【正文】 2023年 3月 18日星期六 12時(shí) 8分 7秒 12:08:0718 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 18, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 。 :08:0712:08Mar2318Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023年 3月 18日星期六 12時(shí) 8分 7秒 12:08:0718 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 :08:0712:08:07March 18, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 , March 18, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 同期上市較多，高檔寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 項(xiàng)目與鄭東新區(qū)CBD一路之隔，又處于中心區(qū)政務(wù)與商務(wù)中心，兼顧歷史與未來(lái) 商務(wù)區(qū) CBD 區(qū)域?qū)傩耘卸? 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各類(lèi)型客戶(hù)特征及對(duì)辦公物業(yè)的關(guān)注點(diǎn) 客戶(hù) 特征 關(guān)注點(diǎn) 外地企業(yè)辦事處及分支機(jī)構(gòu) ?資金雄厚，對(duì)租金不敏感 ?只租不買(mǎi) ?要求形象 ?對(duì)鄭州現(xiàn)狀寫(xiě)字樓不滿(mǎn)意 ?形象高檔 ?市中心繁華地段、交通便利 ?配套完善 成長(zhǎng)型及高知服務(wù)型中小企業(yè) ?規(guī)模不大，對(duì)辦公面積要求不高 ?有一定實(shí)力 ?對(duì)使用成本和租金較敏感 ?對(duì)改善環(huán)境較急迫 ?高性?xún)r(jià)比 ?形象貼近寫(xiě)字樓、商務(wù)配套齊全 ?戶(hù)型空間可變，能自由組合 ?可 24小時(shí)辦公 草創(chuàng)型企業(yè) ?處在發(fā)展階段，實(shí)力不強(qiáng) ?對(duì)租金和物管費(fèi)很敏感 ?可換可不換，不急迫 ?總價(jià) ?實(shí)用率高 ?辦公和居住一體 投資客 ?鄭州轄區(qū)內(nèi)中小企業(yè)主、政府官員 ?大型企業(yè)的高管 ?地段 ?總價(jià) ?升值潛力 ?區(qū)域發(fā)展前景和規(guī)劃 ?易于出租 ?租金回報(bào) ?按揭方式 ?產(chǎn)權(quán)年限 客戶(hù)訪(fǎng)談小結(jié) 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三、客戶(hù)基礎(chǔ)背景調(diào)查 表 21：現(xiàn)有辦公面積 表 22：公司現(xiàn)有辦公人數(shù) 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 電視直郵戶(hù)外廣告朋友介紹報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)房展會(huì)50%15%14%21%大河報(bào)鄭州晚報(bào)東方今報(bào)河南商報(bào)?大河報(bào)的收看人群量最大，占 50% ?有 30%客戶(hù)會(huì)到房地產(chǎn)信息網(wǎng)查詢(xún)項(xiàng)目信息 ?客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓主要通過(guò)朋友介紹、報(bào)紙等渠道獲取信息。 價(jià)格銀行商場(chǎng)／超市商務(wù)中心VIP 俱樂(lè)部餐飲書(shū)吧咖啡吧游泳池瑜珈會(huì)所美容院桌球室健身中心一、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求分析 表 7：配套設(shè)施需求 客戶(hù)對(duì)配套設(shè)施需求前三位的是： 銀行、商場(chǎng)、商務(wù)中心 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求分析 表 1：構(gòu)買(mǎi)面積 (平方米 ) 表 2：構(gòu)買(mǎi)區(qū)域 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問(wèn)卷調(diào)查樣本： 選取金水區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)、中原區(qū)、鄭東新區(qū)內(nèi)代表性寫(xiě)字樓客戶(hù) 調(diào)查內(nèi)容： 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求分析 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)渠道分析 客戶(hù)基礎(chǔ)背景調(diào)查 調(diào)查目的： 了解客戶(hù)需求，對(duì)本項(xiàng)目定位有很強(qiáng)指導(dǎo)意義。 項(xiàng)目名稱(chēng) 裕達(dá)國(guó)貿(mào)大廈 金運(yùn)大廈 圖示 河南裕達(dá)國(guó)貿(mào)置業(yè) 開(kāi)發(fā)商 河南金運(yùn)房地產(chǎn)有限公司 中原路 220號(hào) 位置 二七路 49層 / 層數(shù) /層高 32層 50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 50年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 21部 電梯 規(guī)模 1棟， 160000萬(wàn)㎡ 1棟， ㎡ 售 /租價(jià)格 3元 /㎡ /天 /㎡ /天 售 /租率 95%以上 60% 裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位簡(jiǎn)裝修 核心賣(mài)點(diǎn) 周邊有高檔酒店作為成熟配套 成功銷(xiāo)售爛尾樓 經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目名稱(chēng) 順馳第一國(guó)際 新芒果大廈 圖示 河南順馳地產(chǎn)有限公司 開(kāi)發(fā)商 鄭州新芒果房地產(chǎn)有限公司 CBD外環(huán) 位置 CBD外環(huán) 27層 / 層數(shù) /層高 30層 / 40年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年限 40年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 10部 電梯 5部 規(guī)模 1棟， ㎡ 建面約 ㎡ 售 /租價(jià)格 6100 售價(jià) 6300元 /㎡ 售 /租率 售完 45% 裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位精裝修 核心賣(mài)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商品牌，地域前景 鄭東新區(qū) CBD代表樓盤(pán) 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 CBD各發(fā)展階段客戶(hù)分布特征 高比例投資客 —— 中型服務(wù)性企業(yè) —— 500強(qiáng)實(shí)業(yè)型企業(yè) 雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD 