【正文】 2023年 2月 上午 7時 16分 :16February 9, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 07:16:3307:16:3307:16Thursday, February 9, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 7時 16分 33秒 上午 7時 16分 07:16: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :16:3307:16:33February 9, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 9, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 9日星期四 上午 7時 16分 33秒 07:16: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 07:16:3307:16:3307:162/9/2023 7:16:33 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。主要是合同中對施工單位的要求及管理規(guī)定，對材料設(shè)備管理（由材料設(shè)備組主講）要求進(jìn)行交底，最后形成書面外部交底紀(jì)錄。 授標(biāo)與簽約階段 確定中標(biāo)單位后即向中標(biāo)單位發(fā)送 《 中標(biāo)通知書 》 發(fā)送中標(biāo)通知書后，即盡快按招標(biāo)文件中合同條件 簽訂合同 訂立書面合同后 7日內(nèi) ， 中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送縣級 以上工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案 。 技術(shù)標(biāo)由招標(biāo)范圍職能部門評標(biāo) 根據(jù)評標(biāo)意見確定有效標(biāo)，對所有投標(biāo)單位的技術(shù) 標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)進(jìn)行一次正式澄清，經(jīng)濟(jì)標(biāo)的澄清僅限 于發(fā)包范圍與算術(shù)錯誤，不調(diào)整投標(biāo)總價 中標(biāo)原則是：技術(shù)標(biāo)合格，投標(biāo)范圍與招標(biāo)要求一致，合理低價中標(biāo)，以確定中標(biāo)單位 ? 《 評定標(biāo)報告 》 《 評定標(biāo)報告 》 中定標(biāo)價格必須與項(xiàng)目目標(biāo)成（執(zhí) 行版）、公司相似項(xiàng)目歷史成本進(jìn)行比較分析，或 與行業(yè)內(nèi)類似項(xiàng)目進(jìn)行比較。 招標(biāo)準(zhǔn)備階段 招標(biāo)小組共同 確定考察單位 ，并根據(jù)考察結(jié)果確定 入圍單位。 ? 審批招標(biāo)申請書、招標(biāo)邀請函、資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件、評標(biāo)報告、中標(biāo)通知書； ? 審批最高限價或評標(biāo)標(biāo)底（如有）； ? 招標(biāo)過程決策； ? 定標(biāo)。 結(jié)合合同或預(yù)算造價對目標(biāo)成本進(jìn)行 調(diào)整 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面 ? 基礎(chǔ)選型、埋深 和布置應(yīng)合理 ? 樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理 ? 主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計(jì)算配置合理 ? 人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計(jì)荷載取值、結(jié)構(gòu)計(jì)算與構(gòu)造 強(qiáng)電設(shè)計(jì)方面 ? 主要 電氣負(fù)荷指標(biāo)配置、供電范圍 、變壓器臺數(shù)合理 ? 進(jìn)出線通道 是否合理 ? 設(shè)備選擇、出線回路計(jì)算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理 ? 發(fā)電機(jī)供電范圍、容量和臺數(shù)選擇合理 ? 敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號截面經(jīng)濟(jì)合理 弱電設(shè)計(jì)方面 ? 弱電各系統(tǒng)功能 和設(shè)備選型合理 ? 各系統(tǒng)管線走向布置合理 給排水設(shè)計(jì)方面 ? 設(shè)計(jì)參數(shù)合理 、計(jì)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)；系統(tǒng)流程合理 ? 設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護(hù)方便 ? 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟(jì)合理 綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價分析比較，使 布置、走向、作法更合理 ，挖溝的土石方量最小。 某項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對項(xiàng)目評價指標(biāo)的影響 業(yè)態(tài) 單位 原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 變化后的技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位建筑面積 創(chuàng)利能力 花園洋房 平米 66,900 82,350 1,278 小高層 平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪 平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫 平米 35,843 35,448 幼兒園 平米 500 500 總建筑面積 217,543 217,098 容積率 內(nèi)部收益率 ％ % % 凈現(xiàn)值 元 2,166 3,439 限額設(shè)計(jì) 確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo) 限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，對設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制， 凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算確定 ，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。