【正文】 2023/1/252023/1/25January 25, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 25日星期三 2023/1/252023/1/252023/1/25 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 10:37:41 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/252023/1/252023/1/25Jan2325Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 價(jià)格的管理 —— 活動(dòng)策略： ? 現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)調(diào)整為認(rèn)籌有禮直接送，實(shí)惠直接給客戶 銷售線調(diào)整 ? 說辭細(xì)化再細(xì)化，算帳又算帳，客戶細(xì)分，一對(duì)一培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)客戶逼定 ? 獎(jiǎng)勵(lì)政策調(diào)整： 周冠、月冠遙不可及，直接調(diào)整為重獎(jiǎng)?lì)^炮，每批認(rèn)籌皆有獎(jiǎng)。以直接的、復(fù)合性的 和節(jié)約成本的推廣方式吸引對(duì)淺層吸引因素敏感的項(xiàng)目周邊輻射區(qū)域的客群。 條件三：項(xiàng)目一期相關(guān)證件的取得。 網(wǎng)絡(luò)策略 ★★★★ 由于前期在網(wǎng)絡(luò)廣告推廣上的成功，本案已經(jīng)在業(yè)內(nèi)形成良好的市場(chǎng)形 象，同時(shí)樹立了相好的項(xiàng)目口碑，建議在網(wǎng)絡(luò)媒體推廣策略方面開始掉 轉(zhuǎn)方向，由門戶網(wǎng)站向?qū)I(yè)網(wǎng)站進(jìn)行推廣，擴(kuò)大客戶群體 活動(dòng)策略 ★★ 強(qiáng)力推薦邀請(qǐng)與生活家共同參與家居概念館的打造；世界級(jí)生活樣式展 參與認(rèn)購(gòu)新盤，并給以客戶較大市場(chǎng)優(yōu)惠，促進(jìn)項(xiàng)目圓滿結(jié)案。 網(wǎng)絡(luò)策略 ★★★ 網(wǎng)絡(luò)推廣注重形象宣傳，同時(shí)進(jìn)行間接促進(jìn)銷售，樹立項(xiàng)目市場(chǎng)形象口 碑，前期重要注重業(yè)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)媒體，例如：焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)，后期注重門 戶網(wǎng)站宣傳，如：新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)等。 平面媒體 ★ ★ 結(jié)合銷售節(jié)點(diǎn)，不做常規(guī)投放。 主要目的：提升項(xiàng)目知名度、顛覆媒體市場(chǎng) 戶外媒體 ★★★ 強(qiáng)大話題沖擊力，項(xiàng)目定位鮮明。 三、項(xiàng)目一期推廣策略 行銷的基本看法： 針對(duì)一期我司建議最大化的發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的作用 ， 網(wǎng)絡(luò)、軟文、活動(dòng) 三者緊密集合，對(duì)主題宣傳有所側(cè)重盡可能擴(kuò)大知名度，節(jié)約推廣費(fèi)用，縮短銷售周期，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)必須嚴(yán)格的按照各價(jià)格段計(jì)劃比例進(jìn)行銷售，以達(dá)到預(yù)期均價(jià)的銷售目標(biāo)。 工程進(jìn)度 ① 樣板區(qū)主體施工完成 70%； ② 項(xiàng)目入口區(qū)域范圍內(nèi)道路 景觀建設(shè)完成。 這樣的推盤策略，可以向市場(chǎng)導(dǎo)入這樣的信息：我們的產(chǎn)品品質(zhì)是逐步提升的、居住氛圍也在不斷改善。實(shí)用 時(shí)尚 生態(tài) （親切感、明算帳） 全線調(diào)整，花樣翻新 四、總體推廣方向及策略 ? 項(xiàng)目規(guī)模中等，在營(yíng)銷推廣過程中采用短周期運(yùn)作的市場(chǎng)策略； ? 通過區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析以及項(xiàng)目總體認(rèn)識(shí)，我們建議在推廣策略上，應(yīng)注重實(shí)效性推廣 。強(qiáng)調(diào) 3房， 4900起，低首付促銷策略（限量）。 主線二 ：依實(shí)際銷售情況。 