【正文】 。定位青島中檔住宅，城市一般富裕階層、富于生活情趣的綜合性高檔居住社區(qū)。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價(jià)格確定采用相對保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)椐，以求得利潤水平的真實(shí)性。如果銷售收入下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 敏感性分析 [5] 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目銷售收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 詳情見附表 4 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 36 6 經(jīng)濟(jì)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析 貸款償還分析 [4] 本項(xiàng)目的總投資為 萬元，自由資金為 萬元，貸款額為 11412萬元 。在 20xx年第一季中期開始銷售。 （ 3） 建筑抗震設(shè)防類別：丙類，建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 30 （ 1） 實(shí)用地面積： ㎡ （ 2） 總建筑面積： 49760 ㎡ m2（不包括地下室 1949m2） （ 3） 建筑占地面積： ㎡ （ 4） 建筑密度： % （ 5） 規(guī)化綠化率 ： % 建筑的結(jié)構(gòu)方案 工程概況 擬建工程為 8幢 6層 的小高層住宅樓和 4 幢 12 層的高層 ， 高層下設(shè) 一層地下室。人防單元設(shè)清潔式、濾毒式和隔絕式三防通風(fēng)方式，并允許在外部染毒時(shí)部分人員出入人防單元。 （ 4） 設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)，在疏散走道處設(shè)火災(zāi)應(yīng)急 按鈕 ，火災(zāi)經(jīng)確認(rèn)后自動接通 物業(yè)中心保衛(wèi)室 ，以便指導(dǎo)疏散。 （ 1） 本工程采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)；消控中心設(shè) 小區(qū)物業(yè)管理中心 ，內(nèi)設(shè)火災(zāi)報(bào)警控制器，消防聯(lián)動控制柜，消防電話主機(jī) 等消防設(shè)備；火災(zāi)自動報(bào)警采用二總線制。 （ 1） 照明、空調(diào)干線采用封閉式母線配線；水泵等動力設(shè)備以反射式配線， 采用 YJV 電纜沿著電纜橋架敷設(shè)。 （ 3） 電源 a、 本工程火災(zāi)應(yīng)急照明按一級負(fù)荷要求供電。 總排污量為 126m3/d，污水量按 190 ％生活水量考慮 。小區(qū) 生活給水系統(tǒng)擬考慮分區(qū)分壓供水，力求達(dá)到用水可靠和水質(zhì)保證。 消防水池容積為 864m3。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 27 （ 5） 水噴霧系統(tǒng) 在地下室柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置水噴霧滅火系統(tǒng)， 地下室消防泵房內(nèi)水噴霧泵與噴淋泵合用，大樓屋面消防水箱接管道與雨淋閥前連通。消防栓箱內(nèi)設(shè)有按鈕可直接啟動消防主泵，并應(yīng)設(shè)消防卷盤，并設(shè)有消防水泵接合器與室內(nèi)消火栓管網(wǎng)相連。 （ 2） 室外消防系統(tǒng) 室外消防栓系統(tǒng)由市政給水環(huán)狀管網(wǎng)供給，設(shè)置地上式室外消火栓。設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)，在疏散走道處設(shè)火災(zāi)應(yīng)急 按鈕 ，火災(zāi)經(jīng)確認(rèn)后自動接通物 業(yè)中心保衛(wèi)室 ，以便指導(dǎo)疏散。 本工程采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)；消控中心設(shè) 小區(qū)物業(yè)管理中心 ，內(nèi)設(shè)火災(zāi)報(bào)警控制器，消防聯(lián)動控制柜，消防電話主機(jī)等消防設(shè)備；火災(zāi)自動報(bào)警采用二總線制 。采用比較古典的三段歐式柱頭及拱形門窗，利用這一古典的建筑片斷來引起人們的懷舊情懷。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 建筑的設(shè)計(jì)方案 工程概況 內(nèi)蒙古路住宅樓項(xiàng)目 （以下簡稱 內(nèi) 蒙古路項(xiàng)目 ），位于 沈陽 路 52號 ， 內(nèi)蒙古路長途汽車站南 面。機(jī)動車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進(jìn)入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時(shí)被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域。 步行道系統(tǒng) 步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道 并置 。北面以小高層組團(tuán)，即回避了來自 北面內(nèi)蒙古路長途汽車站 的噪音污染，又樹立了良好的小區(qū)形象。本規(guī)劃的設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入 口 的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場，即方便小區(qū)外人購物、停車，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活 。本項(xiàng)目泳池在南邊，緊鄰會所，周邊建筑不高，而且距離較遠(yuǎn)，增加了入池游泳人的私密性。 項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局 規(guī)劃主導(dǎo)思想 規(guī)劃中力求達(dá)到的目標(biāo) ： 我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否還能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)那份恬靜？是否還會擁有 田園風(fēng)光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否還能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？人與人是否還會心手相連，共建遠(yuǎn)親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實(shí)？在本項(xiàng)目中，力求營造一個(gè)這樣的居家環(huán)境，這一切將會成為本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。 燃?xì)夤?yīng)條件 本項(xiàng)目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 21 道，可直接入戶使用。 污水排放條件 本項(xiàng)目建設(shè)時(shí)及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污水管道。 青島 經(jīng)商人士： 青島 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展本地人 士收入增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本 項(xiàng)目 后期客源開發(fā)的重 點(diǎn)對象。這部分客源對社 區(qū)檔次、配套等較為關(guān)心。這類客源主要選擇小戶型。小區(qū)的目標(biāo)客戶定位主要有：青島本地高收入群體客戶，滿足改善型居住需求，滿足度假型居住需求。北 :敦化路 。 5 分鐘直抵李村、浮山商圈 裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡裝 。下為與其在區(qū)位及周邊環(huán) 境相似住宅樓售價(jià)： 新僑花園 物業(yè)類別 ： 普通住宅 項(xiàng)目位置 ： 市北區(qū)同德路 (福嶺嘉苑旁 ) 容積率 ： 綠化率 % 周邊配套： 臨近 M3地鐵入口處，交通資源便利。 建成后的住宅小區(qū)將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點(diǎn)的既有現(xiàn)代化氣息，又有古樸風(fēng)格的花園式、智能化的“最適合居住小區(qū)”， 純居 住類產(chǎn)品，小高層及高層，強(qiáng)調(diào)居住舒適度效果。共計(jì)住戶 552 戶。 擬建項(xiàng)目是現(xiàn)代性使用住宅，其建筑標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)代市民的生活水平相適應(yīng)。 而且 毗鄰 長途汽車站人流量較大，給小區(qū)的安全管理方面帶來一定的威脅。 （ 4） 周邊環(huán)境優(yōu)勢 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚且為多沿街商鋪。 