2023年 2023年 市場(chǎng)投資 價(jià)值認(rèn)同 低 中 高 投資比例 低 高 低 產(chǎn)業(yè)類(lèi)型 第二產(chǎn)業(yè)： 生產(chǎn)型公司的市場(chǎng)部、銷(xiāo)售部、研發(fā)部門(mén)，或及辦事處、子公司 第三產(chǎn)業(yè)： 服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè) —— 咨詢(xún)、物流、貿(mào)易等行業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)： 金融相關(guān)的行業(yè) 產(chǎn)業(yè)表現(xiàn) 科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷(xiāo)場(chǎng)等 咨詢(xún)顧問(wèn)公司、設(shè)計(jì)單位、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等 銀行、證券、保險(xiǎn)等公司 企業(yè)類(lèi)型 民營(yíng)企業(yè) 民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè) 民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)、跨國(guó)公司 2023年 鄭東新區(qū)正處于 雛形 CBD階段 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建面約為 6萬(wàn)㎡ ， 7棟，建面約為 18萬(wàn)㎡ , 售 /租價(jià)格 租金 /㎡ ?天 售價(jià) 5300元 /㎡ ?天、租金 /㎡ ?天 售 /租率 90%以上 銷(xiāo)售率在 95%以上 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣(mài)點(diǎn) “經(jīng)三路”、純寫(xiě)字樓辦公 寫(xiě)字樓項(xiàng)目經(jīng)三路大型純寫(xiě)字樓 經(jīng)三路經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金水區(qū)板塊 —— 鄭州高端寫(xiě)字樓最為集中的的商務(wù)圈。 在售項(xiàng)目及 07年預(yù)售項(xiàng)目 根據(jù)工程進(jìn)度， 08年初推出項(xiàng)目 金水路 ?盛潤(rùn)國(guó)際 ?榮勛贏座 ?曼哈頓廣場(chǎng) 鄭東新區(qū) ?中煙大廈 ?綠地峰會(huì)廣場(chǎng) ?天下 ?國(guó)泰財(cái)富國(guó)際商會(huì)大廈 ?藍(lán)瑪?shù)赝醮髲B ?溫哥華廣場(chǎng) ?匯錦中油大廈 ?永和國(guó)際廣場(chǎng) ?海聯(lián)國(guó)際 ?金融大廈 ?福晟大廈 數(shù)據(jù)來(lái)源：房產(chǎn)信息網(wǎng) 01020304050607080902023 2023 2023 2023 200 7年1 6月供應(yīng)面積 銷(xiāo)售面積未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng) — 主要集中在鄭東新區(qū)，預(yù)計(jì)推量為 80萬(wàn)平方 近四年來(lái)銷(xiāo)售面積每年平均以 24%的速度增長(zhǎng) 單位：萬(wàn)平方 市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)判 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)化發(fā)展期：產(chǎn)品主導(dǎo)，板塊逐漸形成，客戶(hù)開(kāi)始細(xì)分，領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目出現(xiàn) 市場(chǎng)化發(fā)展期 經(jīng)濟(jì)背景 第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展 供應(yīng) 供應(yīng)主體 ?開(kāi)發(fā)商逐漸占據(jù)主導(dǎo) ?專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn) ， 引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展 需求 客戶(hù)特征 自用 ?一線(xiàn)寫(xiě)字樓：高科技產(chǎn)業(yè) 、 現(xiàn)代制造業(yè) 、咨詢(xún)服務(wù)業(yè) 、 金融保險(xiǎn)業(yè) ?客戶(hù)逐漸按租金承受力分層 ?外地外資企業(yè)進(jìn)入 產(chǎn)品 ?多元化產(chǎn)品：商住 、 純寫(xiě)字樓 、 高檔寫(xiě)字樓 ?開(kāi)發(fā)水平和產(chǎn)品素質(zhì)快速提升 ?依托不同的資源 （ 政策 、傳統(tǒng)認(rèn)知 、 產(chǎn)業(yè)聚集等 ）板塊化趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn) 投資 中產(chǎn)階級(jí) ， 對(duì)房地產(chǎn)投資有一定的認(rèn)識(shí) 成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 自用 ?一線(xiàn)寫(xiě)字樓：物業(yè)形象與產(chǎn)品品質(zhì) ， 由于市場(chǎng)整體租金的絕對(duì)水平不高 ， 對(duì)成本敏感度低 ?中檔寫(xiě)字樓：性?xún)r(jià)比 ， 對(duì)形象有要求 ，對(duì)成本敏感 盈利模式 出售為主 投資 ?城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的信心 ?投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn) （ 參考市場(chǎng)可比物業(yè)的租金實(shí)現(xiàn) ） 階段標(biāo)志 出現(xiàn)領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商和標(biāo)桿項(xiàng)目 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東區(qū) 北區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 中區(qū) 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以小規(guī)模中高檔物業(yè)為主，商住參半。 ?東區(qū)： 將成為未來(lái)鄭州的新中心。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額和人均可支配收入雙雙大幅增長(zhǎng)，鄭州房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大 5 3 9 53 3 6 65 9 4 76 4 3 84 6 3 90 4 6 0 12 2 8 1 11 3 0 59 0 4 50 8 4 58 5 9 53 6 4 63 2 2 79 1 6 72023202320232023202320232023年份金額人均消費(fèi)性支出（元/人）城鎮(zhèn)人均可支配收入(元/人)?自 2023年以來(lái)，鄭州城鎮(zhèn)人均可支配收入逐年穩(wěn)步增加，與此同時(shí)人均消費(fèi)支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入