【正文】 2. 景觀規(guī)劃與交通流線相呼應(yīng)，分別在三個出入口的交通樞紐處設(shè)計景觀點，并且以曲線道路相連，將整體社區(qū)景觀連接成為一個整體。 2. 項目總戶數(shù)約 8900戶 ， 居住總?cè)藬?shù)約 。 2. 起居室設(shè)計較為局促，使用較為不便 3. 項目全部采用天熱氣壁掛爐采暖設(shè)計，采暖成本較高 130 項目銷售進度 1. 該項目從今年 8月份開始蓄客 ， 預(yù)計 11月 15日開盤銷售 ， 目前蓄客 90組左右； 2. 售樓部目前來訪量較高 ， 周三－周日平均來訪量較多 ， 平均每天 15－ 25組客戶 。 森林公園圖片 競品項目專項研究 —— 森林半島 124 項目立面風(fēng)格 項目的整體建筑立面屬于現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外墻為涂料和貼磚。 園林設(shè)計 項目戶型以 120－ 150平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力，配以部分 100120平米戶型， 180平米以上四居，從銷售情況來看市場認可度較高。 戶型配比 項目戶型以 120－ 150平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力，配以部分 100120平米戶型， 180平米以上四居，從銷售情況來看市場認可度較高。 競品項目專項研究 —— 凱威觀湖壹號 116 項目不足之處 ? 軟性服務(wù) 項目至今沒有正式售樓部，臨時接待處稍顯凌亂 競品項目專項研究 —— 凱威觀湖壹號 117 項目位臵 上海路與鳳凰街交叉口東南角 項目占地 項目建面 23萬平米 項目類型 多層洋房、小高層 容積率 總戶數(shù) 5000 開盤日期 綠化率 40％ 物業(yè)費 裝修狀況 毛坯 主力戶型 多層 110 目前均價 5500元 /平米 銷售情況 三期強銷售期 項目鳥瞰圖 項目具體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 競品項目專項研究 —— 福星苑 118 項目立面風(fēng)格 競品項目專項研究 —— 福星苑 坡屋頂，仿瓦材質(zhì)（藍色） 窗的設(shè)計加入中式文化符號 灰、白陶土藝術(shù)磚貼面 項目立面為中式風(fēng)格，通過立面色彩以及中式建筑符號的設(shè)計，能夠體現(xiàn)一定的中式建筑風(fēng)格。 2. 規(guī)劃總包括一個獨立商業(yè)中心，提高項目品質(zhì)的同時滿足社區(qū)客戶需求。 ? 產(chǎn)品 1. 競品項目容積率在 － ，建筑密度較低； 2. 主力戶型為 100－ 120平米的二居、三居和 120－ 150平米的三居； 3. 外立面多以現(xiàn)代或中式風(fēng)格為主，以面磚結(jié)合涂料做裝飾。 2. 競品項目的潛在客群也將會成為本項目主要客群的一部分，因此本項目要以高端的產(chǎn)品、優(yōu)良的社區(qū)品質(zhì)以及開發(fā)商品牌吸引這些客群前來購房臵業(yè)。 競品項目容積率比較 012 尚書房 福星苑 凱威觀湖中房高爾夫碧水藍天2期 正豐香格里 陶然水岸 森林半島 頤和城府 艾依水郡容積率競品市場專項研究 —— 競品市場總結(jié) 競品項目容積率分析 序號 項目名稱 容積率 建筑形態(tài) 1 尚書房 多層 2 福星苑 多層、小高層 3 凱威觀湖 花園洋房、別墅 4 艾依水郡 別墅、多層洋房、小高層 5 頤和城府 花園洋房、闊景華宅、高層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅 6 碧水藍天 多層 7 正豐香格里 多層、小高層 8 森林半島 多層、小高層、高層 9 陶然水岸 花園洋房、小高層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅 10 中房高爾夫 多層、小高層 108 1. 