【正文】 2023年 2月 25日星期六 下午 12時 21分 24秒 12:21: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 25日星期六 12時 21分 24秒 12:21:2425 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :21:2412:21Feb2325Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川?！? “遠洋在北京應(yīng)該開發(fā)了不少項目，這個別墅給人感覺十分神秘，不太熟悉。 ?整體銷售 60套左右，銷售率約為 50%左右，金額 。 內(nèi)部競爭關(guān)系定價，根據(jù)不同樓棟的各產(chǎn)品線質(zhì)素、客戶積累情況，制定差異化的價格，形成互相擠壓關(guān)系，最大化消化目前已積累客戶。 2023年北京千萬級別墅銷售分析234224321141601020304050 別墅類 套數(shù) 別墅類 套數(shù) 23 42 24 32 11 4 1610002023 20233000 30014000 40015000 50016000 60017000 7000萬以? 2023年度北京 3000萬級別以上別墅共計銷售 87套。 渠道傭金：仁限用于一期 40%的推售資源，二期 30%的推售資源。 為客戶提供更多圈層附加價值活動 關(guān)注太太群體 收官期 11月 — 12月 推廣策略：榮譽加冕，王者地位。 時間 投放媒介 推廣目標 費用 4月 環(huán)球地標 ?通過 DM直投有效直擊目標人群 25萬 4月 紅地產(chǎn) ?傳遞項目塑造理念 ?業(yè)內(nèi)知名度 15萬 4月 賓利內(nèi)刊 ?硬廣加軟文直擊目標客群 18萬 5月 香港馬會內(nèi)刊 ?硬廣加軟文直擊目標客群 25萬 5月 中華寶艇 ?硬廣加軟文直擊目標客群 20萬 4/5月 彩信 ?中央別墅區(qū)、高端公寓、私人銀行、會所俱樂部數(shù)據(jù)庫 35萬 媒體推介會－－遠洋地產(chǎn)奢侈頂級物業(yè)產(chǎn)品發(fā)布會 客戶聯(lián)誼－－遠洋 ?LA VIE攜手香港馬會，共賞卡地亞高級珠寶 媒介計劃 主題活動 開盤期 6月 — 7月 推廣主題：獻給讓中國更有價值的人 營銷策略：體驗服務(wù)，情景融入。會員刊物：賓利內(nèi)刊、長安俱樂部內(nèi)刊、華彬高爾夫內(nèi)刊、凱悅內(nèi)刊 216。 Dream Car Club和 Yacht Club：特別提供豪華游艇和名貴房車如勞斯萊斯、法拉利及保時捷的接載及租用服務(wù)。職業(yè)素養(yǎng)全能化 —— 高端項目的銷售不僅要求銷售業(yè)務(wù)能技出眾，還必須對禮儀知識、化妝知識、奢侈品知識、公關(guān)技能、高端客戶消費習(xí)慣及生活方式等相關(guān)知識的掌握（專業(yè)講師進行培訓(xùn)）。 理念創(chuàng)新 ——泛營銷體系 總代理營銷模式的提出，是埢亍對傳統(tǒng)模式的剖析，對遠洋品牌的追求，對 LA VIE產(chǎn)品和目標的理解 —— 總代理營銷模式的 核心： 創(chuàng)建公共資源中心 以整合平臺進行 資源 ： 拓展 — 匯集 — 整理 — 分配 — 運用 營銷創(chuàng)新 ——總代理營銷模式 全維度與享朋務(wù)計劃涉及了所有不生活、不家密切相關(guān)的內(nèi)容， 幵可以無限延展。 活勱形式： CLUB，國際禮儀、滋生養(yǎng)顏、玄學(xué)風水、親子教育、奢侈品消費與發(fā)布會等。 預(yù)計人數(shù)： 100人左右 活動建議 營銷目的： 以激勵政策策動人脈公關(guān) 人際營銷 資源借助： 金融服務(wù)機構(gòu)職業(yè)經(jīng)理人、星級酒店客服經(jīng)理、名車名表行客服人士，各種高端俱樂部經(jīng)理人，區(qū)域中介代理行人士、高端項目銷售人士等。 邀約人群： 香港馬會會員及卡地亞 VIP客戶、媒體資源、意向客戶。 活動建議 圈層營銷 營銷思路： 針對特定渠道、特定人群策劃不同形式的聯(lián)動活動，調(diào)動客群的消費欲望，促進本案銷售。 最佳載體 遠嘉作為遠洋旗下與業(yè)的營銷公司，正是建立此平臺的最佳載體。 營銷策略：朋務(wù)至享 營銷無形 推廣執(zhí)行：階層對應(yīng) 有的放矢 銷售執(zhí)行：王考亮劍 一氣呵成 執(zhí)行分析：知己知彼 一戓功成 服務(wù)至享 營銷無形 遠洋 〃 LA VIE 作為遠洋高端產(chǎn)品線的塔尖， 其營銷與服務(wù)給我們提出了全新的課題 —— 客戶與 LA VIE的每一次接觸， 都是高端服務(wù)理念的絕佳展示 高端品質(zhì)的最佳展示 產(chǎn)生價值的最大提升 。 資源借助： 多維高端平臺 —— 會所俱樂部（商務(wù)、文化、娛樂、休閑）、商會組織、學(xué)術(shù)機構(gòu)等。 預(yù)計人數(shù)： 100人左右 營銷思路： 借助外埠有效資源， 有效提升項目影響力及人氣聚集。 活動形式： 推介會、答謝會、聯(lián)誼會 目標客戶： 圈層人脈服務(wù)客戶 合作模式： 禮品贈送、 客源共享、合作互惠（折扣權(quán)限）、激勵獎金 項目推介會－－遠洋地產(chǎn)奢侈頂級物業(yè)現(xiàn)場體驗會 時間： 2023年 4月中 地點： 項目現(xiàn)場 目的： 體現(xiàn)項目高端的同時制造炒作話題。 合作模式： 禮品贊助、場地提供、費用分攤、廣告植入、客源共享 鉑金臻風尚－－愛馬仕冬季新品發(fā)布暨鉑金包限量預(yù)定會 活動建議 時間： 2023年 10月中 地點： 項目現(xiàn)場（會所） 目的： 輻射高端客群的家庭決策層，促動成交。 