【正文】 2023年 2月 25日星期六 12時(shí) 21分 24秒 12:21:2425 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , February 25, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :21:2412:21Feb2325Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 2月 25日星期六 12時(shí) 21分 24秒 12:21:2425 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :21:2412:21:24February 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , February 25, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人?！? “什么時(shí)候能正式賣的，很關(guān)注的。 ” “不喜歡頤和園著那種規(guī)劃，沒有空間縱深感，太密了，關(guān)注你們項(xiàng)目的位置和規(guī)劃” “ 就是 太多電子設(shè)備 了，我家保姆怎么搞的清楚怎么用。 觀點(diǎn)一：通過了解客戶的關(guān)注點(diǎn)和需求，強(qiáng)化發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，指引項(xiàng)目營銷更有利的開展 視角 頂級(jí)物業(yè)客戶具有多次且理性的購房體驗(yàn)，其居住經(jīng)歷遠(yuǎn)超出我們的想象 客戶為 3550歲的 占絕大多數(shù)比例； 客戶的 置業(yè)經(jīng)歷非常豐富， 都具有較多次置業(yè)經(jīng)歷。 確認(rèn)價(jià)格表 通知客戶 ?確定 312價(jià)格表； ?與關(guān)系客戶溝通具體價(jià)格，完成關(guān)系客戶預(yù)銷控； ?通知關(guān)系客戶選房時(shí)間、選房細(xì)則。 成長型及明星型產(chǎn)品采取 階段消化的策略 ，提升項(xiàng)目溢價(jià)，提升項(xiàng)目影響力。 項(xiàng)目名稱 麗宥 推出 82套大戶型 15001700㎡ 總價(jià) 5000萬起 頤和原著 財(cái)富公館 清錦源 剩余 12套 1200~3600㎡ 大戶型在售 總價(jià) 8000萬 —3億元 小戶型競爭 大戶型競爭 34套 1000㎡ ~1500㎡ 大戶型 總價(jià) 5000萬起 8套 600㎡ ~700㎡ 小戶型 總價(jià) 3500萬起 15套 600㎡ ~700㎡ 小戶型 時(shí)間 10年四季度 11年上半年 11年下半年 ?大戶型競爭項(xiàng)目產(chǎn)品放量較大、競爭激烈，小戶型競爭相對(duì)較弱； ?區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目在 2023年四季度均新推房源，預(yù)計(jì)將形成完全競爭市場態(tài)勢(shì)，分流部分客戶。 遠(yuǎn)超 2023年標(biāo)準(zhǔn)，高端別墅市場趨勢(shì)向好 1000 2023 萬 2023 3000 萬 3001 4000 萬 4001 5000 萬 5001 6000 萬 6001 7000 萬 7000 萬以上系列 1 80 153 29 17 7 2 180153291772 10204060801001201401601802 0 1 0 年北京千萬級(jí)公寓銷售分析系列 1? 2023年度北京 3000萬級(jí)別以上公寓共計(jì)銷售 56套。 q媒體安排 q營銷勱作 q工程展示 q營銷活勱 q所需物料 q推盤指標(biāo) q關(guān)鍵工作 營銷推廣總控圖 一期開盤，推出45套 準(zhǔn)備期 強(qiáng)銷期 二期開盤，推出 37套 完美收官 蓄水期 啟勱高端資源整合 +遠(yuǎn)洋會(huì)前期工作鋪墊 +全球巡展接洽 在洲際酒庖進(jìn)行客戶互勱訪談 +業(yè)內(nèi)論壇、鑒賞 +全球慈善巡展 一期 45套開盤強(qiáng)銷 第二輪全球巡展啟勱+業(yè)內(nèi)鑒賞 /論壇 +客戶維系 +資源拓展 二期開盤強(qiáng)銷 業(yè)內(nèi)鑒賞 /論壇 +客戶維系 +奢侈品聯(lián)勱 積累客戶45組 積累客戶 20組 積累客戶 110組 積累客戶 30組 積累客戶 65組 業(yè)內(nèi)鑒賞 +資源活勱 +全球巡展 全球巡展 +名家風(fēng)水 /精裝園林 +資源活勱 秋拍 +奢侈品鑒賞 +客戶答謝 啟勱全維度朋務(wù) 資源活勱 +業(yè)內(nèi)鑒賞 +客戶定制 形象墻 /周邊導(dǎo)示系統(tǒng) /廣告牌 /軟文 戶外 /廣告牌 /網(wǎng)絡(luò) /軟文 /與題活勱 短信 /直郵 /廣告牌 /網(wǎng)絡(luò) /新聞 /硬廣 /高端客戶渠道營銷 7月樣板間裝修完成 形象墻更新 ， 導(dǎo)示牌出街 樣板區(qū)區(qū)園林到達(dá)展示條件 優(yōu)展區(qū)全部完成 完成示范區(qū)景觀 、 湖水凈化調(diào)試 、大門安裝 完成售樓處改造、景觀湖水運(yùn)行、示范區(qū)景觀、樣板房及園林。 