【正文】 同樣實現(xiàn)了現(xiàn)代 化。其中，有４家產(chǎn)酒企業(yè)進(jìn)入了成都市私營企業(yè)５０強，１家產(chǎn)酒企業(yè)為四川省八大散 酒企業(yè)之一?！　〈笠厥谴ㄎ髌皆媳容^典型的傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然條件較好，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的歷史悠久，精耕細(xì)作，出產(chǎn)豐富，近代中國川西平原“天府之國”的 美名遠(yuǎn)播四方，大邑可以算作一個代表。二 區(qū)位分析　 　大邑縣位于成都平原西部，幅員面積1548平方公里，居成都市20個區(qū)（市、縣）之冠。我們是大 邑開明的招商政策的受惠者，但是，必須認(rèn)識到“天上不會掉餡餅”，任何時候權(quán)利和義務(wù)都是相等的，我們既然得到了大邑人民的優(yōu)惠，我們就對大邑人民承擔(dān)了 義務(wù)，我們理解，其中主要的是：　　1將科學(xué)先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念帶進(jìn)大邑，推動大邑城市建設(shè)的跨越式發(fā)展，加快大邑城市化的步伐；據(jù)我們走訪大邑縣規(guī)劃局了解到的情況，本項目用地目前尚未 作控制性詳細(xì)規(guī)劃，其規(guī)劃指標(biāo)沒有特殊的硬性規(guī)定，給了我們較大的規(guī)劃設(shè)計自由度?！　∽匀伙L(fēng)光秀麗，本底生態(tài)環(huán)境質(zhì)量較好，地形高差不大，是本項目用地最顯著的優(yōu)勢，但不利之處是據(jù)縣城有一段距離，缺乏必要的生活配套設(shè)施依托， 商業(yè)服務(wù)處于空白狀態(tài)。我國西南地區(qū)現(xiàn)代地 貌的形成，受喜馬拉雅造山運動強烈的影響，地表結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，成都平原是西南地區(qū)非常少見的盆地型平原，盆地大部地表堆積物為形成于上新世末的新構(gòu)造運動 的紫色土，由于多年的人類耕種，在腐殖質(zhì)的作用下成為黑土，其厚度最大可上千米，一般均超過百米。　　大邑縣是成都市最西邊的一個縣，地處四川盆地的西部邊緣，其東為沃野千里的成都平原， 西邊為陡然拔起的邛崍山脈，再往西便進(jìn)入了巍峨的青藏高原，縣城西南約60公里便有成都市境內(nèi)唯一的雪山──西嶺雪山，偉大的唐代詩人杜甫寓居成都時，就 曾經(jīng)寫下了“窗含西嶺千秋雪”的著名詩篇。用地周圍的路網(wǎng)目前已經(jīng)按規(guī)劃基本建成，市政基礎(chǔ)管網(wǎng)也同時按規(guī)劃敷設(shè)完成，道路全部為高標(biāo)準(zhǔn)水 泥路面，路寬12米，道路紅線為18米和30米兩種，路況良好，對內(nèi)對外的交通條件非常優(yōu)越，為工程建設(shè)創(chuàng)造了很好的基礎(chǔ)條件。該項目建成以后將在大邑縣 晉原鎮(zhèn)的東部形成一個配套齊全，設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，布局合理的現(xiàn)代化新區(qū)，成為大邑縣建設(shè)全面小康社會的樣板。因此，我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)絕不限于幾個“熱 點”城市，是在中小城鎮(zhèn)，那里才是中國房地產(chǎn)開發(fā)最廣闊的主戰(zhàn)場。農(nóng)民減負(fù)是必 須的，但不是根本解決問題的途徑，所謂“三農(nóng)問題”（農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民），根本解決途徑是要把千千萬萬的農(nóng)民從農(nóng)田解放出來。但由 于香港和臺灣（還有日本）屬于城邦經(jīng)濟(jì)體，城邦經(jīng)濟(jì)體下適用的這些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗在內(nèi)地，對房地產(chǎn)從業(yè)人員、購房者乃至整個市場都存在相當(dāng)大的誤導(dǎo)。大邑新錦江項目開發(fā)研究報告 200626 11:16李林 　　比爾因為 我們是一個大陸經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)的根本――土地的供應(yīng)環(huán)境完全不同。