【正文】 代理費(fèi)結(jié)算：銷售代理費(fèi)為月結(jié)，每月25日為結(jié)算日，雙方于當(dāng)日核算已收定金及銷售代理費(fèi)款額，并于結(jié)算三日內(nèi)（指工作日）付清應(yīng)付對(duì)方款項(xiàng)。J乙方銷售策劃代理權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。乙方工作人員應(yīng)詳細(xì)記錄廣告效果及銷售情況，并每周向甲方提交進(jìn)度報(bào)告，供雙方要據(jù)銷售實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整銷售策略。派專業(yè)人員參加必要的本項(xiàng)目相關(guān)單位的聯(lián)席會(huì)議，從銷售策劃代理角度為甲方提供意見和建議。I如非因乙方之得為造成的索賠或其他法律責(zé)任，由甲方負(fù)責(zé)并承擔(dān)。承擔(dān)售樓處的電話、水電等相關(guān)費(fèi)用，為客戶提供看樓的交通工具。 *在本合同簽定生效后，甲方不再委托第三方進(jìn)行銷售策劃代理工作。超過此期限雙方續(xù)簽合同。當(dāng)內(nèi)部認(rèn)購期認(rèn)購火爆的話，可以加推其它單位，按正常價(jià)目表走，并對(duì)外宣傳稱價(jià)格上浮5%；現(xiàn)有價(jià)目表的各項(xiàng)指標(biāo)： 天富項(xiàng)目策劃銷售代理合同委托方：深圳鹽田區(qū)城建開發(fā)公司地址：深圳是鹽田區(qū)沙頭角建工大廈14樓法定代表人：聯(lián)系人：電話：5369228傳真：5365228受托方：深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司地址：深圳市天安高爾夫花園雅景閣8F法定代表人：聯(lián)系人：電話：83413712傳真：83300690 為確保天富花園項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）順利銷售，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著平等互惠、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則，甲方聘請(qǐng)乙方參與該項(xiàng)目的銷售策劃代理工作，即甲乙雙方就該項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合銷售。（此差距產(chǎn)生的原因是各組團(tuán)、各樓棟總面積有較大差距。確定權(quán)值。 不同樓棟的因素進(jìn)行綜合評(píng)分，從而得到樓棟差價(jià)。根據(jù)周邊樓盤與本項(xiàng)目在地段位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、配套設(shè)施、園林景觀、物業(yè)管理、項(xiàng)目包裝、策劃推廣等各方面進(jìn)行綜合而全面的客觀比較：每一大項(xiàng)再分成若干小項(xiàng)，進(jìn)行綜合評(píng)分；再根據(jù)評(píng)分結(jié)果，由各項(xiàng)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)在價(jià)格制定中所占的權(quán)重?cái)?shù)進(jìn)行相加，從而得到本項(xiàng)目的市場(chǎng)均價(jià)預(yù)期。開盤策略 本項(xiàng)目在前期認(rèn)購階段通過多途徑的宣傳手法，有的甚至直達(dá)目標(biāo)客戶的樓盤信息，必然使本案積累了大量的人氣，在開盤當(dāng)日，主要目的就是吸引大量的人群來到現(xiàn)場(chǎng)，不但要聚集老客戶來，還要鼓勵(lì)老客戶一起來，以及讓不相干的人都來，聚集人氣，制造樓盤熱銷熱賣的火爆景象，一炮走紅，使項(xiàng)目在強(qiáng)銷期穩(wěn)穩(wěn)抓住客戶，銷售走強(qiáng)，因而開盤采用新穎、別開生面的策略非常關(guān)鍵。推廣單位及價(jià)格策略：側(cè)重讓利，給實(shí)惠性的好處。之后兩個(gè)月轉(zhuǎn)為更小的彩色的版面投放，每月兩至三次；階段性變化主題，但不宜頻繁，主要用全面展示項(xiàng)目的報(bào)紙主打平面。其媒體的覆蓋率達(dá)60%以上。推出單位及價(jià)格策略：推出尚未推出和單位（首推剩余單位暫不動(dòng)，留到以后促銷）：?jiǎn)⒂谜５膬r(jià)格系統(tǒng)，并在開盤之后一周部分單位提價(jià)2%（主要是景觀朝向好的單位）形成噱頭，制造熱銷氣氛。企業(yè)推介：主要針對(duì)鹽田港的管理人士和蓮塘片區(qū)工廠里的高級(jí)白領(lǐng)一族作推價(jià)，并制定相對(duì)的優(yōu)惠措施，吸引集團(tuán)購買。推出單位及價(jià)格策略：選出50套樓層、景觀相對(duì)較差的單位做低價(jià)預(yù)約，其中20套價(jià)格比正常的價(jià)目表價(jià)格下調(diào)節(jié)器510%，或并局部采用“一口價(jià)”的方式，用相對(duì)低的價(jià)格探視市場(chǎng)反應(yīng)，為以后的價(jià)格策略預(yù)留市場(chǎng)空間，同時(shí)獲得物美價(jià)廉的好評(píng)?？谔?hào)宣傳式電視廣告：在本案的現(xiàn)場(chǎng)包裝等未出現(xiàn)之前，為了使本案能在片區(qū)內(nèi)達(dá)到家喻戶曉的程度，并考慮到營銷成本的問題，故建議用“口號(hào)宣傳式電視廣告來實(shí)現(xiàn)。宣傳推廣費(fèi)總預(yù)算?？