。 對(duì)后續(xù)積累客戶進(jìn)行摸排。 營銷策略：域外聯(lián)勱，無遠(yuǎn)弗屆。 營銷策略：外埠渠道，圈層口碑。 推廣策略：全維度丏享服務(wù)體深度解構(gòu) 盛裝亮相 超“越”之享 時(shí)間 投放媒介 推廣目標(biāo) 費(fèi)用 6月 LP地標(biāo) ?通過 DM直投有效直擊目標(biāo)人群 25萬 6月 安家 ?傳遞項(xiàng)目塑造理念 ?業(yè)內(nèi)知名度 15萬 6月 游艇會(huì)內(nèi)刊 ?硬廣加軟文直擊目標(biāo)客群 30萬 7月 私人飛機(jī)內(nèi)刊 ?硬廣加軟文直擊目標(biāo)客群 30萬 7月 財(cái)富 ?硬廣加軟文直擊目標(biāo)客群 25萬 6/7月 中信 LED ?提升項(xiàng)目知名度 220萬 6/7月 彩信 ?中央別墅區(qū)、高端公寓、私人銀行、會(huì)所俱樂部數(shù)據(jù)庫 55萬 廣告 主題 : 獻(xiàn)給讓中國更有價(jià)值的人。 推廣策略：渠道整合、形象建立。娛樂雜志：高爾夫、中華寶艇、 LP地標(biāo)、羅博報(bào)告 216。會(huì)聚高端人物，方能凸顯項(xiàng)目高端品牌形象。 圈層維系 口碑傳播 全息對(duì)應(yīng) 小眾圈層 大眾形象 傳播創(chuàng)新 要賣的，絕丌僅僅是房子，耄是在營銷傳播的過程傳遞“盛丐孤品 大成之境”的氣勢(shì)，因此需要保持低調(diào) /神秘的姿態(tài) /從耄讓高端客戶群產(chǎn)生對(duì)此項(xiàng)目的價(jià)值聯(lián)想 特色刊物 《 MY DEREM》 《 MY STORY》 身份標(biāo)簽 收藏樓書 專屬命名 全球高度 全球慈善巡演 全息對(duì)應(yīng) 階層意志與品牌意志的全息對(duì)應(yīng)，直指客群差異化特征， 尋找與 “ 階層意志 ” 全息對(duì)應(yīng)的傳播語言， 從而締造與目標(biāo)客群具有最大親和力的精神世界。 售后客戶維系服務(wù) Fine Arts Club：提供件來自全球拍賣行、藝術(shù)館及私人收藏家的藝術(shù)名作的租賃及購買咨詢服務(wù)。 斱式：客戶洽談 網(wǎng)絡(luò)查詢 業(yè)內(nèi)口碑 …… 分級(jí)建立全維度客戶數(shù)據(jù)庫 目的： 提供完備的客戶朋務(wù) 后期產(chǎn)品改良參耂戒 觃避非目標(biāo)人群 內(nèi)容： 行業(yè)特征 置業(yè)勱機(jī) 家庭構(gòu)成 行為特征 …… 目的： 提供完備的客戶朋務(wù) 后期產(chǎn)品改良參耂戒 觃避非目標(biāo)人群 全維 分級(jí) 定制 甄別 專享私宴體驗(yàn) 情景 超前 奢享 國際盛宴 與享樣板間定制體驗(yàn) 樣板間預(yù)約， 讓其帶朊友在樣板房體驗(yàn)私人豪華 Party戒生日宴會(huì)， 邀請(qǐng)五星級(jí)酒庖廚師為其掌廚， 幵提供管家及侍應(yīng)朋務(wù)團(tuán)隊(duì)， 名貴房車接送等禮賓朋務(wù)。銷售道具智能化 —— 以掌上 IPDA為客戶演示項(xiàng)目各種資料情況，為客戶算價(jià)亦在電腦中操作完成。 LA VIE的第一秒就感覺到這里就是自己想要的生活，這里所提供的朋務(wù)， 無形 ， 丏享 ，幵丏帶來 愉悅 ！ 所以，我仧準(zhǔn)備了另外一個(gè)發(fā)力點(diǎn) —— 服務(wù)創(chuàng)新 ——全維度丏享服務(wù) 全維度與享朋務(wù)，猶如一塊走時(shí)精準(zhǔn)的百達(dá)翡麗表 —— 精準(zhǔn)，無形；愉悅， 仁為少數(shù)層峰人士丏享！ 全維度丏享定制關(guān)鍵點(diǎn) 預(yù)約接待服務(wù) 服務(wù)咨詢體系 專享接待體驗(yàn) TTO模式 高端職業(yè)化服務(wù) 至尊情景體驗(yàn) 售后客戶維系服務(wù) 專屬定制服務(wù) 全維客戶數(shù)據(jù)庫 專享社交體驗(yàn) 全維度專享服務(wù) 十大標(biāo)桿 置入項(xiàng)目入口崗?fù)? 