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù) 的統(tǒng)計(jì)和分析，房產(chǎn)需求量在逐漸增加且有加快的趨勢。套均面積 平米，與去年的 平米基本持平。 今年以來，隨著國家和青島市地方政府各項(xiàng)購房優(yōu)惠政策效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，隨著青島兩改回遷的時(shí)代到來，回遷房占的比例很大。第三、青島每年結(jié)婚人數(shù)比很多同等城市多出一倍左右，可以想像青島房價(jià)的前景。 從經(jīng) 濟(jì)學(xué)供求原理來看，青島 的房價(jià)很難下跌，并且還會漲。 人文環(huán)境分析 ： 青島是中國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市，國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %，比上年末下降 個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年同期的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。青島作為沿黃河流域最大的出?？诤托畔ⅰ⒔鹑?、貨物集散中心之一。山東省經(jīng)濟(jì)增長較快，國內(nèi)生產(chǎn)總值直線上升。在一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，民營房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。因此，吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要動力，大有國退民進(jìn)的趨勢。所以，房地產(chǎn)業(yè)走向以品牌為主要競爭手段的多元化、縱深化競爭階段，這既是產(chǎn)業(yè)競爭的結(jié)果，也是市場走向成熟的必然要求。擁有一個(gè)知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的因素。一些大的房地產(chǎn)公司的實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，也是風(fēng)險(xiǎn)較大的一個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正以每年平均 20%左右的速度增長，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中已占有舉足輕重的地位。倡導(dǎo)真誠、公開、透明、客觀地介紹住宅產(chǎn)品，以產(chǎn)品質(zhì)量、增值服務(wù)為突破，采用更加人本化、科學(xué)化、規(guī)范化的營銷方式，多一些客觀真誠，少一些欺詐，多一些誠信 。特別要進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理機(jī)制、提高物業(yè)管理水平，強(qiáng)化管理責(zé)任，使購房者能夠 得到高效、便捷、熱情、專業(yè)的服務(wù)。一些開發(fā)商寧肯住宅產(chǎn)品滯銷也不降價(jià)銷售，相當(dāng)一批住宅產(chǎn)品價(jià)格高度背離其價(jià)值。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把過去只為富人們設(shè)計(jì)的豪華住宅產(chǎn)品改變成為普通百姓設(shè)計(jì)的普通住宅產(chǎn)品。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 6 2 市場分析 宏觀市場分析 [3] 隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的逐步實(shí)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場也日趨成熟與理性，主要體現(xiàn)在以下幾方面： 房地產(chǎn)業(yè)由所謂的國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型！擠出地產(chǎn)炮沫，回歸理性、回歸科學(xué)發(fā)展、回歸民生地產(chǎn) 。 項(xiàng)目基本概況 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于市北區(qū)沈陽路 52號，東臨沈陽路，北面為內(nèi)蒙古路長途汽車站，南側(cè)為銀河山莊，西側(cè)沿長春路為青房正在建設(shè)的限價(jià)商品房。全市房屋施工面積 萬平方米，同比增長 ％，增幅比 20xx 年同期提高 ％。另外，該政策的全面實(shí)施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價(jià)格尤其是住宅的價(jià)格在未來幾年中將會上漲 。按營業(yè)方式分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；其它行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %。 房地產(chǎn)業(yè) 對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了一定積極促進(jìn)作用 。 1992 年～ 1993 年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時(shí)期，1994 年 以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢， 1998 年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投 地產(chǎn)業(yè)向更成熟化邁進(jìn)。但目前整個(gè)青島市房地產(chǎn)市場處于高位運(yùn)行 ，未來市場可能會有一定的調(diào)整。 確定項(xiàng)目是否可行。內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 1 目 錄 前 言 ............................................................... 3 1 總 論 ............................................................. 4 我國房地產(chǎn)形勢概述 ........................................... 4 項(xiàng)目背景 ..................................................... 4 項(xiàng)目基本概況 ................................................. 5 2 市場分析 .......................................................... 6 宏觀 市場分析 ................................................. 6 微觀市場分析 ................................................. 8 青島城市概況 ......................................................................................... 9 經(jīng)濟(jì)分析 ................................................................................................. 9 人文環(huán)境分析 ......................................................................................... 9 項(xiàng)目市場情況分析 ............................................ 10 青島各市區(qū)市場情況 ........................................................................... 10 SWOT 分析 ..............................................................................................11 3 項(xiàng)目定位 ......................................................... 12 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 .............................................. 12 項(xiàng)目的戶型定位 .............................................. 12 項(xiàng)目的銷售價(jià)格定位 .......................................... 15 新僑花園 .............................................................................................. 15 萬達(dá) 39 克拉 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