【正文】 ? 則，項目在 2021年預計推廣費用約為 600萬 ＋ 360萬 70％＝ 850萬 面臨今年十月新政的發(fā)布，明年蘇州房產(chǎn)市場競爭將愈演愈烈，這樣將會造成各大樓盤的廣告投放量急速猛增，從而導致媒體資源的爭奪與媒體價格的提升，為保證項目在明年銷售推廣期能夠有足夠的媒體做支撐，我司建議可以在今年年底，將部分媒體提前采購，如網(wǎng)絡、短信息、公交站臺、交通指示牌、路旗等。 持續(xù)熱銷期（ 2021年 5月中旬～ 2021年 10月） 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ? 階段主訴求：別墅產(chǎn)品隆重登場，有效提升項目品質(zhì) ? 階段任務：用別墅品質(zhì)提升項目檔次 ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、小眾媒體適當投放、 SP活動的舉辦。 客戶篩選期（ 2021年 4月初～ 2021年 5月中旬） 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ? 階段主訴求：大社區(qū)概念、品質(zhì)大盤形象建立 ? 階段任務：每次開盤迅速熱銷 ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、小眾媒體適當投放、 SP活動的舉辦。 公寓首次開盤 別墅首次開盤 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 推廣總計劃 時間 階段目的 工作內(nèi)容 媒體 階段主題 備注 客戶蓄水期 08年1月 08年3月中旬 進行客戶積累，維護 07年積累的客源 項目工程進度穩(wěn)步進行 短信、網(wǎng)絡等小眾媒體的采購 項目大盤品牌形象即誠河品牌形象初步釋放 銷售物料包括：CF片、項目網(wǎng)站、戶型單片制作完成 項目現(xiàn)場及售樓處的包裝 08年部分媒體提前采購 客戶篩選期 08年3月底08年5月中旬 最大限度的積累有效客戶，為開盤做充分的準備 媒體轟炸策略的全面展開 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡、報紙 項目地段的炒作 本階段的項目信息主要是樣板房、工地示范區(qū)的展示信息的釋放 、 SP活動的開展 產(chǎn)品信息的逐步釋放 項目預售許可證的取得 輔助媒體：短信、電臺、電視 持續(xù)熱銷期 08年5月中旬 08年 10月 開盤形成熱銷狀態(tài)，一舉奠定項目新區(qū)大盤形象及誠河品牌力 項目盛大公開及開盤 SP 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡、報紙 產(chǎn)品信息的全面釋放 / 持續(xù)開盤熱銷 輔助媒體：短信、電臺、電視 公開信息的持續(xù)曝光 項目別墅信息開始釋放 別墅推廣期 08年10月 08年12月底 高端別墅產(chǎn)品推向市場，提升項目品質(zhì)，提升誠河品牌 房交會及其他 SP活動的舉辦 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡、報紙 別墅產(chǎn)品細節(jié)呈現(xiàn) / 項目持續(xù)推廣的嚴格執(zhí)行 輔助媒體：短信、電臺、電視 大社區(qū)概念逐步體現(xiàn) 現(xiàn)場包裝的強化 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ? 階段主訴求：項目形象與誠河品牌 ? 階段任務：達到案名記憶與誠河品牌初步樹立的效應 ? 階段執(zhí)行：戶外媒體的提前采購、 SP活動的舉辦。我司建議為項目制作一個專業(yè)的網(wǎng)站，便于項目信息的傳遞； ? 其次是 項目生活手冊 的準備：強調(diào)項目周邊交通、商業(yè)配套等地段優(yōu)勢，增加銷售說服力。 示范樣板區(qū) /樣板房區(qū)域 2）現(xiàn)場包裝 —— 樣板區(qū) 項目 2021年推廣策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 我司建議在 開盤前 20天 (2021年 4月下旬 )，將不同主題的樣板房裝修完成，以此來引發(fā)不同年齡、不同層次買家的共鳴，讓其都能在參觀本項目的過程中找到心動的感覺。 