【正文】 ) 純商業(yè)體量 (不含酒 店、寫字樓 m178。 38 本項(xiàng)目 所在 軌道 7號(hào)線站點(diǎn) 區(qū)域研究 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 西永組團(tuán)交通規(guī)劃 區(qū)域四條軌道交通規(guī)劃： 其中 1號(hào)線將于 2023年通達(dá)大學(xué)城； 本項(xiàng)目可與軌道 7號(hào)線對(duì)接（ 2023年啟動(dòng)），未 來連通蔡家會(huì)展中心、江津區(qū)、九龍坡區(qū)和巴南 區(qū)等地，提高了本項(xiàng)目的輻射范圍，但短期內(nèi)無 法體現(xiàn)其交通優(yōu)勢(shì)。 資料來源：西部新城官網(wǎng) 37 繞 城 高 速 渝 遂 高 速 大 學(xué) 城 東 路 思賢路 大學(xué)城南路 學(xué)府大道 西永大道 大 學(xué) 城 西 路 沙壁路 區(qū)域研究 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 西永組團(tuán)交通規(guī)劃 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)形成 “ 五縱五橫 ” 交通網(wǎng)絡(luò)， 區(qū)域內(nèi)交通暢通有序；區(qū)域外有兩條高速公路連 通本項(xiàng)目所在區(qū)域與一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)各區(qū)域的聯(lián) 系。 到 2023年，將建成西部最 建設(shè)具有國際先進(jìn)水平的，以 “ 國際集裝箱多式聯(lián) 大鐵路國際口岸，年吞吐 運(yùn) ” 為主體的綜合物流園區(qū) 能力可達(dá) 200萬標(biāo)箱，快貨 200萬噸，散貨 300萬噸 規(guī)劃面積 ，分為 A、 B兩個(gè)區(qū)塊 目前已有惠普、富士 康、廣達(dá)、英業(yè)達(dá)、 微軟、 IBM、 NTT DATA、 AP、辛克、凸 版、兵裝集團(tuán)摩托車 事業(yè)總部、渝德科技、 北大方正、中科院軟 件所、科博達(dá)、挪威 RPR、 NIIT等企業(yè)落戶 園區(qū)。 區(qū)域研究 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 – 西永組團(tuán)各分區(qū)功能規(guī)劃 A 區(qū) 資料來源：重慶規(guī)劃局官網(wǎng)、 TaubmanTCBL研究 33 西永組團(tuán)地塊分區(qū)示意 大學(xué)城 西永副中心 西永微電園 臺(tái)資 信息園 保 稅 區(qū) A 西部現(xiàn)代 物流園 部現(xiàn)代物流園 三大主導(dǎo)功能板塊區(qū)； 本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榇髮W(xué)城區(qū)，主要以教育產(chǎn)業(yè)為 主，為城市及區(qū)域經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展奠定最重 要的基礎(chǔ)。 城市交通道路規(guī)劃圖 資料來源：重慶主城區(qū)二環(huán)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃環(huán)規(guī)劃 區(qū)域研究 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 – 西部新城交通發(fā)展規(guī)劃 分區(qū) 功能 虎溪 —陳家橋片區(qū) （大學(xué)城區(qū)） 以大學(xué)園區(qū)為主要職能，發(fā)展教育科研 產(chǎn)業(yè)和相應(yīng)的配套產(chǎn)業(yè)為主的文化中心 西永 —土主片區(qū) 以高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代 物流中心及重慶市西部新城（西永組團(tuán)） 的中心服務(wù)區(qū) 曾家組團(tuán) 以現(xiàn)代都市生態(tài)農(nóng)業(yè)和休閑旅游為主的 小組團(tuán) 青木關(guān) —鳳凰組團(tuán) 以特色產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū) 回龍壩組團(tuán) 以鐵路編組站和鐵路集裝箱節(jié)點(diǎn)站為依 托的配套加工產(chǎn)業(yè)園 回龍壩 區(qū)域研究 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 西永組團(tuán)城市功能規(guī)劃 西永組團(tuán)共分兩大片區(qū)，三大組團(tuán)，各區(qū)職能 各有側(cè)重。 