競品中以現(xiàn)代簡約和新中式風(fēng)格為主； 2. 陽臺設(shè)臵以封閉式為主，這與北方的生活環(huán)境有關(guān)； 3. 從外立面材質(zhì)上看，均是面磚搭配涂料，外立面形象、檔次較高。 102 半地下停車場 103 定位篇 規(guī)劃篇 附件： 市場篇 ?競品項目專項研究 ?客戶需求專項研究 目 錄 1 2 3 104 競品市場專項研究 頤和城府 陶然水岸 森林半島 魯銀城市公園 尚書房 福星苑 中房高爾夫 競爭項目界定標(biāo)準： ? 北塔湖周邊在售或潛在上市項目； ? 規(guī)模大于 20萬平方米的項目； ? 中高端產(chǎn)品定位的項目； ? 開發(fā)商有一定知名度，項目對區(qū)域市場有一定影響力。地下車位建議放臵在高層產(chǎn)品所處的區(qū)域。 ?幼兒園體量在 4000平米左右 ?建議引進本地知名品牌比如當(dāng)?shù)氐暮汖堄變簣@或一幼，打造與社區(qū)品質(zhì)相適應(yīng)的幼兒園。前期可以作為售樓處的形象接待點，從這里坐電瓶車前往臨湖的售樓處。 ——售樓處： 可作為客戶進入正式售樓處（位臵在地塊東側(cè)）前的形象接待中心，未來可以考慮作為配套使用。 簡潔的園林景墻設(shè)計，但保留中國元素，傳統(tǒng)而不落后 86 景觀規(guī)劃建議 新中式風(fēng)格的園林景觀 簡潔的中式園林風(fēng)格 87 景觀規(guī)劃建議 景觀小品 —— 運用中式元素符號，通過細節(jié)凸顯文化品位 新中式風(fēng)格的園林景觀 88 皇家氣質(zhì)的景觀裝飾，彰顯尊貴 景觀規(guī)劃建議 新中式風(fēng)格的園林景觀 89 頗具古韻的視覺引導(dǎo)系統(tǒng) （照片來源：思源代理的北京萬科紫臺，已售罄） 景觀規(guī)劃建議 新中式風(fēng)格的園林景觀 90 中式院墻 中式屏風(fēng) 新中式風(fēng)格的景觀小品 美人靠 欄桿 91 極具層次感的植物配臵方式 景觀規(guī)劃建議 新中式風(fēng)格的園林景觀 92 在內(nèi)部園林景觀設(shè)計上，適當(dāng)調(diào)整地面高度，多以草和低矮植物配合，豐富景觀效果，同時也能降低對一樓住戶的干擾。 ? 同時，建議在 A、 B地塊內(nèi)部各設(shè)計一個面積較大的中心景觀區(qū)，在總平規(guī)劃中應(yīng)留出中心景觀區(qū)的位臵，同時主要道路的規(guī)劃上也要有所考慮。鑒于明年市場形勢不明朗，暫將推量控制在 67萬平米左右。職業(yè)：公務(wù)員、 效益較好的事業(yè)單位人員、周邊縣市購房者 經(jīng)過定位篇對銀川中高端客群的分析，可知銀川的中高端客群來源主要是政府官員、私營企業(yè)主、能源企業(yè)主、壟斷行業(yè)人員等，依此針對各產(chǎn)品類型對客戶群進行了對位。 ? 目前森林半島項目已有采用，市場接受度較好。 ? 目前艾依水郡項目推出半地下室后，市場反應(yīng)良好，但該空間按全面積計算，算產(chǎn)權(quán)。 將頂層戶型設(shè)計為帶露臺的產(chǎn)品，贈送給客戶，增加戶型的附加價值。 ? 