一個人耕作一畝地，幾分地， 永遠(yuǎn)不可能富起來，也不可能實現(xiàn)現(xiàn)代化。一 項目概況　 　《大邑新錦江》是四川XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與大邑縣晉原鎮(zhèn)（城關(guān)鎮(zhèn)）人民政府在大邑縣晉原鎮(zhèn)晉東開發(fā)區(qū)，合作開發(fā)建設(shè)的一個綜合性成片開發(fā)的房地產(chǎn)項 目?！　№椖坑玫匚挥诖笠乜h縣城以東，大邑縣晉東開發(fā)區(qū)的東北部，距縣城約一公里，地塊北面緊臨從成都方向到大邑縣的必經(jīng)之路，地塊東部為成都至邛崍的318國道，目前成溫邛高速公路已經(jīng)動工，根據(jù)規(guī)劃，高速公路建成后，這段道路將結(jié)束其國道的使命，改為大邑縣的二環(huán)路?！　№椖坑玫胤秶吔缭谟嘘P(guān)合同文件中已經(jīng)得到明確的界定，土地面積將在實地勘查測量以后，以當(dāng)?shù)貒临Y源管理局為本項目發(fā)出的國土使用權(quán)證為準(zhǔn)，項目的建筑面積則以大邑縣規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計規(guī)模為準(zhǔn)。大邑縣地處我國古代著名水利工程都江堰灌區(qū)的上游，氣候溫和，土質(zhì)肥沃，該地區(qū)歷史有記載的耕作活動長達(dá)千年。從工程地質(zhì)來看，該類土壤優(yōu)于黃土，極少出現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn) 象，對普通建（構(gòu)）筑物是較好的持力層，成都地區(qū)已經(jīng)積累了比較豐富的對這類土地的地基處理的成功經(jīng)驗，一般多低層建筑無需采取特殊的工程措施。 　 　用地地形與成都平原向東南微微傾斜的總體地勢走向吻合，北部高程536左右，南部530，－。如何形成一個適于居住生活的成熟社區(qū)，吸引人們到這里來買樓，是開發(fā)商需要認(rèn)真面對的問題，這將在很大程度上影響到銷售的速度，甚 至可能影響到項目開發(fā)的成敗。規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)表示，我們的開發(fā)設(shè)想與現(xiàn)場總體規(guī)劃不存在任何矛盾?？h城所在地晉原鎮(zhèn)，距成都市45公里。近年來大邑縣從自身的優(yōu)勢條件出發(fā)，著力農(nóng)民收入增加，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，積極優(yōu)化農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，從市場出 發(fā)，調(diào)整糧經(jīng)作物比例，擴大經(jīng)濟(jì)作物種植面積，大力發(fā)展食用菌、水果、蠶桑、花卉等有特色的優(yōu)質(zhì)高效商品農(nóng)業(yè)，現(xiàn)已建成12個農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化商品生產(chǎn)基地，5 萬畝林藥材基地，2萬畝紅梅基地，3萬畝蘑菇基地，初步奠定了大邑農(nóng)副產(chǎn)品在全川乃至全國的重要地位?，F(xiàn)年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)白酒15萬噸，是全國著名酒鄉(xiāng)，已被中食協(xié)白酒專業(yè)協(xié)會認(rèn)定為“中國著名白酒生產(chǎn)基地及OEM加工基地”。　 　來大邑考察很容易發(fā)現(xiàn)，大邑經(jīng)濟(jì)中的一個“亮點”是旅游業(yè)。2001年，旅游綜合收入65500萬元，%、 %。根據(jù)我們的觀察，大邑已經(jīng)走上了一條符合自身特點，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民逐步富裕的道路。大邑在全省縣級綜合經(jīng)濟(jì)實力排名中已從 1996年的 23位升至 11位，并進(jìn)入“西部縣域經(jīng)濟(jì)競爭力百強”，位居西部 905個縣域經(jīng)濟(jì)單位的第 26位。　　在經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的同時，大邑的城市建設(shè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也獲得了長足的發(fā)展。