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xxxx房地產(chǎn)管理基本制度與政策-wenkub.com

2025-01-20 08:30 本頁(yè)面
   

【正文】 契稅的其它有關(guān)規(guī)定: 非法定繼承人繼承土地房屋的,屬于贈(zèng)與行為,應(yīng)征收契稅;  對(duì)因拆遷重新購(gòu)置住房的,對(duì)購(gòu)房成交價(jià)中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅,成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的,對(duì)超過(guò)部分征收契稅;  企業(yè)改制重組過(guò)程中,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn),不征收契稅(無(wú)償劃轉(zhuǎn)的不征稅)。?。?3)因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的,免征。 免征范圍: 5種。資質(zhì)撤回、注銷(xiāo)機(jī)構(gòu)監(jiān)管(業(yè)務(wù)范圍;分支機(jī)構(gòu)監(jiān)管;業(yè)務(wù)監(jiān)管)行政監(jiān)督與處罰房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度執(zhí)業(yè)資格考試注冊(cè)及繼續(xù)教育第四節(jié) 住房置業(yè)擔(dān)保管理 住房置業(yè)擔(dān)保是指依照 《 住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法 》 設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司,在借款人無(wú)法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下,為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同,提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。第十章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理概述 房地產(chǎn)中介服務(wù)指具有專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中,為當(dāng)事人提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。查封期限(含預(yù)查封)不得超過(guò)二年;期滿可續(xù)查封,應(yīng)重新制作裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū);期滿未續(xù)查封的,查封效力消滅。 【 從窗口建設(shè)標(biāo)準(zhǔn);業(yè)務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn);信息系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn);檔案管理標(biāo)準(zhǔn);制度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn);隊(duì)伍建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等六個(gè)方面。(五)基于判決、仲裁文書(shū)登記非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng): 《 物權(quán)法 》 第 28至 30條① 生效條件② 不須登記取得物權(quán)③ 處分物權(quán)時(shí)應(yīng)先登記再轉(zhuǎn)移交付④ 依生效文書(shū)登記的,在房屋登記簿上記載基于生效的法律文書(shū)予以登記的事實(shí)撤銷(xiāo)登記生效的法律文書(shū)證明當(dāng)事人非法獲取登記的( 《 房屋登記辦法 》 第 81條)例外:權(quán)利人善意取得第四節(jié) 房屋權(quán)屬登記信息查詢 房屋權(quán)屬登記信息查詢是物權(quán)公示原則的具體要求和體現(xiàn) 查詢范圍 :《 房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法 》 (建住房 【 2023】 244號(hào)),該辦法在物權(quán)法出臺(tái)前施行。(四)異議登記條件:① 利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿錯(cuò)誤;② 權(quán)利人不同意更正。房屋登記收費(fèi)按件收取減半收?。? 經(jīng)濟(jì)適用房 門(mén)牌號(hào)碼、名稱(chēng)變更等 不收費(fèi): 查封登記、注銷(xiāo)登記、登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤造成的更正登記登記其他規(guī)定(一)最高額抵押登記(二)預(yù)告登記 ① 登記的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán),不設(shè)立物權(quán)(預(yù)抵押證明不具有優(yōu)先受償權(quán)); ② 登記目的是限制登記權(quán)利人處分,一房數(shù)賣(mài)情況; ③ 登記效果:使債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì),可以對(duì)抗第三人; ④ 失效:債權(quán)消失或自能登記之日起 3個(gè)月未申請(qǐng)登記。 采用電子介質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)有唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式 ,;采用紙介質(zhì)的,應(yīng)采用活頁(yè)等方便增頁(yè)和編訂的方式編制,注明目錄和頁(yè)碼。后乙將房屋以市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)與丙,并辦理了過(guò)戶手續(xù)。 效力:( 1)物權(quán)轉(zhuǎn)移至善意取得人;( 2)原權(quán)利人權(quán)利喪失,只能向無(wú)處分權(quán)人主張賠償損失而不能行使追及權(quán)。 無(wú)處分權(quán)人處分財(cái)產(chǎn),也適用善意取得制度。 例:甲向乙借款,約定將其房屋抵押給乙,并簽訂了抵押合同,但未辦理抵押登記。(性質(zhì)是書(shū)證, 《 行政訴訟證據(jù)若干規(guī)定 》 63條規(guī)定:經(jīng)過(guò)公證或登記的書(shū)證優(yōu)于其他書(shū)證。受理查閱證明文件 詢問(wèn)申請(qǐng)人并簽字 出具受理憑證房屋登記的程序?qū)徍诵问綄彶闉橹鳎瑢?shí)質(zhì)審查為輔(審慎、合理的審查責(zé)任)初審、復(fù)審、終審;不推薦減少層次審核職責(zé):物權(quán)法第 12條、第 13條記載于登記簿( 1)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù);( 2)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)自記載于登記簿發(fā)生效力;( 3)證書(shū)記載與登記簿不一致的,以登記簿為準(zhǔn);( 4)沒(méi)有證書(shū),不能僅依登記簿辦理轉(zhuǎn)移登記。房屋登記基本要求以共同申請(qǐng)為原則,單方申請(qǐng)為例外單方申請(qǐng)的情形 (7種,登記規(guī)程 12種):( 1)合法建造、拆除房屋;( 2)法院、仲裁委員會(huì)、人民政府征收決定等生效文書(shū);( 3)繼承、受遺贈(zèng);( 4) 《 房屋登記辦法 》 所列變更登記情形之一(名稱(chēng)、姓名、自然屬性變更);( 5)權(quán)利人放棄權(quán)利;( 6)更正登記、異議登記、預(yù)告登記(預(yù)告轉(zhuǎn)為本登記時(shí)仍為雙方)( 7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 ( 1)依法屬于國(guó)家所有的自然資源(第 9條第 2款); ( 2) 《 物權(quán)法 》 第 2 2 12 129 (土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其轉(zhuǎn)讓?zhuān)l規(guī)定。 —— 《 擔(dān)保法 》 第 41條 抵押權(quán)的特點(diǎn): 是一種擔(dān)保物權(quán)不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有為保證擔(dān)保的債權(quán)實(shí)現(xiàn)進(jìn)行擔(dān)保就抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)而優(yōu)先受償(是價(jià)值權(quán)而非實(shí)體權(quán)) 效力: 對(duì)內(nèi)優(yōu)先:抵押權(quán)之間沖突的,順位清償 對(duì)外優(yōu)先:抵押物被查封、執(zhí)行時(shí),優(yōu)于執(zhí)行的債權(quán)清償六、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記( 1)予以登記、暫不登記、不予登記的條件;( 2)批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記的條件;( 3)辦理該登記時(shí),只對(duì)抵押權(quán)人作變更處理,其他登記事項(xiàng)不作變更。 不允許當(dāng)事人約定主合同無(wú)效,擔(dān)保合同仍有效。 三、最高額抵押權(quán) (一)特征 擔(dān)保的債權(quán)具有將來(lái)發(fā)生性; 擔(dān)保的債權(quán)具有不確定性; 抵押權(quán)一般先于擔(dān)保的債權(quán)而成立,但此前已經(jīng)存在的債權(quán)也可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的債權(quán)。 ( 10)以已出租的房地產(chǎn)抵押的,抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人.并將抵押情況告知承租人。 ( 6)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體,可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。 ( 2)以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。房屋所有權(quán)抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押; 【 土地使用權(quán)來(lái)源不限 】 ( 2) 地上無(wú)定著物 的出讓土地使用權(quán)抵押; ( 3)不得設(shè)定抵押權(quán)的情形。 