由于銀川冬季氣候寒冷，應(yīng)考慮到事先將地暖鋪至陽臺或預(yù)留散熱器接口，保證封閉陽臺后的保暖問題。只要飄窗部分層高不超過 ，便可有效增加有效使用空間而不占用建筑面積； ?低臺飄窗： 適當(dāng)提高飄窗的層高，毛坯交房時在飄出的范圍做一個與結(jié)構(gòu)沒有關(guān)系的低臺（比如 ～ ），低臺上面到飄窗頂面不超過 ，而使業(yè)主可以在裝修時把這個臺子打掉，以便得到更高的空間（ ～）； 小于 注意事項： 大凸窗設(shè)計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計上下功夫。 ? 從外觀上講，窗體形狀可以豐富樓體的外立面，而且增加樓體的時尚感； ? 從功能上講，一方面高窗低沿可擴大室內(nèi)采光及觀景度，另一方面不同的外窗形式可豐富室內(nèi)的空間感受。 入戶花園 頂層觀景露臺 ?入戶空間 ：在大戶型的入戶空間設(shè)計上，可考慮入戶花園等情趣設(shè)計。 而下沉花園的設(shè)計已經(jīng)出現(xiàn)在艾依水郡的疊院產(chǎn)品設(shè)計中，推出后市場反應(yīng)良好。 ?三居室及以下戶型，要求廚房設(shè)計成中廚，封閉式布臵，而四居以上的大戶型及聯(lián)排別墅產(chǎn)品在面積許可的情況下，可以考慮設(shè)臵中、西分廚的廚房形式。局部立面材料可選用仿木材料，豐富立面色彩，彰顯項目的品質(zhì)； ?外掛空調(diào)機位的處理非常重要，在隱蔽空調(diào)主機的同時，利用有品質(zhì)感的材料，設(shè)計成一個豐富立面的元素。頂層局部凈高低于 ，作為局部贈送空間，不計算入銷售建筑面積，增加產(chǎn)品附加值； ? 一層送院落 ? 面積區(qū)間在 100－ 130㎡ 之間 ?作為本項目一期推售產(chǎn)品，其多層電梯的設(shè)計和符合市場主流需求的面積將是最大賣點。 27 附件： 市場篇 定位篇 規(guī)劃篇 ?90/70政策專項研究 ?總體規(guī)劃建議 ?產(chǎn)品建議 ?景觀建議 ?配套及車位配比建議 目 錄 1 2 3 28 住宅產(chǎn)品總體建議 ?住宅產(chǎn)品以多層疊景華府為特色，以高端的別墅產(chǎn)品為亮點，以高層、小高層產(chǎn)品為主流。 ?B地塊的東南側(cè)盡量排布 7+1闊景華宅 A地塊 ?A地塊沿景觀軸線排布少量院景美墅 ，保證該地塊的高端品質(zhì)。 結(jié)論：適度采用可變空間的設(shè)計可以增加使用面積，弱化政策影響，降低市場風(fēng)險 19 附件： 市場篇 定位篇 規(guī)劃篇 ?90/70政策專項研究 ?總體規(guī)劃建議 ?產(chǎn)品建議 ?景觀建議 ?配套及車位配比建議 目 錄 1 2 3 20 總體規(guī)劃指標(biāo) 用地名稱 北塔公園住宅區(qū) 用地位臵 鳳凰北街以東，賀蘭山路以南，環(huán)湖路以西，南至規(guī)劃路 用地性質(zhì) 居住及配套商業(yè) 土地出讓年限 70年 總用地面積 650畝 總建筑面積 約 ㎡ 容積率 （說明：由于實際可建設(shè)用地面積小于規(guī)劃用地面積，實際容積率將可能達到 ） 建筑密度 30% 綠化率 35% 建筑限高 ≤54 米（ 2－ 18層） 日照間距系數(shù)： （根據(jù)銀川市相關(guān)規(guī)定：高層板式按 ，高層點式按日照陰影分析測算） 建筑風(fēng)格 需具有一定中國傳統(tǒng)文化內(nèi)涵，兼有現(xiàn)代、時尚的特點 21 總體規(guī)劃建議 ?首先滿足容積率，其次保證戶型的舒適性，在此原則下進行建筑形態(tài)的組合分配； ?