通訊光纖已到達(dá)全縣各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有安全可靠的SDH出口3480條電路。我們到大邑深入調(diào) 查后感到很驚喜，大邑基礎(chǔ)設(shè)施狀況之完善出乎人意料，投資硬環(huán)境遠(yuǎn)比外面人們想象到的要好得多。從目前來看，成都市民的居住地選擇已經(jīng)有跡象開始向溫江、華陽、雙流、郫縣和新都等一線郊縣轉(zhuǎn)移，但遠(yuǎn)未形成一種社會潮流，短期內(nèi) 向大邑轉(zhuǎn)移的可能性更不是很大。短短四年時間，全縣城市建設(shè)共計投入資金10多億元，先后實施了“拆遷、建設(shè)、光彩、包裝、綠 化”五大工程，共計拆遷房屋5000多戶，新建還建房、商品房近100萬平方米，使得大邑城內(nèi)一條條老街迅速“變臉”，全 城面貌煥然一新，大邑縣的人均住房指標(biāo)大幅提高，被評為四川省小城鎮(zhèn)建設(shè)的十大模范之一。隨著開發(fā)任務(wù)建設(shè)的完成，大邑縣參與其事的房地產(chǎn)公司都已經(jīng)陸續(xù)結(jié)束開發(fā)活動，并將逐步退出房地產(chǎn)市場。　　我們在調(diào)查中了解到，大邑近年來經(jīng)濟(jì)社會取得了長足的發(fā)展，人民收入增加，生活水平 迅速提高，住房自有率較高，戶均居住面積指標(biāo)不低，但普遍對住房的環(huán)境條件感到不滿意?！　【攀甏跗?，大邑曾經(jīng)有一家來自成都的房地產(chǎn)開發(fā)公司從事開發(fā)經(jīng)營，后由于種種原因他們退出了這個市場。　　哈佛大學(xué)的MBA學(xué)生在課堂里都聽到過這樣一個故事：一個美國人到非洲一個國家去推銷鞋子，他到了這個國家才發(fā)現(xiàn)這個國家的人不穿鞋，他認(rèn)為這 里沒有市場，于是轉(zhuǎn)身就走了；后來另一個美國人也來到這個國家推銷鞋子，他也看到這個國家的人還沒有穿鞋子，但他相信自己發(fā)現(xiàn)了一個市場，結(jié)果第二個美國 人取得了成功。四 客戶定位及市場容量預(yù)測　　本項目的潛在客戶定位有兩個基點，其一是對大邑本地市場深刻的認(rèn)識和理性的分析，其二是項目本身的客觀條件。我們很容易得到一個城市的人均居住面積的統(tǒng) 計資料，然而，我們不能從這些統(tǒng)計資料中作出人們換房需求的定量判斷。以這樣規(guī)模的盤子，客戶定位的主體應(yīng)該是市場主流，即當(dāng) 地中上階層的客戶。面臨人多地少的基 本矛盾，從二十世紀(jì)八十年代開始，大邑對外勞務(wù)輸出就形成了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。勞務(wù)輸出現(xiàn)在已經(jīng)是大邑城鄉(xiāng)居民收入的一大來源，不 少外出打工人員通過自己的辛勤勞動和奮力拼搏，開闊了眼界，掌握了新的技術(shù)和技能，接受了新的思想觀念，取得了豐厚的經(jīng)濟(jì)收入，有的成功人士已經(jīng)實現(xiàn)了原 始資本積累，在家鄉(xiāng)或外地開創(chuàng)了自己的事業(yè)。我們需要對這部分潛在的客戶群給予足夠的重視，有計劃地針對他們做一 些營銷推廣工作?！　〈笠馗鬣l(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)家，酒坊和煤窯的老板和其他成功人士，到縣城安家是他們事業(yè)有成的標(biāo)志，也是他們可以照料自己的事業(yè)，同時又能改善和提高家庭生活素質(zhì)，能夠讓子女上更好的學(xué)校的很好的選擇。大邑歷史上就是由川入藏的重要口岸，與這些地區(qū)自來就聯(lián)系密切，如果推出適合他們的產(chǎn)品，相信這是一個不小的市場?！　￡P(guān)于大邑房地產(chǎn)潛在市場的容量，我們分別從幾個方面作了推算：　　大邑縣城關(guān)目前常住人口約10萬人，3萬戶，如四分之一的住戶近期考慮換房，并且能夠接受我們的價格，潛在市場量當(dāng)為7500套左右。在這個期間，我們判斷，向大邑市場推出1600套住宅，在事實上存在的獨家經(jīng)營的情況下，市場的消納應(yīng)當(dāng)不存在任何問題?！　∥覀冞@里所謂的高品質(zhì)，主要指的是產(chǎn)品軟件部分，包括先進(jìn)的開發(fā)理念，高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計，貫徹以人為本思想的環(huán)境營造，貫穿整個開發(fā)建設(shè)階段的 嚴(yán)格質(zhì)量管理