【正文】 。定位青島中檔住宅，城市一般富裕階層、富于生活情趣的綜合性高檔居住社區(qū)。在本次可行性研究當中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價格確定采用相對保守的標準和數(shù)椐，以求得利潤水平的真實性。如果銷售收入下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表的情況看，財務凈現(xiàn)值下降至 萬元，其值仍大于零，項目仍然可行。 敏感性分析 [5] 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目銷售收入兩項因素進行。 詳情見附表 4 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 36 6 經(jīng)濟評價和風險分析 貸款償還分析 [4] 本項目的總投資為 萬元，自由資金為 萬元，貸款額為 11412萬元 。在 20xx年第一季中期開始銷售。 （ 3） 建筑抗震設防類別：丙類，建筑結構安全等級：二級。 主要技術經(jīng)濟指標 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 30 （ 1） 實用地面積： ㎡ （ 2） 總建筑面積： 49760 ㎡ m2（不包括地下室 1949m2） （ 3） 建筑占地面積： ㎡ （ 4） 建筑密度： % （ 5） 規(guī)化綠化率 ： % 建筑的結構方案 工程概況 擬建工程為 8幢 6層 的小高層住宅樓和 4 幢 12 層的高層 ， 高層下設 一層地下室。人防單元設清潔式、濾毒式和隔絕式三防通風方式，并允許在外部染毒時部分人員出入人防單元。 （ 4） 設置火災應急廣播系統(tǒng)，在疏散走道處設火災應急 按鈕 ，火災經(jīng)確認后自動接通 物業(yè)中心保衛(wèi)室 ，以便指導疏散。 （ 1） 本工程采用控制中心報警系統(tǒng)；消控中心設 小區(qū)物業(yè)管理中心 ，內(nèi)設火災報警控制器，消防聯(lián)動控制柜，消防電話主機 等消防設備；火災自動報警采用二總線制。 （ 1） 照明、空調干線采用封閉式母線配線；水泵等動力設備以反射式配線， 采用 YJV 電纜沿著電纜橋架敷設。 （ 3） 電源 a、 本工程火災應急照明按一級負荷要求供電。 總排污量為 126m3/d，污水量按 190 ％生活水量考慮 。小區(qū) 生活給水系統(tǒng)擬考慮分區(qū)分壓供水，力求達到用水可靠和水質保證。 消防水池容積為 864m3。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 27 （ 5） 水噴霧系統(tǒng) 在地下室柴油發(fā)電機房設置水噴霧滅火系統(tǒng)， 地下室消防泵房內(nèi)水噴霧泵與噴淋泵合用，大樓屋面消防水箱接管道與雨淋閥前連通。消防栓箱內(nèi)設有按鈕可直接啟動消防主泵，并應設消防卷盤，并設有消防水泵接合器與室內(nèi)消火栓管網(wǎng)相連。 （ 2） 室外消防系統(tǒng) 室外消防栓系統(tǒng)由市政給水環(huán)狀管網(wǎng)供給，設置地上式室外消火栓。設置火災應急廣播系統(tǒng)，在疏散走道處設火災應急 按鈕 ，火災經(jīng)確認后自動接通物 業(yè)中心保衛(wèi)室 ，以便指導疏散。 本工程采用控制中心報警系統(tǒng)；消控中心設 小區(qū)物業(yè)管理中心 ，內(nèi)設火災報警控制器，消防聯(lián)動控制柜，消防電話主機等消防設備；火災自動報警采用二總線制 。采用比較古典的三段歐式柱頭及拱形門窗，利用這一古典的建筑片斷來引起人們的懷舊情懷。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 建筑的設計方案 工程概況 內(nèi)蒙古路住宅樓項目 （以下簡稱 內(nèi) 蒙古路項目 ），位于 沈陽 路 52號 ， 內(nèi)蒙古路長途汽車站南 面。機動車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域。 步行道系統(tǒng) 步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道 并置 。北面以小高層組團，即回避了來自 北面內(nèi)蒙古路長途汽車站 的噪音污染，又樹立了良好的小區(qū)形象。本規(guī)劃的設備用房在北端，小高層與原有建筑之間。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入 口 的兩側，前面有寬闊的廣場，即方便小區(qū)外人購物、停車，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活 。本項目泳池在南邊，緊鄰會所，周邊建筑不高，而且距離較遠，增加了入池游泳人的私密性。 項目的整體規(guī)劃布局 規(guī)劃主導思想 規(guī)劃中力求達到的目標 ： 我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否還能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關那份恬靜？是否還會擁有 田園風光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否還能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？人與人是否還會心手相連，共建遠親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實？在本項目中，力求營造一個這樣的居家環(huán)境，這一切將會成為本項目的一大賣點。 燃氣供應條件 本項目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設有天然氣管內(nèi)蒙古路項目可行性研究 21 道，可直接入戶使用。 污水排放條件 本項目建設時及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污水管道。 青島 經(jīng)商人士： 青島 經(jīng)濟快速發(fā)展本地人 士收入增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本 項目 后期客源開發(fā)的重 點對象。這部分客源對社 區(qū)檔次、配套等較為關心。這類客源主要選擇小戶型。小區(qū)的目標客戶定位主要有：青島本地高收入群體客戶，滿足改善型居住需求，滿足度假型居住需求。北 :敦化路 。 5 分鐘直抵李村、浮山商圈 裝修標準：簡裝 。下為與其在區(qū)位及周邊環(huán) 境相似住宅樓售價： 新僑花園 物業(yè)類別 ： 普通住宅 項目位置 ： 市北區(qū)同德路 (福嶺嘉苑旁 ) 容積率 ： 綠化率 % 周邊配套： 臨近 M3地鐵入口處，交通資源便利。 建成后的住宅小區(qū)將是一個布局合理、設施完善、使用方便、高品位、高起點的既有現(xiàn)代化氣息，又有古樸風格的花園式、智能化的“最適合居住小區(qū)”， 純居 住類產(chǎn)品，小高層及高層，強調居住舒適度效果。共計住戶 552 戶。 擬建項目是現(xiàn)代性使用住宅，其建筑標準與現(xiàn)代市民的生活水平相適應。 而且 毗鄰 長途汽車站人流量較大，給小區(qū)的安全管理方面帶來一定的威脅。 （ 4） 周邊環(huán)境優(yōu)勢 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場、中小學等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚且為多沿街商鋪。 根據(jù)相關數(shù)據(jù) 的統(tǒng)計和分析，房產(chǎn)需求量在逐漸增加且有加快的趨勢。套均面積 平米，與去年的 平米基本持平。 今年以來，隨著國家和青島市地方政府各項購房優(yōu)惠政策效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，隨著青島兩改回遷的時代到來，回遷房占的比例很大。