樓座的排布要考慮分組團或適當(dāng)圍合，各樓座盡量按照南北朝向排布。 如果 90/70政策松動，該部分產(chǎn)品依然可以在四角定位確定的情況下重新進行優(yōu)化組合，形成適應(yīng)市場需求的戶型銷售。 通過以上計算可以看出，如果選擇拆分，全部采用貸款形式支付，首付款和總支付金額都會增加；如果僅部分采用貸款方式，雖然支付總金額降低，但首付款增加幅度較大。 13 銀川市的 90、 70政策允許在報規(guī)中將大戶型拆分，而不用考慮合理性即可通過， 因此本項目也可采用拼合戶型 。二是通過頂層的上躍戶型消化部分 。北塔湖項目規(guī)劃設(shè)計建議報告 思源經(jīng)紀銀川公司 2023年 11月 19日 2 規(guī)劃篇 附件：市場篇 定位篇 目 錄 1 2 3 3 大型 新中式 城市 湖畔 宜居型 高尚社區(qū) 規(guī)模： 650畝的大規(guī)模居住區(qū) 風(fēng)格： 以現(xiàn)代的建筑演繹中國文化的精髓 地段： 上風(fēng)上水的城市寶地 資源： 豐富的湖景資源 價值： 綠色、健康、生態(tài)、運動、人文、休閑。三是經(jīng)過對其報規(guī)戶數(shù) (1894戶 )和銷售戶數(shù) (1425戶 )對比，可以判斷其很可能采用了拼合戶型，；四是通過其開發(fā)的另一項目 (“尚座” ) 進行平衡 ?森林半島： 受到限制，但通過在 90平米左右的小戶型中，通過贈送一步陽臺、空中院館等可變空間的方式達到 100160平米左右的實用面積，擴大使用空間。 規(guī)劃時按照合并后的合理戶型設(shè)計，報規(guī)時不考慮合理性進行拆分，報建時依舊按拆分前的戶型進行銷售。思源建議 如必須采取拆分，銷售時候?qū)⒔ㄗh客戶選擇全款或全部貸款支付的方式，并通過一些營銷方式來降低客戶的支付難度。如果不松動，本項目的居住氛圍已經(jīng)形成，客群對于高層的抗性也已減弱，加之會有通過可變空間的贈送面積，可以大大降低該類產(chǎn)品的銷售壓力。但為了合理利用地塊，創(chuàng)造更好環(huán)境，局部可以按實際情況擺布，偏轉(zhuǎn)角不大于 10度； ?建筑類型為板樓為主，以符合銀川人的居住習(xí)慣，盡量不出現(xiàn)或少出現(xiàn)塔樓； ?銀川市計算日照間距，樓南側(cè)計算到外墻，樓北側(cè)計算到最外邊緣，因此樓體北側(cè)盡量平整完整，以節(jié)約用地； ?為了保證戶型的均好性和舒適性，我們對板式建筑的總進深給出建議： 聯(lián)排別墅和 5+1產(chǎn)品部分，因要層層退臺，因此總進深可放大，約在 1520米左右 多層一梯二戶的產(chǎn)品，樓體總進深控制在 1213米以內(nèi) 板式小高層一梯二戶產(chǎn)品，樓體總進深控制在 1314米左右 板式小高層一梯三戶或四戶產(chǎn)品，樓體總進深控制在 1316米左右 高層點式建筑總面寬和進深按實際需要考慮，需保證每一戶良好的采光和通風(fēng) 規(guī)劃總原則：滿足容積率，保證戶型均好，實現(xiàn)高品質(zhì) 22 總體規(guī)劃建議 ?考慮受到 90/70政策的限制， 90平方米以下戶型盡量通過高層小高層產(chǎn)品實現(xiàn)，同時建議將大部分的小戶型產(chǎn)品放在 A區(qū)，再后期銷售過程中根據(jù)政策變化和贈送可變空間進行調(diào)節(jié)，以期滿足未來市場的實際需求； ?A地塊產(chǎn)品的整體品質(zhì)高于 B地塊； ?樓座的排布依據(jù)由南向北，由東向西依次升高原則，在容積率允許的前提下，實現(xiàn)天際線的高低起伏和樓座的進退錯位；