目標(biāo)成本及招標(biāo)管理技巧 內(nèi)容 龍湖的目標(biāo)成本管理 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理 龍湖的合同管理 內(nèi)容 龍湖的成本管理 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理 龍湖的合同管理 成本管理的基本方法 …… 目標(biāo)成本管理 ? 為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理 ? 目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)； “ 算了再做 ” 而不是 “ 做了再算 ” 為開發(fā)決策提供依據(jù) 提前鎖定投資 合理確定銷售價格 加強(qiáng)成本的計(jì)劃性 預(yù)測投資效益 目標(biāo)成本管理的作用 目標(biāo)成本管理內(nèi)容 …… 目標(biāo)的 確定 與 控制 兩方面 編制目標(biāo) 成本 分階段對目標(biāo)成本進(jìn)行 檢查、修正 實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，對目標(biāo)成本進(jìn)行 后評估 龍湖項(xiàng)目制成本管理組織形式 營銷部 成本管理部 工程管理部 設(shè)計(jì)研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 公司總經(jīng)理 研發(fā)專員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理 項(xiàng)目工程經(jīng)理 項(xiàng)目成本經(jīng)理 項(xiàng)目營銷經(jīng)理 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理 專業(yè)工程師 成本專員 營銷顧問 財(cái)務(wù)專員 公司運(yùn)營總監(jiān) 龍湖項(xiàng)目部主要職能 ? 產(chǎn)品研發(fā)定位 ? 施工組織和管控 ? 成本測算和控制 ? 營銷策劃和銷售 ? 客戶管理品質(zhì)保證 項(xiàng)目部的成本職能 … 項(xiàng)目職能崗位 項(xiàng)目成本管理職能 設(shè)計(jì)研發(fā) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 設(shè)計(jì)費(fèi)管理 成本管理 目標(biāo)成本測算和分?jǐn)?、動態(tài)成本跟蹤控制 開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 材料設(shè)備采購及認(rèn)價 工程招標(biāo)、合同、造 價管理 資金計(jì)劃匯總 工程管理 在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理 施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管控 營銷 市場定位 體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用（包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控 計(jì)劃財(cái)務(wù) 項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 分?jǐn)偝杀镜墓芸? 總體資金計(jì)劃的管控 實(shí)行項(xiàng)目管理制后公司和部門職能 ? 公司 土地競拍、資金保障 ? 部門 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理資源、知識沉淀； 集公司資源協(xié)助支持項(xiàng)目工作，檢查監(jiān)督項(xiàng)目工作 培訓(xùn)項(xiàng)目需要的合格的經(jīng)理和專員 目標(biāo)成本管理原則 ? 以項(xiàng)目為管理對象，項(xiàng)目的完全直接成本測算分解 ? 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo) 目標(biāo)成本測算的基準(zhǔn) 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖 （規(guī)劃指標(biāo)表） 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 市場價格及其走勢的準(zhǔn)確把握 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價歷史成本數(shù)據(jù) 參照本企業(yè)在建項(xiàng)目成本、參照歷史成本、參照市場同類產(chǎn)品成本控制 ? 正向測算： ? 測算依據(jù) （規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 、市場情況 、 歷史成本數(shù)據(jù) ） ? 測算方式 （估算、概算、預(yù)算） ? 團(tuán)隊(duì)工作 ? 反向倒逼： ? 確定銷售價格水平； ? 確定利潤要求； ? 反推計(jì)算成本 目標(biāo)成本測算的方法 目標(biāo)成本管理的階段 土地投資論證階段 目標(biāo)成本(土地版) 項(xiàng)目啟動階段 目標(biāo)成本(啟動版) 方案設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(方案版) 初步設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(執(zhí)行版) 工程實(shí)施階