第三、青島每年結婚人數(shù)比很多同等城市多出一倍左右，可以想像青島房價的前景。 從經(jīng) 濟學供求原理來看，青島 的房價很難下跌，并且還會漲。 人文環(huán)境分析 ： 青島是中國東部沿海重要的經(jīng)濟中心城市和港口城市，國家歷史文化名城和風景旅游勝地。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %，比上年末下降 個百分點。三次產(chǎn)業(yè)結構由上年同期的 ： ： 調整為 ： ： 。青島作為沿黃河流域最大的出?？诤托畔?、金融、貨物集散中心之一。山東省經(jīng)濟增長較快，國內(nèi)生產(chǎn)總值直線上升。在一些沿海發(fā)達地區(qū)，民營房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)主導地位。因此，吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入，民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要動力，大有國退民進的趨勢。所以，房地產(chǎn)業(yè)走向以品牌為主要競爭手段的多元化、縱深化競爭階段，這既是產(chǎn)業(yè)競爭的結果，也是市場走向成熟的必然要求。擁有一個知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個非常重要的因素。一些大的房地產(chǎn)公司的實力正在急劇增強，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，也是風險較大的一個行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正以每年平均 20%左右的速度增長，在整個國民經(jīng)濟中已占有舉足輕重的地位。倡導真誠、公開、透明、客觀地介紹住宅產(chǎn)品，以產(chǎn)品質量、增值服務為突破，采用更加人本化、科學化、規(guī)范化的營銷方式，多一些客觀真誠，少一些欺詐，多一些誠信 。特別要進一步規(guī)范物業(yè)管理機制、提高物業(yè)管理水平，強化管理責任，使購房者能夠 得到高效、便捷、熱情、專業(yè)的服務。一些開發(fā)商寧肯住宅產(chǎn)品滯銷也不降價銷售，相當一批住宅產(chǎn)品價格高度背離其價值。開發(fā)商應當把過去只為富人們設計的豪華住宅產(chǎn)品改變成為普通百姓設計的普通住宅產(chǎn)品。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 6 2 市場分析 宏觀市場分析 [3] 隨著我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程的逐步實現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場也日趨成熟與理性，主要體現(xiàn)在以下幾方面： 房地產(chǎn)業(yè)由所謂的國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉型！擠出地產(chǎn)炮沫，回歸理性、回歸科學發(fā)展、回歸民生地產(chǎn) 。 項目基本概況 項目位置 本項目位于市北區(qū)沈陽路 52號，東臨沈陽路，北面為內(nèi)蒙古路長途汽車站，南側為銀河山莊，西側沿長春路為青房正在建設的限價商品房。全市房屋施工面積 萬平方米，同比增長 ％，增幅比 20xx 年同期提高 ％。另外，該政策的全面實施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價格尤其是住宅的價格在未來幾年中將會上漲 。按營業(yè)方式分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %；其它行業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。 房地產(chǎn)業(yè) 對國民經(jīng)濟發(fā)展起到了一定積極促進作用 。 1992 年～ 1993 年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時期，1994 年 以后隨著全行業(yè)步入調整時期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢， 1998 年房地產(chǎn)逐步走向復蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投 地產(chǎn)業(yè)向更成熟化邁進。但目前整個青島市房地產(chǎn)市場處于高位運行 ，未來市場可能會有一定的調整。 確定項目是否可行。內(nèi)蒙古路項目可行性研究 1 目 錄 前 言 ............................................................... 3 1 總 論 ............................................................. 4 我國房地產(chǎn)形勢概述 ........................................... 4 項目背景 ..................................................... 4 項目基本概況 ................................................. 5 2 市場分析 .......................................................... 6 宏觀 市場分析 ................................................. 6 微觀市場分析 ................................................. 8 青島城市概況 ......................................................................................... 9 經(jīng)濟分析 ................................................................................................. 9 人文環(huán)境分析 ......................................................................................... 9 項目市場情況分析 ............................................ 10 青島各市區(qū)市場情況 ........................................................................... 10 SWOT 分析 ..............................................................................................11 3 項目定位 ......................................................... 12 項目的產(chǎn)品定位 .............................................. 12 項目的戶型定位 .............................................. 12 項目的銷售價格定位 .......................................... 15 新僑花園 .............................................................................................. 15 萬達 39 克拉 ........................................................................