【正文】 33 / 34 資本回報(bào)率（靜態(tài)）項(xiàng)目靜態(tài)投資回報(bào)率是以項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量之和除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒(méi)有考慮通貨 膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。詳見(jiàn)本項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。32 / 34FIRR=i1+（i1－i 2）（FNPV1）247。若本項(xiàng)目效益清算按現(xiàn)有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算的所得稅額如下：28 / 34表 23 所得稅一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)( 萬(wàn)元) 備注13 所得稅 營(yíng)業(yè)收入 利息收入 　 補(bǔ)貼收入 開(kāi)發(fā)成本 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息） 銷售稅費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 土地增值稅 應(yīng)納稅所得額 所得稅稅率注： ※ 其他費(fèi)用表 24 其他費(fèi)用一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)( 萬(wàn)元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）14 其他費(fèi)用（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）注: ◆ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜述※ 總投資構(gòu)成29 / 34表 31 項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表序號(hào) 項(xiàng)目名稱靜態(tài)總投資（萬(wàn)元）按總建面分?jǐn)?元/㎡）按銷售面積分?jǐn)?元/㎡） 占總投資比例1 土地成本 政府地價(jià)、出讓金、契稅 其它土地成本2 前期費(fèi)用3 建安工程費(fèi)用 土建工程造價(jià) 電梯、消防、門窗等4 市政配套費(fèi)5 間接成本　 直接開(kāi)發(fā)成本6 銷售費(fèi)用7 管理費(fèi)用8 財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款 萬(wàn)）　 期間費(fèi)用9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用10 物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)11 土地增值稅12 所得稅30 / 34　 政府稅費(fèi)　 項(xiàng)目總投資注： 圖 32 項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)總投資構(gòu)成比例圖二、經(jīng)濟(jì)效益分析? 靜態(tài)投資效益分析綜述表 34 靜態(tài)投資效益分析綜述序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額(萬(wàn)元) 備注1 資金流入 ++ 項(xiàng)目銷售收入 住宅、底商、會(huì)所、車位 利息收入 資金存款利息 財(cái)政退稅收入 　 　2 資金流出 +…+ 直接開(kāi)發(fā)總成本 ++ 土地成本 占地 平方米 前期費(fèi)用 　 建安成本 配套費(fèi)用 　 間接費(fèi)用 　 銷售稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加、維修基金、印花稅等31 / 34 銷售費(fèi)用 　 管理費(fèi)用 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 土地增值稅3 項(xiàng)目利潤(rùn) 　4 項(xiàng)目利潤(rùn)率 　5 稅前資本利潤(rùn)率 資本額 萬(wàn)6 經(jīng)營(yíng)所得稅7 所得稅后利潤(rùn) 8 所得稅后利潤(rùn)率 　9 稅后資本利潤(rùn)率 資本額 萬(wàn)注： ? 項(xiàng)目贏利能力參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，在進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)判時(shí)，所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR ）內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于 0 時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。土地增值稅的征收，發(fā)生在企業(yè)所得稅之前?！? 經(jīng)營(yíng)稅、費(fèi)經(jīng)營(yíng)稅、費(fèi)按實(shí)際住宅銷售額計(jì)為： 萬(wàn)元。本項(xiàng)目貸款金額 萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表；表 18 銷售費(fèi)用一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)(萬(wàn)元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）8 銷售費(fèi)用（+～） 日常費(fèi)用 廣告宣傳費(fèi) 代理費(fèi) 裝飾、賣場(chǎng)租賃※ 管理費(fèi)用管理費(fèi)用為： 萬(wàn)元。按照總建筑面積 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本： 25 / 34元/平方米。詳見(jiàn)下表：表 13 土地成本構(gòu)成一覽表23 / 34序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)( 萬(wàn)元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）3 土地成本（+～） 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 咨詢、評(píng)估費(fèi) 土地出讓金 契稅注： ※ 前期費(fèi)用前期費(fèi)用總計(jì)為： 萬(wàn)元。 商業(yè)銷售 套，銷售均價(jià) 元/ ㎡?！?投資構(gòu)成分析本項(xiàng)目總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)的開(kāi)發(fā)投入，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目竣工結(jié)算按結(jié)算額確定。平均資產(chǎn)總額 負(fù)債總額 247。采用這一方法，可使財(cái)務(wù)比率分析的層次更清晰、條理更突出，為報(bào)表分析者全面仔細(xì)地了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和盈利狀況提供方便。總杠桿系數(shù)（DTL）是指每股收益變動(dòng)率相當(dāng)于產(chǎn)銷量（額）變動(dòng)率的倍數(shù)，其計(jì)算公式為：　 DTL=(ΔEPS/ EPS)/( ΔQ/ Q或ΔS/S)=[Q(P–V)]/[EBIT –I–D/(1–T)]　　 一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)總杠桿系數(shù)越大，每股收益隨著銷售量增長(zhǎng)而擴(kuò)張的能力就越強(qiáng)，但風(fēng)險(xiǎn)也隨之越大。 ①經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)取決于經(jīng)營(yíng)杠桿的大小，經(jīng)營(yíng)杠桿反映銷售量與息稅前利潤(rùn)之間的關(guān)系，衡量銷售量變動(dòng)對(duì)息稅前利潤(rùn)的影響，由經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)來(lái)衡量。結(jié)構(gòu)分析法的基本表現(xiàn)形式，就是計(jì)算結(jié)構(gòu)指標(biāo)。財(cái)務(wù)分析方法1）比較財(cái)務(wù)報(bào)表分析法①年（月）度變動(dòng)分析②定基百分比法： 定基百分比=分析期數(shù)額/當(dāng)期數(shù)額100%.③趨勢(shì)分析法 ： 趨勢(shì)分析法是指用若干個(gè)連續(xù)期間的財(cái)務(wù)報(bào)告的資料進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的比較分析，以說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況的變化過(guò)程及發(fā)展趨向的分析方法。4)財(cái)務(wù)分析報(bào)告應(yīng)及時(shí)報(bào)送相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。1 / 34財(cái)務(wù)分析模版管理細(xì)則: 財(cái)務(wù)分析職能1)財(cái)務(wù)分析要從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是，正確總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，找出薄弱環(huán)節(jié)和關(guān)鍵性問(wèn)題，并提出改進(jìn)措施?！∝?cái)務(wù)分析的主要內(nèi)容 1) 每月末，公司財(cái)務(wù)分析人員要根據(jù)各職能部門的預(yù)算完成情況，分析公司的總體預(yù)算完成情況，特別是收入、成本費(fèi)用、利潤(rùn)、現(xiàn)金流量等指標(biāo)的預(yù)算完成情況，研究引起差異的主要原因，并提出改進(jìn)措施，上報(bào)公司月度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)。趨勢(shì)分析法即可用文字表述，也可用圖解，表格或比較報(bào)告。其公式2 / 34是： 　　結(jié)構(gòu)指標(biāo)就是總體各個(gè)部分占總體的比重，因此總體中各個(gè)部分的結(jié)構(gòu)相對(duì)數(shù)之和,即等于100% 結(jié)構(gòu)分析又可用于結(jié)構(gòu)百分比財(cái)務(wù)報(bào)表分析法、局部結(jié)構(gòu)分析法（餅形圖）3）回歸分析法：將某以財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)值與用做比較基礎(chǔ)的標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)指標(biāo)（如業(yè)務(wù)量）的關(guān)系表現(xiàn)在坐標(biāo)中，尋找它與基礎(chǔ)財(cái)務(wù)指標(biāo)的關(guān)系式。經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)（DOL ）是指息稅前利潤(rùn)變動(dòng)率相當(dāng)于銷售量（額）變動(dòng)率的倍數(shù)，其計(jì)算公式為： DOL = （ΔEBIT/ EBIT）/（ΔQ/Q或ΔS/S ）=M/ （Ma）②財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)取決于財(cái)務(wù)杠桿的大小，財(cái)務(wù)杠桿反映息稅前利潤(rùn)與普通股每股收益之間的關(guān)系，衡量息稅前利潤(rùn)變動(dòng)對(duì)普通股每股收益變動(dòng)的影響，由財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)來(lái)衡量。5）比率分析法：比率分析法是指在財(cái)務(wù)報(bào)表上，一些有關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的金額之間，用比率來(lái)反映財(cái)務(wù)報(bào)表所列示的有關(guān)項(xiàng)目的相互關(guān)系，以表明和制定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果上某一方面的情況。如圖凈資產(chǎn)收益率　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　資產(chǎn)凈利率 權(quán)益成數(shù)　 　 　 　 　 　　 　 　銷售凈利率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 1247。 資產(chǎn)總額　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　銷售凈額 成本總額 + 其他利潤(rùn) 所得稅 流動(dòng)負(fù)債 +長(zhǎng)期負(fù)債 流動(dòng)資產(chǎn) +非流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本、責(zé)任成本分析附件：一、年月度財(cái)務(wù)分析報(bào)告 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算報(bào)告4 / 34xxxx 年 xx 月財(cái)務(wù)分析報(bào)告編制部門：財(cái)務(wù)部5 / 34編制日期：xx 年 xx 月 xx 日目 錄一 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ..........................................二 財(cái)務(wù)報(bào)表分析 ..........................................㈠ 資產(chǎn)負(fù)債表..........................................................................................................㈡ 損益表..................................................................................................................㈢ 現(xiàn)金流量表 ...............................................................................................................................三 項(xiàng)目收入分析 ..........................................㈠ 項(xiàng)目銷售情況......................................................................................................㈡ 項(xiàng)目違約情況......................................................................................................㈢ 項(xiàng)目回款情況......................................................................................................四 項(xiàng)目成本分析 ..........................................五 期間費(fèi)用分析 ........................................㈠ 銷售費(fèi)用分析.............................................................