【正文】 473313174136街頭調(diào)查2316146354213171街頭調(diào)查362334383111綜合數(shù)據(jù)單位調(diào)查119901410991741620153440綜合數(shù)據(jù)單位調(diào)查147963159777街頭調(diào)查201039534741181772綜合數(shù)據(jù)單位調(diào)查21008216634612綜合數(shù)據(jù)單位調(diào)查5615252綜合數(shù)據(jù)單位調(diào)查323191063491311594街頭調(diào)查741118157667175035266街頭調(diào)查 2002/10/6需要加以說明的是，本次調(diào)查僅是我們將要在大邑縣開展的系列市場調(diào)查的一個組成部分，調(diào)查對象僅是我們預(yù)期潛在客戶很小的一部分，我們還需 要在適當(dāng)?shù)臅r候再做更多的市場調(diào)查，調(diào)查面將逐步擴大，力爭通過我們細(xì)致扎實的工作，對大邑人民的要求得到真實的了解，從而為大邑人民提供滿意的，市場接 受的產(chǎn)品。在大邑的開發(fā)中，情況有很大的不同，土地在總成本中的比例相對較低，我 們有可能以較大規(guī)模開發(fā)總價得到市場認(rèn)可的這類產(chǎn)品，這是我們在產(chǎn)品定位中需要加以特別注意的新情況。每套100～160㎡的住房受到青睞，但心理價位只有10萬元有一個很有意思的情況是，調(diào)查中反映出有將近60％的大邑人希望購買每套面積為100～160㎡的住房，也有60％的人在調(diào)查中表明，其購房心理價 位每套在10萬元以內(nèi)，這是大邑目前市場價位的一個直接反映，明確無誤地表明了人民對價廉物美住房的渴求，很顯然，被調(diào)查人不想誤導(dǎo)我們。這個比例之大多少有些出乎我們的意料，這就清楚地表明，雖然大邑城鎮(zhèn)居民目前的住房已經(jīng)基本解決，人 均居住面積較大，但人們對現(xiàn)有居住狀況普遍是不夠滿意的，換房的意愿比較普遍。從住房來源分類，大邑城鎮(zhèn)居民中現(xiàn)有住房房改房是主流，占到現(xiàn)有住房的三分之一稍多一些，集資建房和商品房則各占20％左右，自建住房在大邑城鎮(zhèn)居民中約占一成，租賃房和其他來源的住房加起來不足10％，大邑城鎮(zhèn)居民住房自有率是相當(dāng)高的。以兩種不同 調(diào)查對象得到的數(shù)據(jù)對照比較，符合邏輯的大多數(shù)數(shù)據(jù)離散值較小，我們有理由認(rèn)為這次調(diào)查是非常成功的，數(shù)據(jù)是可靠的，調(diào)查得到的資料對下一步的產(chǎn)品開發(fā)定 位和開發(fā)戰(zhàn)略的制定具有較大參考價值。 2002年9月24日，在大邑縣晉東開發(fā)區(qū)指揮部和大邑縣有關(guān)部門的大力支持幫助下，我們作了一次關(guān)于大邑縣居民住房需求的專題問卷調(diào)查。附件：大邑縣居民住房需求問卷調(diào)查報告 本項目是一個比較特殊的項目，做這個項目需要一些比較“特殊”的思維方式，要敢于突破一些流行的思維“定式”。我們準(zhǔn)備謹(jǐn)慎從事，我們將總結(jié)多年來在大城市從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗教訓(xùn)，把我們的積累毫無保留地用在大邑，項目一定會取得圓滿成功。中國人做事喜歡講天時，地利，人和，我們的可行性研究表明，本項目在這三個方面都占 到了。 從各方面衡量，我們將要推出的價格是合理的，是能夠被市場接受的。 與此相關(guān)的另一個不確定性問題是，我們推出的產(chǎn)品在價格上能否被大邑人接受。對此我們非常有信心，我們認(rèn)為自己把握住了市場的脈搏，從這個意義上看，我們面前不存在市場的不確定性。