四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路 一、總體營(yíng)銷目標(biāo) 二、總體推盤量體及推廣排期 三、總體價(jià)格策略及價(jià)格控制 四、總體推廣方向及策略 五、關(guān)于項(xiàng)目產(chǎn)品升級(jí)的幾點(diǎn)思考 結(jié)合西安房地產(chǎn)整體市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)、區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格體發(fā)展趨勢(shì)以及本項(xiàng)目自身性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，在綜合項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較分析后，建議項(xiàng)目整盤均價(jià)要求達(dá)到： 項(xiàng)目?jī)r(jià)格目標(biāo) 整體均價(jià)要求 住宅 6500元 /㎡ 公寓 7000元 /㎡ 區(qū)域面對(duì)的客戶群體多為北郊、西郊及項(xiàng)目周邊的中等收入階層。 ） 參考項(xiàng)目： 陽(yáng)光新地、陽(yáng)光北郡 、 雅荷紫金陽(yáng)光、海璟臺(tái)北灣、陽(yáng)光臺(tái) 36金輝天鵝灣。 社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富，工作穩(wěn)定或。 項(xiàng)目總體建議采用 保證合理速度的相對(duì)穩(wěn)定 的市場(chǎng)營(yíng)銷方針。因城改項(xiàng)目在市場(chǎng)中的信任度較低，另現(xiàn)在銷售階段無法辦理銀行按揭。 W4 .手續(xù)不全，對(duì)購(gòu)房者的信心不足。 ? 2023年本區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)量約為 100萬平米，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)構(gòu)成一定的影響和客戶分流的可能。 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 占地面積 總建面 價(jià)格 面積區(qū)間 交房日期 陽(yáng)光新地 高層住宅 20畝 6萬㎡ 4700 77130 陽(yáng)光北郡 經(jīng)濟(jì)適用房 62畝 30萬㎡ / / 2023年底 雅荷紫金陽(yáng)光 高層住宅 280畝 約 70萬㎡ 預(yù)計(jì) 7500 80130 待定 海璟臺(tái)北灣 高層、小高層住宅 300畝 92萬㎡ 7200 49140 2023年 陽(yáng)光臺(tái) 365 聯(lián)排 ,多層 ,小高層 ,高層 220畝 30萬㎡ 6500 50260 2023年 紫郡花宸 普通住宅 約 25畝 10萬㎡ 預(yù)計(jì) 7000 50120 待定 金輝天鵝灣 普通住宅 88畝 18萬㎡ 7500 70140 2023年底 ? 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)性產(chǎn)品較多，其面積區(qū)間基本均為 50140 ㎡ 。 文景公園、大明宮遺址公園、緯二十九街政府綠化帶并與漢城湖零距離，漢城湖規(guī)劃以水文化和漢文化為主題的園林景觀面積達(dá) 1031畝，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。 一、區(qū)域市場(chǎng)研究 二、項(xiàng)目本體分析 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路 五、項(xiàng)目一期營(yíng)銷推廣策略 六、銷售執(zhí)行策略 思路綱要 第一章 市場(chǎng)研究 一、區(qū)域概述（區(qū)位、交通、配套、發(fā)展趨勢(shì)） 二、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（供給、需求、價(jià)格、區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值） 三、典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案分析 四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析 五、區(qū)域市場(chǎng)研究結(jié)論 一、區(qū)域概述： 項(xiàng)目位于西安二環(huán)西北部核心區(qū)，臨近于迎賓大道 (朱宏路 )，距鐘樓商圈 10分鐘，咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng) 20分鐘，地鐵 1號(hào)線僅 5分鐘，多條城市一級(jí)干道環(huán)伺左右，城市級(jí)立體交通四通八達(dá)。從國(guó)內(nèi)一、二線城市直至西安，樓市量?jī)r(jià)齊跌普遍上演，年末時(shí)節(jié)調(diào)控效果正逐步放大顯現(xiàn)。面孔公社 營(yíng) 銷 思 路 呈報(bào)