【正文】 .......................................... 30 荷載取值及主要設(shè)計(jì)參數(shù) ................................................................... 30 主體結(jié)構(gòu)選型 ....................................................................................... 31 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 ........................................................................... 31 5. 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 .......................................... 32 項(xiàng)目總投資估算 ............................................. 32 資金籌措方案 ................................................ 35 6 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................... 36 貸款償還分析 ................................................ 36 盈虧平衡分析 ................................................ 36 敏感性分析 .................................................. 37 ............................................................. 39 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 ....................................................... 40 致 謝 ............................................................. 41 主要參考文獻(xiàn) .................................................................................................. 42 附表 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 3 前 言 報(bào)告 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)的售價(jià)測(cè)算中，選擇市場(chǎng)參考售價(jià) 8746元 /平方米。另一方面隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也使原理啊購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的消費(fèi)者提升了消費(fèi)層次，從而推動(dòng)著住房品質(zhì) 的不斷提升。由于青島市土地掛牌、招投標(biāo)政策剛剛開(kāi)始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地短期內(nèi)會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這使未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量有一定幅度的增長(zhǎng)。且該項(xiàng)目背面為內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途汽車(chē)站，南側(cè)為銀河山莊 ，西側(cè)沿長(zhǎng)春路為青房正在建設(shè)的限價(jià)商品房。民生地產(chǎn)才是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)與方向。堅(jiān)持以人為本的理念，真正為購(gòu)房者和住戶著想。進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代之后，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的興旺發(fā)達(dá)期，土地成片開(kāi)發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 7 資開(kāi)發(fā)公司齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設(shè)施等紛紛拔地而起，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)前幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。要想超越自己，超越對(duì)手，自然就會(huì)走以品牌競(jìng)爭(zhēng)之路。而國(guó)有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問(wèn)題等深層次原因，往往在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，這樣就造成了民進(jìn)國(guó)退的局面。 青島 城市概況 ： 青島，是中國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，是國(guó)家歷史文 化名城和風(fēng)景旅游勝地。社會(huì)保障繼續(xù)完善，年末全市參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)為 179 萬(wàn)人，參加失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù)為 萬(wàn)人。蜿蜒連綿的淺海海濱，起伏多姿的海上山巒，紅瓦綠樹(shù)的城市風(fēng)景，近、現(xiàn)代歷史文化的名人故居，具有典型歐陸風(fēng)格的多國(guó)建筑，構(gòu)成中西合璧的山、海、城交融的海濱風(fēng)景線，是旅游觀光、度假、休閑和商務(wù)、會(huì)展的最佳目的地。 項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析 青島各市區(qū)市場(chǎng)情況 房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì) ，樓市初現(xiàn)回暖跡象。 與前 年不同的是，政策房在 09 年上半年整個(gè)市區(qū)住宅大幅縮水的情況下，內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 11 市北區(qū) %政策房比重則尤為突出。 威 脅分析 青島整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，該地多處住宅小區(qū)已在建設(shè)當(dāng)中，在銷(xiāo)售時(shí)候，可能會(huì)對(duì)售房?jī)r(jià)格有一定影響。 項(xiàng) 目的戶型定位 小高層為 八 幢（每幢為三個(gè)單元，每單元兩戶） 六 層的住宅樓，采用 78 平的戶型 （每幢 36 戶） ；高層為四幢（ 一 幢為 十二 層 ， 三 幢為 十三 層 ） 住 宅樓，其中十二層的采用 90 平的戶型 （ 66 戶），十三層的采用 82 平的戶型（每幢 78 戶） 。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 14 表 31 小區(qū)建筑面積明細(xì) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 備注 用地面積 平方 米 居住戶數(shù) 戶 552 總建筑面積 平方米 49760 其它 地上建筑面積 平方米 其它 計(jì)容積率 平方米 不計(jì)容積率 平方米 地下面積 平方米 住宅建筑面積 平方米 其中 小高層建筑面積 平方米 252 戶 高層建筑面面計(jì) 平方米 300 戶 配套公建面積 平方米 其中 居委會(huì) 平方米 物業(yè)管理 平方米 商業(yè) 平方米 衛(wèi)生站 平方米 消防控制室 平方米 16 傳達(dá)室及物業(yè)用房 平方米 地下車(chē)庫(kù)面積 平方米 建筑密度 % 容積率 萬(wàn)平方米/公頃 綠地率 % 停車(chē)位 個(gè) 360 個(gè) /百平米 其中 地上 個(gè) 100 地下 個(gè) 260 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 15 項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格定位 因擬建項(xiàng)目為小戶型中檔住宅小區(qū)，其售價(jià)用市場(chǎng)法比較來(lái)定位。西 :徐州路 。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。 市北區(qū) 和外地客源 此類(lèi)客源是本案完成整體銷(xiāo)售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹(shù)立品牌之所必需，可分為以下類(lèi)型： 青島 本地人士：此類(lèi)人群大多為本地人員，收入穩(wěn)定，開(kāi)始學(xué)習(xí)注重生活的品味與個(gè)性的張揚(yáng)，同時(shí)希望有一個(gè)溫馨、私密的生活環(huán)境，對(duì)地段、交通、配套、環(huán)境較為注重。 