驅(qū)動市場型企業(yè)在市場上并沒有按照典型的市場驅(qū)動模式，如通過市場調(diào)研，跟隨現(xiàn)有競爭格局來制訂策略。 就市場的不確定性而言，主要在于我們將要推出的產(chǎn)品目前在大邑市場上還是空白，從而形成了某種不確定性。這樣我們就有可能根據(jù)市場的變化，動態(tài)調(diào)整產(chǎn)品構(gòu)成，掌握產(chǎn)品供應(yīng)節(jié)奏的主動，從而避免大面積的滯銷和積壓。 前面我們的分析已指出，無論通過哪一個途徑得到的信息都表明，大邑房地產(chǎn)市場需求是客觀存在的，人們對升級換代產(chǎn)品的要求非常強烈。稅費貸款還本付息營銷費用環(huán)境工程貸款四季度現(xiàn)金流入合 計　　3 管理費含大邑公司開辦費。 我們初步計劃在一期推出三個系列產(chǎn)品：獨棟別墅，雙拼別墅和聯(lián)排別墅，其主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)分別為： 一期工程用地48200平方米（），預(yù)計總開發(fā)周期為12個月，即2003年一月至2003年十二月。按照我們逐步 提價的營銷策略，預(yù)計一期工程的開發(fā)收益將會是最低的，如果一期開發(fā)我們能夠在保證市場熱銷的情況下，成功地控制到不虧本或者少有利潤，整個項目開發(fā)的效 益就完全能夠?qū)崿F(xiàn)，因此本報告的經(jīng)濟評估主要以一期工程來進(jìn)行?！　〈笠孛耧L(fēng)淳樸實在，縣城規(guī)模不大，人際網(wǎng)絡(luò)密切，我們認(rèn)為，在這樣的環(huán)境做開發(fā)，做好了一順百順，做壞了則很難挽回。因此，一期 產(chǎn)品的品種必須選準(zhǔn)，并構(gòu)成很好的組合，一期產(chǎn)品將以低利潤價或者準(zhǔn)成本價迅速售出，我們的主要目標(biāo)是形成熱銷，造成有利的市場氛圍。一期開發(fā)地塊已選定位于西南部的興華苑，用地面積 48200平方米（），計劃2003年九月交房。因此低價入 市，低開高走是我們營銷策略的一個必然選擇。而眼下在大城市很“熱”的小戶型住宅在大邑不受歡迎，這是大邑白領(lǐng)階層 尚未形成規(guī)模的真實反映。低價位的產(chǎn)品決定了我們不得不放棄許多錦 上添花的考慮，無論房屋的基本配置，內(nèi)外裝修，還是環(huán)境工程，我們都只能選擇最基本的和最實用的。因此，本項目定位于高品質(zhì)、低成本、低價位、低利潤的產(chǎn)品?！　】紤]到上面列出的其他類型的潛在客戶群，我們推算未來三年內(nèi)，大邑縣城住房市場對具有較好環(huán)境的“高端”產(chǎn)品的需求量，其下限應(yīng)當(dāng)不低于1萬 套?！　∵€有一些我們現(xiàn)在很難預(yù)料到的客源，例如周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的散客，川西平原城鎮(zhèn)分布很密，現(xiàn)在交通很方便，只要產(chǎn)品作得好，有競爭力，相信完全有可能吸引到這部分客戶?！?　西藏及阿壩甘孜兩州的離退休干部，這些地區(qū)的漢族干部離退休后都要回到內(nèi)地，這是一個普遍的規(guī)律，在都江堰、新津、溫江、邛崍等區(qū)縣都已經(jīng)形成了這些地 區(qū)離退休干部的聚居地?！　〈笠乜h的外出務(wù)工人員，尤其是他們中間的成功人士，大大小小的包工頭，這批人有不可低估的購買力，置業(yè)意識和投資意識很強，他們在外鄉(xiāng)的閱歷使他們對住房消費有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)同。由于傳統(tǒng)的地理歷史原因， 多少也因為外出務(wù)工人員的牽線搭橋，西藏和阿壩甘孜兩個自治州與大邑已經(jīng)建立了比較密切的聯(lián)系，這些地區(qū)現(xiàn)有不少漢族干部將其子女安排在大邑縣的中小學(xué)里 寄讀，他們與大邑的已經(jīng)存在的這種關(guān)系非常重要，肯定將直接影響到他們的個人生活安排，既然子女已經(jīng)在大邑念書了，在大邑找一個落腳點肯定是很自然的；在 大邑購置自己滿意的房產(chǎn)用于離退休后定居，對他們來說，應(yīng)當(dāng)也是一個順理成章的選擇。