現(xiàn)場導視系統(tǒng)，我司建議分兩步走： ? 第一步做好項目市區(qū)售樓處的導視 ，主要包括精神堡壘、門頭看板等，有效的提升售樓處的來人來電。 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 品牌策略 申報 2021年國際花園社區(qū) 以品牌捆綁的形式提升項目檔次，建議項目申請相關(guān)的獎項，如：全國優(yōu)秀住宅小區(qū)、全國創(chuàng)新社區(qū)等。 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 高端景觀規(guī)劃公司的嫁接 景觀規(guī)劃對項目品質(zhì)的提升度同樣非常高，也是客戶對入駐后后感知度最好的部分，建議本項目盡快執(zhí)行景觀規(guī)劃公司的確定事宜，并進行合理包裝，有效吸引消費者眼球。新旅城 —— 誠河臵業(yè)扛鼎之作，又一座“城市”在崛起，其出現(xiàn)將影響新區(qū)房地產(chǎn)市場的后續(xù)發(fā)展。 3）價格策略 2021年項目銷售策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ?多層 —— 低開高走 以 稀缺 +低價 的第一批多層產(chǎn)品打開市場后，項目已經(jīng)具有一定的知名度，市場關(guān)注度和客戶積累量也應當十分充足了，這時再推出第二批多層房源時價格可 迅速 上揚，一舉成為區(qū)域市場領(lǐng)頭羊。 ?市場競爭愈加激烈： 現(xiàn)在各大樓盤均開始控制產(chǎn)品面積段來迎合市場需求，而從新區(qū)現(xiàn)有土地儲備來看，明年上半年可以達到公開條件的也比較多，所以，對于本項目而言，入市時間越往后延，與本項目形成直接競爭的對手就會越多，這也為本項目在沒有任何知名度的情況下打開良好的銷售局面增加了風險。 ? 客戶積累達到公開要求 ： 客戶積累周期以及農(nóng)歷新年等因素， 08年 5月中旬應該可以進行項目的第一波開盤，這也可以加快資金回籠，為項目后期的滾動開發(fā)打下良好的基礎。 我們將項目 08年營銷目標確定為： 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2021年營銷策略 品牌策略 推廣策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 2021年總體營銷策略 基于對項目所面臨的市場、客戶以及項目產(chǎn)品的特點，結(jié)合過往營銷推廣經(jīng)驗，我司認為本項目 2021年營銷推廣的總體策略是： 強勢推廣，大盤營銷，品牌樹立，搶先入市，全面熱銷 ?全方位媒體組合，強勢推廣，以項目大盤的形象啟動市場； ?結(jié)合產(chǎn)品附加值、開發(fā)商資源、項目推廣，以項目熱銷樹立誠河和項目品牌； ?抓住時機，搶先入市，快速去化，全面熱銷； 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2021年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 高調(diào)亮相、先聲奪人 君臨天下，舍我其誰 作為本項目這樣將持續(xù)多期銷售的大盤而言，給市場的第一印象十分重要，所以在整個銷售過程中對于氣勢的把握顯得尤為重要，無論是最初的入市還是將來的持續(xù)銷售，都要營造一種“君臨天下，舍我其誰”的霸氣，這樣才與本項目規(guī)模與優(yōu)異的產(chǎn)品相輔。 ③二手房市場 —— 有價無市： 新政的執(zhí)行將給予二手房的流通設臵重重障礙，成交量將急劇萎縮。 ② 開發(fā)商 —— 處境： 08年對于各大 樓盤的 開發(fā)商來說，貸款的份額將成為其成敗與否的關(guān)鍵。 2）從成交價格來看， 07年 4月份起蘇州市房產(chǎn)均價一路上揚， 6月份首次跨過 6000關(guān)口， 8月迅速突破 7000大關(guān)， 9月份接近 7500元 /平米， 10月份受央行新政影響，均價出現(xiàn)小幅下滑。 3） 貸款新政解析 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ? 新政所帶來的負面影響： ① 提高了首付和貸款利率，增加了資金投入與還貸壓力，打擊了投機的同時也抑制了相當一部分的合理需求?！袄室粋€是打八五折，