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3關(guān)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的思考-wenkub.com

2024-08-18 10:55 本頁面
   

【正文】 從 上述分析可以看出,在公允價(jià)值模式還是成本模式的選擇上,企業(yè)所實(shí)際遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地是考慮該模式的選擇對于企業(yè)業(yè)績及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響,而不是準(zhǔn)則所給定的外部客觀條件(有活躍的房地產(chǎn)交易市場及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì))的符合程度。而在后續(xù)計(jì)量中,以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。國際準(zhǔn)則將尚未確定未來用途的土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),但是,新準(zhǔn)則對地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格,只有兩種情況, “ 已出租的 ” 和 “ 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的 ” ,在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí),筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附 注中對于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明,這給此次分析帶來了一定的難度,可能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果的不精確。主要適用于有收益或一定潛在收益 第 10 頁 共 13 頁 的房地產(chǎn),而對于純粹消費(fèi)性和無明顯市場經(jīng)營收益的房地產(chǎn),或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。常見的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要有市場比較法和收益法。但是, 2024 年增值部分必須計(jì)入損益,相對于 05 年年報(bào)顯示的 億元的利潤總額,其影響不容小視。假設(shè)公允價(jià)值評估合理的話,折舊和減值準(zhǔn)備問題只是從 “ 顯性 ” 轉(zhuǎn)入 “ 隱性 ” ,把以前單獨(dú)計(jì)提的費(fèi)用變成每年因公允價(jià)值變化統(tǒng)一計(jì)提的費(fèi)用中的一項(xiàng),其對利潤的影響比較《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實(shí)行前后不會有太大變化。該公司房地產(chǎn)主要在上海 XX 縣區(qū),其中碧云別墅面積為 185400m2,現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園面積為 220240m2,碧云花園面積為 220240m2,(平和學(xué)校、家樂福、體育休閑中心為配套設(shè)施)新金橋大廈面積為 64000m2。這給我們分析新準(zhǔn)則對全行業(yè)各家公司的影響帶來了困難,因此,本文僅以上海金橋?yàn)槔飨嚓P(guān)分析。據(jù)相關(guān)報(bào)道,我國近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長大致穩(wěn) 定在 10%左右。其中有兩家上市公司在 2024年已經(jīng)被 st,它們分別是 st興業(yè)( 600603)和 st 運(yùn)盛( 600767),另外有兩家上市公司無法找到 2024 年的年報(bào),它們分別是保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司( 600048)和北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司( 601588),均為 2024 年上市 。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是 “ 已出租的 ” ,也可以是 “ 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的 ” 。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報(bào)表的話,為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定,公允價(jià)值與成本價(jià)的差額只能記入到所有者權(quán)益中,杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。 轉(zhuǎn)換差額的處理 在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí),公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否全部計(jì)入損益這點(diǎn)上,也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨(dú)運(yùn)。 公允價(jià)值的運(yùn)用范圍 在公允價(jià)值的運(yùn)用范圍上,《國際會計(jì)準(zhǔn)則第 40 號 — 投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)價(jià)模式中任選其一。公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的應(yīng)用可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值,增加報(bào)表信息的相關(guān)性,為報(bào)表的使用者提供決策有用的信息。上述資產(chǎn)除存貨外按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,期末,按照其可收回金額與賬面價(jià)值孰低的原則在資產(chǎn)負(fù)債表中分別作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)列示。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征,為了順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流,本著與國際會計(jì)慣例趨同的
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