此外阿壩甘孜兩州也有相當(dāng)?shù)拇笠貏?wù)工人員?！　≡谘芯看笠貪撛诳蛻羧簳r，我們注意到了勞務(wù)輸出是大邑經(jīng)濟的另一個“亮點”，大邑人勤勞本分，既能干又能苦干，在外口碑較好?！　”卷椖孔陨淼囊粋€特點是盤子較大，30萬平方米的項目，即使在成都也不能算作小項目了。近年來 人們對房地產(chǎn)市場最重要的認(rèn)識是，換房需求是房地產(chǎn)市場長盛不衰最主要的動力，這種需求無法用統(tǒng)計數(shù)字來預(yù)測?！　∥覀兩钤谝粋€觀念更新的時代，觀念決定方法，只有在腳踏實地的基礎(chǔ)上，不斷地突破思想的禁區(qū)才有可能取得成功。在今年三月的房展會上，大邑曾經(jīng)向成都的開發(fā)商熱情地招手，遺憾的是很多人來了又走了，他們沒有看到自己熟悉的，有如成都那樣的市場,他們看到的只是一片空白。從這個認(rèn)識出發(fā)，大邑現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場應(yīng)該 被理解是一個表面“過?！钡?，存在嚴(yán)重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性缺陷，高端購買力被壓抑的市場。這些住宅沒有綠 地，沒有老人和兒童活動的場地，沒有健全的物業(yè)管理，沒有形成人們生活居住需要形成的社區(qū)，因此這個市場給消費者提供的選擇余地不大。這種開發(fā)建設(shè)的方式在大邑不可能再現(xiàn)，如外地來大邑考察得出的結(jié)論，今后任 何地方也不可能“克隆”大邑的做法?！　?997年，大邑縣領(lǐng)導(dǎo)提出了“以城養(yǎng)城，自求平衡”的城市建設(shè)路子，以城建、規(guī)劃、林業(yè)等政府職能部門為主體， 組建了數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)公司，開始了大規(guī)模的舊城改造工程。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，當(dāng)一個城市的人均GDP超過3000美元時，城市空心化就比較明顯了，今年成都人均GDP預(yù) 計將達(dá)到2000美元。天然氣供配氣設(shè)施完善，目前每天尚剩余10多萬立方米的供氣能力。在通訊方面，大邑現(xiàn)有數(shù)字程控交換機容量38500門，移動電話容量12000門，各 種基站16個。很難想象在一個社會治安狀況很差，人們生活沒有安全感的城市里，房地產(chǎn)能夠健康地 發(fā)展起來，從這個角度來講，我們對大邑的投資環(huán)境也要打“高分”。其中：，%，第二產(chǎn)業(yè) ，%，%?！　∧壳按罅Πl(fā)展旅游業(yè)，開拓旅游資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境已經(jīng)成為大邑的共識，大邑確立了“花園式山水旅游城市”的城市定位，正在成為成都市的一道生態(tài)屏障。1997年以后，大邑縣領(lǐng)導(dǎo)明確了發(fā)展旅游業(yè)的“大市場，大產(chǎn)業(yè)”的指導(dǎo)思想，用資源招商，給政策，營 造好的投資環(huán)境，吸引了20多個億的外來投資，很快地完善了各旅游景區(qū)的配套設(shè)施，形成了“雪山、森林、溫泉、莊園”四大旅游精品品牌，大邑旅游名聲鵲 起，蒸蒸日上，旅游收入逐年上升。就世界范圍來看，城市發(fā)展的道路有多種多樣，歐洲一些城市工業(yè)并不發(fā)達(dá)，他們依托良好的自然環(huán)境，因地制宜發(fā)展經(jīng)濟，