時間、空間、系統(tǒng) ……我仧的朋務(wù)無處丌在！ 我仧需要讓客戶在進入遠洋 高端職業(yè)化服務(wù) 綜合質(zhì)素 與之匹配氣質(zhì) 客戶對等交流 全維層階客戶庫 自第一通來電起建立客戶全斱位檔案 ——資源中心牽頭，物業(yè)、銷售、客朋及工程共同協(xié)劣建立客戶全斱位檔案，幵丌斷完善，以研究客戶喜好，度身定制與屬接待朋務(wù)，確定各環(huán)節(jié)負責人，協(xié)調(diào)好各項細節(jié)。 Health Beauty Club：頂尖美發(fā)美容形像設(shè)計、水療護理服務(wù) Kids’Club ：親子教育，特邀著名國際級小提琴家教授貝沙灣的小朋友拉奏小提琴。財經(jīng)雜志：商業(yè)評論、財富、胡潤百富、彭博商業(yè) 216。 營銷目標：開盤熱銷，品牌升華。 推廣主題：盛世家族 文明傳承 營銷目標：完成年度銷售目標。 以上費用均參考目前市場行情，未來可按實際需要進行調(diào)整。 ? 2023年頤和原著銷售 35套、麗宮 17套、財富公館 12套等。 推售策略： 價格策略： C1意大利 , 10% C1新古典 , 10% C2意大利 , 6% C2新古典 , 6% C3意大利 , 8% C3新 古典 , 4% D1意大利 , 5% D1新古典 , 2% D2意大利 , 19% D2新古典 , 9% E1英式 , 2% E1法式 , 8% E2英式 , 5% E2法式 , 5% 一期銷售資源配比 戶型名稱 戶型面積 棟數(shù) 面積占比 套數(shù)占比 C1意大利 520 5 10% 11% C1新古典 507 5 10% 11% C2意大利 508 3 6% 7% C2新古典 499 3 6% 7% C3意大利 540 4 8% 9% C3新古典 523 2 4% 4% D1意大利 581 2 5% 4% D1新古典 568 1 2% 2% D2意大利 593 8 19% 18% D2新古典 588 4 9% 9% E1英式 636 1 2% 2% E1法式 648 3 8% 7% E2英式 675 2 5% 4% E2法式 690 2 5% 4% 合計 25496 45 100% 100% 價值型、成長型產(chǎn)品 快速回籠資金，打開市場知名度 明星型產(chǎn)品 采取階段消化的策略，提升項目溢價，樹立項目價值形象標桿 二期銷售資源配比 42% 49% 9% 二期 戶型資源配比 450平米 600平米 950平米 二期 戶型面積 套數(shù) 面積占比 套數(shù)占比 E北 450 23 54% 62% 600 13 41% 35% 950 1 5% 3% 小計 19100 37 100% 100% E南 450 7 25% 32% 600 13 61% 59% 950 2 15% 9% 小計 12850 22 100% 100% E區(qū) 450 30 42% 51% 600 26 49% 44% 950 3 9% 5% 總計 31950 59 100% 100% 明星級產(chǎn)品的 價格擠壓 價值型產(chǎn)品，完成快速去化。 ?關(guān)系客戶選房 ?確定市場客戶選房預(yù)銷控； ?與市場客戶溝通可售房源，完成剩余房源市場客戶預(yù)銷控； ?市場客戶選房 知己知彼 一戰(zhàn)功成 （執(zhí)行分析） 基于前期所接洽到的客戶和渠道，進行信息整合分析，以形成對未來營銷執(zhí)行工作修正的參考依據(jù)。” “大品牌就是質(zhì)量的保證，任何東西都適用這個理論。 12:21:2412:21:2412:21Saturday, February 25, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 12:21:2412:21:2412:212/25/2023 12:21:24 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 下午 12時 21分 24秒 下午 12時 21分 12:21: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 12時 21分 :21February 25, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :21:2412:21:24February 25, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 12時 21分 :21February 25, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 12時 21分 24秒 下午 12時 21分 12:21: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 12:21:2412:21:2412:212/25/2023 12:21:24 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 ” 視角 — 市場 居住和資產(chǎn)配置雙重考慮，有孩子有老人要兼顧，社區(qū)不要太雜，交通出行便利 購買關(guān)注點 地段、配套、物業(yè)、產(chǎn)品戶型、發(fā)展商背景、居住人群的素質(zhì)、密度、公共活動空間、車位、周邊環(huán)境、噪音、后續(xù)維護 客戶關(guān)注過的樓盤 頤和園著、盤古大觀、財富公館、御園、麗宮 對預(yù)約看房的看法 可以接受、對客戶隱私和服務(wù)專屬的保證、但一定要流程簡化和順暢 對營銷活動的看法 參與人員太雜亂、自本身工作很忙、沒有交流平臺去了很尷尬、確實對樓盤感興趣關(guān)鍵時間節(jié)點會去參加、能夠拓展的活動、自己感興趣相關(guān)領(lǐng)域的活動、為