【正文】 ? “ 以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營 ” 是商業(yè)經(jīng)營特點(diǎn) ? 發(fā)展商與商戶才能一同成長。異業(yè)互補(bǔ)就是消費(fèi)者需求的互相補(bǔ)充 第一基本原則：要維護(hù) 業(yè)態(tài)經(jīng)營比例 ，不同業(yè)態(tài)比例構(gòu)成不同 第二基本原則：要維護(hù) 主題形象 和統(tǒng)一 品牌形象。大峽谷 Floor Function Group 樓層功能分布 B3 B2 B1 2 1 3 4 5 5A 停車場(chǎng) Car Park 生活配套 Facilily 心靈碰撞 Dating 溫馨共享 Family Sharing 時(shí)尚前線 Fashion Trend 活力匯 Energy Walk 時(shí)尚生活 社交生活 家庭生活 潮流界 Vogue Zone Function Group 1 ： Fashion Life 功能組團(tuán)一：時(shí)尚生活 五彩斑斕的時(shí)尚 仿佛在陽光照耀下變幻著不同色彩的大峽谷巖石 活力四射的時(shí)尚 仿佛奔騰不息的峽谷溪流，勇往直前 無疆無界的時(shí)尚 只要一顆永葆年輕和追逐潮流的心 …… B3 B2 B1 2 1 3 4 5 5A 潮流界 vogue zone 時(shí)尚前線 Fashion Trend 活力匯 Energy Walk 1/F 時(shí)尚前線 Fashion Trend 主題 前沿時(shí)尚 功能 打造快速時(shí)尚品牌聚集區(qū)，在不提升消費(fèi)檔次的前提下，提升整個(gè)南城商業(yè)的時(shí)尚感和活力。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 電影院、 KTV、超市、健身、電玩等。 特點(diǎn)： 具有一定品牌號(hào)召力、租金承受能力適中、主 要依靠業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，帶動(dòng)消費(fèi)人流。 通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場(chǎng)定位的初 步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相 關(guān)市場(chǎng)測(cè)試。 商業(yè)業(yè)態(tài)屬性 案 例 專屬性業(yè)態(tài) n 高端奢侈品牌，同一個(gè)城市的品牌布點(diǎn)不具有連鎖性， 一般對(duì)地段物業(yè)的要求較為苛刻，例如 LV,Gucci等。每個(gè)業(yè) 態(tài)、品牌對(duì)于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因 素。 ?文化價(jià)值 /中國商業(yè)地產(chǎn)首次注入城市人文理念，以 都市文化劇場(chǎng)和五大自然藝術(shù)元素為靈魂的城市精神地 標(biāo)呈現(xiàn)。 ?連鎖價(jià)值 /鵬欣集團(tuán) “ 十年百城 ” 戰(zhàn)略賦予水游城不 可估量的品牌前景。 強(qiáng)化商場(chǎng)不可取代的體驗(yàn)功能，避免網(wǎng)上購物的價(jià)格競爭 。 城市綜合體式城市的魅力標(biāo)志。 在城市現(xiàn)代化進(jìn)行中，無論中外，城市 魅力都是一個(gè)城市最大的價(jià)值所在，代 表著城市的形象，是城市的名片。 ? 亮點(diǎn)獨(dú)特之處提升項(xiàng)目核心競爭力 主要是通過購物中心品牌塑造過程與租戶組合所提供的獨(dú)特體驗(yàn)與服務(wù)，可以把定位思路反 映在運(yùn)營等各個(gè)方面，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位與目標(biāo)消費(fèi)群體需求相吻合，形成競爭力。 基本型需求 滿足自我生存所必需的消費(fèi)，食 品消費(fèi)占據(jù)生活消費(fèi)的主體。 目標(biāo)客群定位，通過輻射區(qū)域內(nèi)細(xì)分消費(fèi)客群，例如 人群類型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)類型、年 齡、收入水平 等。通 常一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍往往會(huì)受到其所在 區(qū)位的輻射力、商業(yè)項(xiàng)目自身主題的 輻射強(qiáng)度、商業(yè)項(xiàng)目的競爭態(tài)勢(shì) 來決定。 城市層面 ：宏觀層面，項(xiàng)目所在的城市現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)、 消費(fèi)水平等因素，決定商業(yè)地產(chǎn)是否 “ 進(jìn)入 ” 的城市戰(zhàn)略。 城市中心區(qū)域 社區(qū)中心 /臨近市區(qū) 城市中心 /副中心 /交通樞紐 第四代商業(yè) 以 “ 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) ” 為基礎(chǔ) ， 以生活方式消費(fèi) 、 娛樂加休閑為主旨 城市生活休閑中心 隨著新世紀(jì)的到來 ， 超市迅速在中國成為新的時(shí)髦 ， 這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的 ， 國內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū) mall 我們國家最早的商業(yè)模式 ， 供銷社的選址往往都是城市中最好的位臵 如北京王府井的百貨大樓 ， 這一代發(fā)展了很長時(shí)間 ， 它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的 ，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化 著眼于滿足大眾日益增加的 精神和文化 需求 ，國內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多 ，惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州 購物中心 城市核心 商業(yè)定位之一：發(fā)展屬性 商業(yè)定位之一：發(fā)展屬性 ? 零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；? ? 傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 ? 大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加 ? 跨國企業(yè)的拓展迅速 超大 超全 超值 第四 層次 第三 層次 第二 層次 第一 層次 “決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段 …… 但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問題，而是商業(yè)能不能在這個(gè)地段生存的問題。 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配 發(fā)展商 關(guān)心開發(fā)利潤 投資客 關(guān)心年投資收益率 商戶 關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營業(yè)額 消費(fèi)者 關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌 政府 關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè) 購物中心 招商及調(diào)整策略 招商成功前提 1 招商成功保障 2 招商調(diào)改分享 3 一、 招商成功前提 ?倡導(dǎo)全新商業(yè)理念 ?引領(lǐng)時(shí)尚生活方式 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈 ? 發(fā)展階段認(rèn)知 ? 區(qū)位屬性 ? 經(jīng)營模式 ? 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ? 平面設(shè)計(jì) ? 動(dòng)線設(shè)計(jì) ? 空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) ? 體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素 ? 創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì) ? 目標(biāo)市場(chǎng)定位 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 商業(yè)布局定位 商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈 ? 招商執(zhí)行 ? 運(yùn)營管理 ? 營銷推廣 ? 業(yè)態(tài)定位再調(diào)整 ? 開發(fā)資金來源 ? 產(chǎn)品模式 ? 經(jīng)營策略 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 ? 商業(yè)模式 百貨大樓 大型超市