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 西部新城概況 縉云山 西部新城功能區(qū)劃示意 中梁山 西部文化及現(xiàn)代 大坪 名稱 范圍 主體功能 城市組團(tuán)布局 西部文化及現(xiàn)代 服務(wù)功能區(qū) 北碚區(qū)：天生街道、朝陽街道、 北溫泉街道、東陽街道、歇馬鎮(zhèn)、 龍鳳橋街道 重點(diǎn)發(fā)展軟件開發(fā)、文化創(chuàng)意、科 研教育、休閑旅游等產(chǎn)業(yè) 北碚組團(tuán)：由北碚城區(qū)、 東陽、歇馬等地區(qū)組成。 城市多中心發(fā)展格局進(jìn)一步提升，本項(xiàng)目所處西永為城市市級(jí)商業(yè)副中心規(guī)劃。 城市經(jīng)濟(jì) ?重慶城市 GDP和人均 GDP在西部處于領(lǐng)先地位， 2023 年上半年城市 GDP增速全國第一。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為城市擴(kuò)張區(qū)域?qū)氪罅? 人口； ? 內(nèi)外部交通完善，重慶核心城市輻射力進(jìn)一步加強(qiáng)。 城市商業(yè)研究 – 商業(yè)品牌發(fā)展趨勢(shì) 重慶日益豐富的品牌組合和檔次，正逐步向一線城市商業(yè)水平靠近，逐步提升市民的生活品質(zhì)，而市 民消費(fèi)欲望的熱情，對(duì)購物中心的品牌組合提出了更高要求。 2023年 2023年 2023年后， 奢侈品牌擴(kuò)大到名表領(lǐng)域； 時(shí)尚潮流國際品牌大量進(jìn)軍 重慶； 國際快銷 UNILQO開出了西 南區(qū)首店。 發(fā)展方向 發(fā)展區(qū)域 代表物業(yè) 城市商業(yè)研究 重慶商業(yè)概況 – 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 解放碑 重慶時(shí)代廣場(chǎng) 觀音橋 協(xié)信星光 68廣場(chǎng) 南坪 協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng) 江北 CBD越洋 /九龍倉項(xiàng)目 大坪 時(shí)代天街 /英利項(xiàng)目 新牌坊 中渝時(shí)尚都會(huì)項(xiàng)目 冉家壩 晶酈館 南坪 東東 MALL 龍頭寺 魯能星城 嘉濱路 重慶天地 北濱路 星悅薈 南濱路 長江畔 1891 資料來源： TaubmanTCBL研究中心 23 24 2023年 1995年解放 碑新世紀(jì)百 貨 1996年觀音 橋重百 1997年大都 會(huì)廣場(chǎng)（含 太平洋百貨） 1998年沙坪 壩重百 2023年楊家 坪重百 20232023年 2023年萬達(dá)廣場(chǎng) （萬千百貨）、 百聯(lián)上海城購物 中心（東方商廈） 2023年鼎固日月 光中心廣場(chǎng) 2023年星光 6 大融城、煌華新紀(jì) 元、 XD炫地、日 月光廣場(chǎng)、重慶天 地 2023年 （部分） 2023年 NOVO、協(xié)信星光時(shí)代廣 場(chǎng)、重慶時(shí)代廣場(chǎng)（美美百貨升 級(jí)） 2023年時(shí)代天街 1期、華訊 IFC、 英利 WFC、金鷹國際廣場(chǎng) 2023年國泰廣場(chǎng)、中渝時(shí)尚都會(huì)、 華宇城、九龍倉江北嘴項(xiàng)目、東 原 D瑞安 ICC 2023年時(shí)代天街 2期、華潤 24城、 招商置地長嘉匯、越洋廣場(chǎng)、新 華時(shí)尚文化城 … 2023年前， 傳統(tǒng)型百貨急速擴(kuò)張期 2023年后， 購物中心集中發(fā)展期 20232023年 2023年解放碑 王府井百貨、 沙坪壩新世紀(jì)、 南坪重百 2023年北城天 街 龍湖北城天街 20232023年 2023年解放碑重 百、楊家坪富安 百貨、南坪百盛 百貨 2023年南坪新世 紀(jì) 大都會(huì)廣場(chǎng) 20232023年 2023年美美百貨、 楊家坪新世紀(jì)、南 坪帝景 MALL 2023年嘉信茂廣場(chǎng) 2023年解放碑茂業(yè) 百貨、江北新世紀(jì)、 新世界百貨、沙坪 壩王府井百貨 龍湖西城天街 萬達(dá)廣場(chǎng) 20232023年 2023年大洋百貨、 津樂匯百貨、尚熙 百貨 2023年嘉茂購物中 心 2023年西城天街購 物中心 星光 68廣場(chǎng) 城市商業(yè)研究 – 商業(yè)形態(tài)發(fā)展趨勢(shì) 購物中心消費(fèi)以其業(yè)態(tài)綜合性、環(huán)境優(yōu)質(zhì)性、消費(fèi)休閑性，日益成為市民主流的時(shí)尚購物休閑生活方式。 