預(yù)約服務(wù)例外 1. 項(xiàng)目開盤初期可設(shè)定開放日； 2. 針對(duì)業(yè)內(nèi)媒體、雙瑞老業(yè)主在開盤前組織專門開放日； 3. 當(dāng)天非預(yù)約上門仍需進(jìn)線預(yù)約，根據(jù)預(yù)約排期反饋上門時(shí)間； 4. 客戶復(fù)訪可通過客戶助理預(yù)約，但仍進(jìn)入排期表； 5. 客戶活動(dòng)日，停止預(yù)約安排改為客戶通知排期。 LA VIE 的第一秒就感覺到這里就是自己想要的生活，這里所提供的服務(wù) ， 無形，專享， 并且?guī)?愉悅！ 所以，我們準(zhǔn)備了另外一個(gè)發(fā)力點(diǎn) —— 服務(wù)創(chuàng)新 —— 全維度專享服務(wù) 泛營銷朋務(wù)體系，建立在“總代理營銷模式”不“全維度與享朋務(wù) ”的埢礎(chǔ)上。 邀約人群： 高端客群的家庭女性成員，以鉑金包的限量與珍貴暗合項(xiàng)目特質(zhì)，同時(shí)作為最為引人的噱頭。 滲透營銷 目標(biāo)客戶： 意向客戶的家庭成員，以太太群為主。 推出 VIP積客計(jì)劃，撬動(dòng)各行業(yè)資源。 目的： 通過高水平的朋務(wù)體現(xiàn)項(xiàng)目頂級(jí)朋務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)通過名流活勱提升項(xiàng)目形象。 外埠營銷 資源借助： 外埠展會(huì)、外埠遠(yuǎn)洋資源、外埠重要活動(dòng) 目標(biāo)客戶： 外埠高端客戶及意向客戶 合作模式： 禮品贊助、費(fèi)用分?jǐn)?、廣告植入、客源共享 活動(dòng)形式： 論壇峰會(huì)、拍賣會(huì)、慈善捐助、賽事 …… 客戶聯(lián)誼－－全球慈善巡演暨上海名人論壇峰會(huì) 時(shí)間： 2023年 8月底 地點(diǎn)： 威斯汀酒庖 形式： 通過不知名高端媒體（如 《 財(cái)富 》 ）聯(lián)合，邀請(qǐng)國際知名財(cái)經(jīng)政要訪華進(jìn)行演讱，為意向客戶提供免費(fèi)往返機(jī)票。 合作模式： 禮品贊助、場地提供、費(fèi)用分?jǐn)偂V告植入、客源共享、合作互惠（折扣權(quán)限） 客戶聯(lián)誼－－遠(yuǎn)洋 ?LA VIE攜手香港馬會(huì)，共賞卡地亞高級(jí)珠寶 活動(dòng)建議 時(shí)間： 2023年 5月中 地點(diǎn)： 香港馬會(huì) 目的： ?與奢侈品牌聯(lián)盟互動(dòng)，塑造項(xiàng)目高端形象。 目標(biāo)客戶： 京、滬、深、港、臺(tái)各經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域高端人群 合作模式： 禮品贊助、場地提供、費(fèi)用分?jǐn)?、廣告植入、客源共享、合作互惠（折扣權(quán)限） 活動(dòng)形式： 產(chǎn)品路演、酒會(huì)、沙龍論壇、賽事活動(dòng)（游艇、高爾夫） …… 活動(dòng)贊助－－華彬高爾夫賽事活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 06月 地點(diǎn)： 北京華彬高爾夫俱樂部 目的： 借對(duì)抗賽的形式提供交流平臺(tái)，以賽事冠名、贊助獎(jiǎng)品、銷售道具派駐等形式，將項(xiàng)目信息有效傳遞給目標(biāo)客群，提高項(xiàng)目在圈層內(nèi)的知名度。 邀請(qǐng)目標(biāo)： 房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、北京市及各區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、遠(yuǎn)洋高管、媒體記考、業(yè)內(nèi)同行 預(yù)計(jì)人數(shù)： 60人 活勱斱式： 探訪三個(gè)低密項(xiàng)目 參觀遠(yuǎn)洋總部及遠(yuǎn)洋代表性項(xiàng)目 媒體聯(lián)誼會(huì)－－遠(yuǎn)洋博物館開館暨媒體體驗(yàn)會(huì) 活動(dòng)建議 峰會(huì)贊助－－福布斯全球行政總裁會(huì)議 時(shí)間： 2023年 11月底 地點(diǎn)： 香港 目的： 利用此次全球知名企業(yè)和組織領(lǐng)袖的交流平臺(tái)，通過禮品贊助、資金贊助，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。 營銷策略 總體模式 營銷創(chuàng)