè)施齊全，交通方便，中檔住宅小區(qū)， 純居住類產(chǎn)品，低層，強(qiáng)調(diào)居住的寬敞性，多層，強(qiáng)調(diào)居住舒適度效果。 本 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 如下 ： 項(xiàng)目占地面積為 平方米 項(xiàng)目總建筑面積： 49760 平方米 項(xiàng)目總投資： 萬(wàn)元 投資回收期 = 季度 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬(wàn)元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（季度） :45% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵 押獲得銀行貸款支持 。資金來(lái)源可以保證。 本項(xiàng)目完全符合現(xiàn)代人居發(fā)展要求，適應(yīng)青島市人民的需求，可以順利實(shí)施并發(fā)揮其效益 。特別是她多次詢問(wèn)寫(xiě)作進(jìn)程，并為我指點(diǎn) ，幫助我開(kāi)拓思路，精心點(diǎn)撥，熱忱鼓勵(lì)。在此，謹(jǐn)向王秀芝老師致以誠(chéng)摯的謝意和崇高的敬意。同時(shí) ,也要感謝在論文寫(xiě)作過(guò)程中， 幫助過(guò)我、并且共同奮斗三年的大學(xué)同學(xué)們，能夠順利完成論文，是因?yàn)橐宦飞嫌心?、有你們，再次衷心地感謝所有在我論文寫(xiě)作過(guò)程中給予過(guò)我?guī)椭娜?們，謝謝！ 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 42 主要參考文獻(xiàn) ： [1]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì) .房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材 .北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 20xx [2] 王勇 ,方志達(dá) .項(xiàng)目可行性研究與評(píng)估 .北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 20xx [3] 鄭華 .房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法 .北京：電子工業(yè)出版社， 20xx [4]余建星 ,杜杰 .工程經(jīng)濟(jì) .北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 20xx [5] 肖躍軍 ,周東明 ,趙利 .工程經(jīng)濟(jì)學(xué) . 北京：高等教育出版社， 20xx [6] 邢莉燕，王堅(jiān) ,梁振輝 .工程估價(jià) .上海：同濟(jì)大學(xué)出版社， 20xx [7] 徐偉，李建偉 .土木工程項(xiàng)目管理 .北京：中國(guó)電力出版社， 20xx