3關(guān)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的思考-wenkub.com
2024-08-18 10:55 本頁(yè)面
【正文】 從 上述分析可以看出，在公允價(jià)值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實(shí)際遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地是考慮該模式的選擇對(duì)于企業(yè)業(yè)績(jī)及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，而不是準(zhǔn)則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)）的符合程度。而在后續(xù)計(jì)量中，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。國(guó)際準(zhǔn)則將尚未確定未來(lái)用途的土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是，新準(zhǔn)則對(duì)地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況， “ 已出租的 ” 和 “ 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的 ” ，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附 注中對(duì)于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說(shuō)明，這給此次分析帶來(lái)了一定的難度，可能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果的不精確。主要適用于有收益或一定潛在收益 第 10 頁(yè) 共 13 頁(yè) 的房地產(chǎn)，而對(duì)于純粹消費(fèi)性和無(wú)明顯市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。常見(jiàn)的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法和收益法。但是， 2024 年增值部分必須計(jì)入損益，相對(duì)于 05 年年報(bào)顯示的 億元的利潤(rùn)總額，其影響不容小視。假設(shè)公允價(jià)值評(píng)估合理的話，折舊和減值準(zhǔn)備問(wèn)題只是從 “ 顯性 ” 轉(zhuǎn)入 “ 隱性 ” ，把以前單獨(dú)計(jì)提的費(fèi)用變成每年因公允價(jià)值變化統(tǒng)一計(jì)提的費(fèi)用中的一項(xiàng)，其對(duì)利潤(rùn)的影響比較《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實(shí)行前后不會(huì)有太大變化。該公司房地產(chǎn)主要在上海 XX 縣區(qū)，其中碧云別墅面積為 185400m2，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園面積為 220240m2，碧云花園面積為 220240m2，（平和學(xué)校、家樂(lè)福、體育休閑中心為配套設(shè)施）新金橋大廈面積為 64000m2。這給我們分析新準(zhǔn)則對(duì)全行業(yè)各家公司的影響帶來(lái)了困難，因此，本文僅以上海金橋?yàn)槔飨嚓P(guān)分析。據(jù)相關(guān)報(bào)道，我國(guó)近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)大致穩(wěn) 定在 10％左右。其中有兩家上市公司在 2024年已經(jīng)被 st，它們分別是 st興業(yè)（ 600603）和 st 運(yùn)盛（ 600767），另外有兩家上市公司無(wú)法找到 2024 年的年報(bào)，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（ 600048）和北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（ 601588），均為 2024 年上市 。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是 “ 已出租的 ” ，也可以是 “ 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的 ” 。如果企業(yè)想要通過(guò)虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來(lái)粉飾報(bào)表的話，為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值與成本價(jià)的差額只能記入到所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤(rùn)或每股收益的可能。 轉(zhuǎn)換差額的處理 在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否全部計(jì)入損益這點(diǎn)上，也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨(dú)運(yùn)。 公允價(jià)值的運(yùn)用范圍 在公允價(jià)值的運(yùn)用范圍上，《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 40 號(hào) — 投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)價(jià)模式中任選其一。公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的應(yīng)用可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，增加報(bào)表信息的相關(guān)性，為報(bào)表的使用者提供決策有用的信息。上述資產(chǎn)除存貨外按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，期末，按照其可收回金額與賬面價(jià)值孰低的原則在資產(chǎn)負(fù)債表中分別作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)列示。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的
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