房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)培訓(xùn)講義-wenkub.com
2025-01-02 05:16 本頁(yè)面
【正文】 重點(diǎn)敘述了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本以及代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算。 ? 【 例 76】 某企業(yè) 2023年 5月份接受委托興建風(fēng)景區(qū)，發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。 ? 做如下會(huì)計(jì)分錄： ? 借：開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā)（ A公寓） 90000 貸：預(yù)提費(fèi)用 —— 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 90000 ? A公寓完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本。 ? 會(huì)計(jì)分錄如下： ? 借：開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā)（ A公寓） 300 000 貸：銀行存款 300 000 ? 3月 8日， A公寓領(lǐng)用需要安裝設(shè)備一臺(tái)進(jìn)行安裝，實(shí)際成本為 12萬(wàn)元。“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目應(yīng)按房屋類(lèi)別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房等二級(jí)科目，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。 ? 每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。 房屋開(kāi)發(fā)成本的核算 ? (三 )基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方。 ? （三）．對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。 預(yù)提水塔成本差額分配表 受益對(duì)象 計(jì)劃成本（元） 分配率 分配金額（元） 商品房 C 11 000 000 11000 商店 7 000 000 7000 合計(jì) 18 000 000 18000 ? 根據(jù)上述分配表編制如下會(huì)計(jì)分錄： ? 借：開(kāi)發(fā)成本 — 房屋開(kāi)發(fā)（ C） 11 000 開(kāi)發(fā)成本 — 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（商店） 7 000 貸：預(yù)提費(fèi)用 — 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔） ? 18 000 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔）明細(xì)賬戶(hù)記錄如下表 —— 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔） 2023 年 憑 證 號(hào) 摘要 借方 貸方 借 或 貸 余額 月 日 4 22 預(yù)提水塔建 設(shè)費(fèi)用 100000 貸 100000 4 30 結(jié)轉(zhuǎn)水塔完 工實(shí)際成本 118000 借 18000 4 30 補(bǔ)提水塔建 設(shè)費(fèi) 18000 4 30 合計(jì) 118000 118000 平 0 4月 30日商店已竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本 696075元。 鍋爐房成本分配表 受益對(duì)象 計(jì)劃成本 （元） 分配比例 （ %） 分配金額 （元） 商品房 A 10 000 000 25 52 250 商品房 B 12 000 000 30 62 700 商品房 C 11 000 000 57 475 商店 7 000 000 36 575 合計(jì) 40 000 000 100 209 000 ? 編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開(kāi)發(fā)成本 — 房屋開(kāi)發(fā)（ A） 52250 — 房屋開(kāi)發(fā)（ B） 62700 — 房屋開(kāi)發(fā)（ C） 57475 — 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（商店） 36575 貸：開(kāi)發(fā)成本 — 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（鍋爐房） ? 209000 4月 22日商品房 A、 B已竣工，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本，但水塔尚未開(kāi)工建設(shè)，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)按水塔的預(yù)算成本 100000元分配計(jì)入各受益對(duì)象。 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行： ? 某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi) =該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本） 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 ? 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的大型配套設(shè)施 ?【 例 74】 某企業(yè) 2023年 4月開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃需建設(shè) A、 B、 C三幢住宅樓，一個(gè)商店，一座鍋爐房和一座水塔，其中商店建成后轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門(mén)，鍋爐房和水塔不能有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)仩t房與商品房同步建設(shè)，而水塔與商品房不同步建設(shè)。 ? 還應(yīng)設(shè)置“ 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)明細(xì)賬 ”（三級(jí)賬），賬內(nèi)按每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)設(shè)賬戶(hù)，以記錄和反映不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本。 ? 三、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算 ? 在“開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬”賬簿內(nèi)設(shè)置“ —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā) ”二級(jí)賬戶(hù)。 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算 ? 二、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目的設(shè)置 ? 成本核算對(duì)象：各配套設(shè)施項(xiàng)目。 ? ，應(yīng)在開(kāi)發(fā)完工投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)商品房、出租房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本中 .結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)成本－房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本－土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。 土地開(kāi)發(fā)成本的核算 ? （二）土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) ? 在“開(kāi)發(fā)成本－土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)核算的土地開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按月結(jié)賬。 ? ，直接記入“開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi)發(fā)成本”明細(xì)賬的成本項(xiàng)目中。 ? 一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目： (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； (2)前期工程費(fèi)； (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； (4)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 ? 1．對(duì)于一般的土地開(kāi)發(fā)，可以每一獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即“地塊”作為成本核算對(duì)象。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算 ? （ 2）直接費(fèi)比例法。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算 ? 按采用的分配標(biāo)準(zhǔn)不同，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用可按預(yù)算間接費(fèi)比例法和直接費(fèi)比例法進(jìn)行分配。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算 ? 為了組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開(kāi)支，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算： ? （一）職工薪酬 （六）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) ? （二）折舊費(fèi) （七）利息支出 ? （三）修理費(fèi) （八）其他費(fèi)用 ? （四）辦公費(fèi) ? （五）水電費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算 ? 二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的歸集和分配 ? （一）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的歸集 ? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的歸集，是在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)中進(jìn)行的
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