供熱條件 本項(xiàng)目利用城市集中供熱系統(tǒng)做為熱源，建設(shè)時(shí)使用市北老 城區(qū)供熱系統(tǒng)。 （ 1） 室外泳池 游泳池素質(zhì)直接體現(xiàn)物業(yè)的檔次。 （ 5） 水電設(shè)備用房及垃圾處理設(shè)備用房是小區(qū)必不可少的設(shè)施，但必須規(guī)劃設(shè)計(jì)在不顯眼的地方，以防業(yè)主有不安全的心理反應(yīng) 。本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上 “ 風(fēng)水 ” 的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合了通風(fēng) 、 采光的需要。外來(lái)車(chē)輛可停放在行人主出入口前廣場(chǎng)兩側(cè)的臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)，特殊情況下由業(yè)主帶領(lǐng)方可進(jìn)入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車(chē)輛過(guò)多而帶來(lái)的隱患因素 。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。 消防設(shè)計(jì) 小區(qū) 為 8棟小高層， 4棟高層 ，消防登高面設(shè)于大樓的西面， 小區(qū) 的周邊與城市道路形成環(huán)形的消防通道。 （ 1） 在 消防設(shè)施室外消防用水按 30L/s，室內(nèi)消防用水量按 40L/s 計(jì)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)按 30L/s 計(jì)。所有控制訊號(hào)均傳送至底層消控中心，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)置水泵接合器。 b、 本 小區(qū)共 12 個(gè)樓座 ， 其中 8棟小高層和 4 棟高層。 （ 2） 設(shè)計(jì)范圍 變配電、 照明、動(dòng)力、防雷接地、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、綜合布線、有線電視、視頻監(jiān)控等內(nèi)容。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 29 （ 2） 利用基礎(chǔ)樁基，承臺(tái)及地梁內(nèi)兩根主筋通圈焊接成基礎(chǔ)接地體，接地電阻＜ 1 歐姆；本工程防雷接地、保護(hù)接地、變壓器及發(fā)電機(jī)組中性點(diǎn)接地，弱電系統(tǒng)接地共用同一接地體。 地下車(chē)庫(kù)戰(zhàn)時(shí)設(shè)一個(gè)六級(jí)（二等）人防掩蔽單元，掩蔽人數(shù)均為 600 人。 （ 2） 抗震設(shè)防烈度 7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì) 地震分組：第一組。青島沿岸風(fēng)情項(xiàng)目土地購(gòu)置費(fèi)用如下表： 表 51土地征地費(fèi)用估算表 土地征地費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡， %） 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1 出讓金 2520 2 契稅 3% 3 土地總費(fèi)用 表 52前期工程費(fèi)估算表 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡或 %） 費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元） 1 地質(zhì)勘探費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 2 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 4 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 5 工程招投標(biāo)交易服 % 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 33 務(wù)費(fèi) 6 監(jiān)理費(fèi) % 7 審計(jì)費(fèi) % 8 施工圖審查費(fèi) 8% 9 測(cè) 繪放線費(fèi) 10 綜合管網(wǎng)配套費(fèi) 11 人防設(shè)計(jì)費(fèi) 80． 0 12 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 13 給排水、道路設(shè)計(jì)費(fèi) 13 合計(jì) 表 53室外配套工程估算表 室外配套工程估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡， %） 費(fèi)用合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1 變電配套（地上） 2 變電配套（地下） 3 供水排污工程 25（地上） 4 煤氣工程 1000（戶數(shù)） 5 供暖工程 43（地上） 6 小區(qū)道路工程 7 綠化工程 8 智能化配套 25（地上 +地下面積） 9 有線工程 5（地上 +地下面積） 10 合計(jì) 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 34 4．建筑安裝工程費(fèi)用 表 54 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 項(xiàng)目 面積 工程費(fèi)（單價(jià)） 工程費(fèi)總價(jià)（萬(wàn)元） 多層商品住宅 小高層商品住宅 高層商品住宅 商業(yè)店鋪 地下車(chē)庫(kù) 人防 合計(jì) 5．公共配套設(shè)施費(fèi)用 表 55公共配套設(shè)施估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 估算說(shuō)明 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 物業(yè)用房 1000 6．總投資匯總 表 55投資匯總表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡， %） 金額（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 2 工程前期費(fèi)用 3 建筑安裝工程費(fèi)用 4 室外工程配套費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 35 7 管理費(fèi) % 8 銷(xiāo)售費(fèi) % 9 財(cái)務(wù)費(fèi) 5% 合計(jì) 資金籌措方案 本項(xiàng)目的 總投資為 萬(wàn)元， 自由資金為 萬(wàn)元，貸款額為 11412萬(wàn)元。所以項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售收入不太敏感。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 40 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目地處青島市北老城區(qū)，該類(lèi)地段房產(chǎn)資源供求關(guān)系為供不應(yīng)求，形象上大力突出本項(xiàng)目 的居住條件和高級(jí)小區(qū)的特點(diǎn)。資金來(lái)源可以保證。同時(shí) ,也要感謝在論文寫(xiě)作過(guò)程中， 幫助過(guò)我、并且共同奮斗三年的大學(xué)同學(xué)們，能夠順利完成論文，是因?yàn)橐宦飞嫌心?、有你們，再次衷心地感謝所有在我論文寫(xiě)作過(guò)程中給予過(guò)我?guī)椭娜?們，謝謝！ 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 42 主要參考文獻(xiàn) ： [1]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì) .房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材 .北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 20xx [2] 王勇 ,方志達(dá) .項(xiàng)目可行性研究與評(píng)估 .北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 20xx [3] 鄭華 .房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法 .北京：電子工業(yè)出版社， 20xx [4]余建星 ,杜杰 .工程經(jīng)濟(jì) .北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 20xx [5] 肖躍軍 ,周東明 ,趙利 .工程經(jīng)濟(jì)學(xué) . 北京：高等教育出版社， 20xx [6] 邢莉燕，王堅(jiān) ,梁振輝 .工程估價(jià) .上海：同濟(jì)大學(xué)出版社， 20xx [7] 徐偉，李建偉 .土木工程項(xiàng)目管理 .北京：中國(guó)電力出版社， 20xx