租賃合同簽訂后 30日內(nèi),持有關(guān)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。 —— 《 商品房屋租賃管理辦法 》 (住建部令第 6號(hào))第 8條 四、房屋租賃合同 ( 1)內(nèi)容 租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任是 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定的必備條款。   五、商品房現(xiàn)售 符合以下條件: (一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);  ?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件;  ?。ㄈ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證; (四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收;  ?。ㄎ澹┎疬w安置已經(jīng)落實(shí);  ?。┕┧?、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;  ?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理 《 商品房預(yù)售許可證 》提交的許可材料 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可,應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料; (一)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表; (二)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 《 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 》 和資質(zhì)證書(shū); (三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證; (四)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明; (五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明; (六)商品房預(yù)售方案。 注意:未取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 的項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以 認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP卡 等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用, 不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng) 。 上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)合同中予以載明,并明確相關(guān)違約責(zé)任。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ⑴ 需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,變劃撥為出讓?zhuān)墒茏尫嚼U納土地出讓金;不改變劃撥性質(zhì),對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金; ⑵ 暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)收取土地收益金上繳國(guó)家。住房租賃手續(xù)費(fèi),按套收取,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每套 100元,由出租人承擔(dān)。2委托的資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪3協(xié)助購(gòu)房人辦理土地使用權(quán)變更和房屋登記4二、商品房交付使用第八章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理 房地產(chǎn)交易管理,是指政府房地產(chǎn)管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)采取法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段,對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。 以 劃撥方式 取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 第七章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)制度與政策第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制度 2023年 5月 25日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定:保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%,其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 房屋建筑工程保修期從 工程竣工驗(yàn)收合格之日 起計(jì)算。 應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的,一律不得開(kāi)工。第四節(jié) 建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理 一、項(xiàng)目報(bào)建制度 (了解) 二、施工許可制度 (掌握) (一)建筑工程施工許可管理的原則 各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝,以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工,申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。(三 )藍(lán)線劃定 城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地等 城市地表水體保護(hù)和控制 的地域界線。 紫線應(yīng)在 編制城市總體規(guī)劃 時(shí)劃定。詳細(xì)規(guī)劃分為 控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃 。 征收房地產(chǎn)可分為征收集體所有的土地和征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)兩類(lèi)。 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地二、劃撥土地使用權(quán)的范圍 下列建設(shè)用地可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn),劃撥土地使用權(quán)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地241國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地3 劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)可以出租 劃撥土地使用權(quán)可以抵押對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、土地使用權(quán)的單位和個(gè)人,縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以處罰。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。 集體土地不經(jīng)征收(成為國(guó)有土地)不得出讓。閑置土地的處置方式延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限;調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件;由政府安排臨時(shí)使用;協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)置換土地;市、縣國(guó)土部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方式第五節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念及特征 土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地 被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 30倍。 (二) 安置補(bǔ)助費(fèi) 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。 —— 《 憲法 》 第十條 國(guó)家實(shí)行土地登記制度1.國(guó)家實(shí)行土地有償有限期使用制度2.國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度3.國(guó)家實(shí)行耕地保護(hù)制度4.二、土地管理的基本制度 國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。第四章 建設(shè)用地制度與政策 第一節(jié) 中國(guó)現(xiàn)行土地制度概述l 熟悉:土地所有制l 了解:土地管理基本制度 第二節(jié) 集體土地征收 l 熟悉:征收集體土地的政策規(guī)定 土地征收的補(bǔ)償l 了解:征收集體土地的工作程序 一、土地所有制 實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,即 全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制 。 行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。地方性法規(guī)政府規(guī)章6.房地產(chǎn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 如 《 房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程 》 、 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 、 《 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 》 等國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)法律體系
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