資料來源：重慶市規(guī)劃局、重慶政府官網(wǎng) 21 商圈 解放碑 觀音橋 沙坪壩 楊家坪 南坪 地位 市級(jí)商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 輻射范圍 全市乃至西南地區(qū) 主要：江北、渝北、北部新區(qū) 次要：渝中、沙坪壩、近郊 主要：沙坪壩 次要：北碚、九龍坡、江北 主要：九龍坡 次要：大渡口 主要：南岸 次要：巴南 檔次 中高檔、中檔 中高檔、中檔 中檔、中低檔 中檔、中低檔 中高檔、中檔 現(xiàn)規(guī)模 1平方公里 未來供應(yīng) 規(guī)模 6平方公里 4平方公里 6平方公里 代表品牌 LV， Cartier， Giio Armani, Tiffany Co , HM, CA, Uniqlo, Sephora Gucci， Emporio Armani, Evisu, Miss Sixty, Replay, Armani Jeans, HM, MUJI, Uniqlo, Sephora ZARA, Uniqlo, Sephora NOVO, CK Jeans, Guess CK Jeans, GStar Uniqlo MaxCo., Armani Jeans, Aquascutum, HM, MUJI, ZARA, Uniqlo、 GAP 商圈特征 ?國際奢侈一線品牌云集的傳 統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)； ?但受交通和空間限制，發(fā)展 潛力有限； ?國際潮流時(shí)尚品牌集中的商業(yè) 中心，眾多國際潮流品牌進(jìn)入 重慶的首選商圈之一； ?未來發(fā)展?jié)摿^大，將成長為 重慶市另一主力商圈； ?人文教育特征明顯的學(xué)區(qū) 商業(yè)中心； ?整體消費(fèi)力相對(duì)較低，未 來須加強(qiáng)區(qū)域外拓展以實(shí)現(xiàn) 商圈升級(jí)； ?傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)發(fā)展 ?九龍開發(fā)區(qū)、袁 家崗區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā) 展是其升級(jí)的重要 基礎(chǔ)； ?吸引較多外來人口， 消費(fèi)層級(jí)多元化特征 明顯； ?具備一定發(fā)展?jié)摿Γ? 沿江商業(yè)和商圈形成 獨(dú)特的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力； 重慶商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 五 大傳統(tǒng)商圈簡(jiǎn)介 城市商業(yè)研究 資料來源： TaubmanTCBL研究中心 22 傳統(tǒng)商圈持續(xù)升級(jí) 新興商圈展現(xiàn)雛形 社區(qū)商業(yè)提升 特色商業(yè)展現(xiàn)魅力 傳統(tǒng)商圈中，隨著市場(chǎng)更新進(jìn)行， 新項(xiàng)目開發(fā)及舊有項(xiàng)目改造提升， 對(duì)商圈起良好的提升作用。 觀音橋商圈：潮流高端購物商貿(mào)中心 楊家坪商圈：城市西部商貿(mào)核心區(qū) 南坪商圈： 休閑旅游商貿(mào)中心區(qū) 沙坪壩商圈：文化商貿(mào)區(qū) 大渡口商圈： “ 都市生態(tài)商貿(mào)區(qū) ” 茶園商圈：定位為市級(jí)商業(yè)副中心，輻射主城東 部消費(fèi)者 西永商圈：定位為市級(jí)商業(yè)副中心，服務(wù)西永城 市副中心，輻射主城西部消費(fèi)者 渝北兩路商圈：定位為都市區(qū)組團(tuán)商業(yè)中心，服 務(wù)和輻射渝北及北部新區(qū)消費(fèi)者 巴南魚洞商圈：定位為都市區(qū)組團(tuán)商業(yè)中心，服 務(wù)和輻射巴南及周邊消費(fèi)者。 ? 重慶的人均可支配收入在 2023年以前呈高速增長勢(shì)頭，城市居民生活水平得到了大幅提高； ?08年、 09年受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，整體數(shù)據(jù)呈下滑趨勢(shì)； 2023年國家經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)，居民人均可支配收入隨之增長，帶動(dòng)消費(fèi)市 場(chǎng)的逐步恢復(fù)繁榮； ?人均消費(fèi)性支出增長，這一方面說明了重慶市居民的基本生活需求已得到較好的滿足；但另一方面也說明重慶市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升 級(jí)，對(duì)商業(yè)的要求越來越高，更高品質(zhì)的商業(yè)配備及運(yùn)營模式才能滿足消費(fèi)者的需求。 1,730 1,940 2,309 2,839 3,609 4,310 1,000 500 0 2,500 2,000 1,500 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2023 2023 2023 2023 2023 2023 5,192 重慶與其他城市人均 GDP對(duì)比（ 2023年） % 14,612 % % 4,086 % 6,224 % % % % % % 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000