紤]銷售時(shí)機(jī)，從8月開始的后幾個(gè)月剛好是下半年的樓盤睛銷時(shí)間，到10月后又有展銷會(huì)等房地產(chǎn)盛事，而12月底的圣誕節(jié)及元月的新年等，都有是尾盤讓利促銷的好時(shí)機(jī)，故以8月份作為入市時(shí)段非常有利于銷售階段的劃分和應(yīng)用不同和銷售策略。服務(wù)項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目（免費(fèi)）編號(hào)項(xiàng)目（收費(fèi)）1小區(qū)的園藝管理1墻面改造，鋪貼普通地磚2保安24小時(shí) 巡更2汽車美容3清潔3租車服務(wù)4代請(qǐng)家教4坐廁安裝、洗手盆安裝5介紹保姆5安裝抽油煙機(jī)6代寄、代鄰郵件6安裝分體式空調(diào)7代訂報(bào)刊、雜志7安裝熱水器8臨時(shí)代為保管小件物品8安裝吊燈9代訂牛奶9安用電器檢查，小修10電話留言服務(wù)10修門、換門鎖11代訂酒店11更換、檢修開關(guān)、插座12代辦銀行開戶12自行車、摩托車小修13介供圖書閱覽13復(fù)印、打字、傳真14組織開展各種社區(qū)活動(dòng)14清洗排風(fēng)扇、抽油煙機(jī)、空調(diào)過濾網(wǎng)15義務(wù)檢查煤氣管道漏氣發(fā)問，宣傳消防活動(dòng)15修理、更換電表、水表、水閥、水龍頭等16代租車輛、代訂火車票、飛機(jī)票16疏通下水管道（主管、支管）17家政服務(wù)車（早晚定點(diǎn)接送小孩）17鐘點(diǎn)工18提供屋室臨時(shí)性特約安全護(hù)衛(wèi)18洗衣、燙衣等19義務(wù)宣傳家庭全安用電常識(shí)19快餐20建立老年活動(dòng)組織20健康檢查21組織老年人交誼活動(dòng)21兒童計(jì)劃免役檔案以下為整套VI包裝推廣方案的視覺識(shí)別。圖書館：這里是緊張現(xiàn)代生活的加油站。4點(diǎn)半學(xué)校：為學(xué)生放學(xué)后找到一個(gè)學(xué)習(xí)與交流的空間，為家長(zhǎng)解決后顧之憂。免費(fèi)乒乓球、臺(tái)球活動(dòng)區(qū)：兩張乒乓球桌、兩張臺(tái)球桌。根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的建議，建議會(huì)所設(shè)置以下功能區(qū)。單位地面：現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。電梯：合資日立、三菱或奧迪斯電梯，共6部升降電梯，面版要求進(jìn)口件。D可視對(duì)講系統(tǒng)將黑白可視對(duì)講電話安在單元與分戶門間，并利用該系統(tǒng)與主臥室緊急呼叫按鈕接駁，同時(shí)引入小區(qū)監(jiān)控辦公室。對(duì)于發(fā)展商，在保證樓盤的品質(zhì)的同時(shí)，如何保證經(jīng)濟(jì)和實(shí)用，我司結(jié)合多年的地產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)市場(chǎng)的把握，向貴司提出以下智能化設(shè)施建議，經(jīng)供參考。原有天富花園通俗和共性與項(xiàng)目現(xiàn)代建筑規(guī)劃風(fēng)格較鮮明的個(gè)性不十分吻合。通過我司對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)真分析，建議用東部中心、全景住宅的新都市生活對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有深刻內(nèi)涵的包裝。由于目前本樓盤面對(duì)的整體經(jīng)濟(jì)氣候、市場(chǎng)供求以及物業(yè)的工程形象進(jìn)度皆不太理想，在考慮到發(fā)展商的開發(fā)成本、推廣成本以及獲利要求的基礎(chǔ)上，我們建議項(xiàng)目以中高檔定位及包裝方案，予以客戶低買的感受，從而搶客戶突圍，搶得先機(jī)。接待中心目前可選擇在公園路臨新一佳一側(cè)一層裙房?jī)?nèi)裝修，可相對(duì)長(zhǎng)期使用。項(xiàng)目的廣告語應(yīng)充分體現(xiàn)此物業(yè)定位特點(diǎn)，顯現(xiàn)高尚、華美的格調(diào)。因此，要求物業(yè)能易于出租或轉(zhuǎn)手。威脅點(diǎn)（T）：同期競(jìng)爭(zhēng)樓盤越來越多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大：片區(qū)內(nèi)工廠外遷，人流量減少。建筑面積:㎡（其中：㎡。（五）項(xiàng)目概況及周邊配套項(xiàng)目概況位置：沙頭角金融路與公園路交匯處的7號(hào)小區(qū)內(nèi)：夫模：一棟33層的高層商住樓，總房數(shù)224戶。銷售現(xiàn)狀分析：1）銷售實(shí)際情況： 從項(xiàng)目開盤日到現(xiàn)在6個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在項(xiàng)目驪上要竣工了，銷售率只有30%左右，銷售情況不太理想。4）價(jià)格合理得實(shí)惠：雖然是針對(duì)“中產(chǎn)階級(jí)港人”的全海景樓盤，且?guī)Ьb修送全套家電，但在價(jià)格上并沒有盲目的攀升，均價(jià)僅為每平方米7500港幣，還是讓人感覺非常超值的，因而形成短期內(nèi)達(dá)到高銷售率的快速銷售，再次樹立了“中信”的品牌。成功銷售分析1）前期定位明確：本項(xiàng)目為開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的“中信”集團(tuán)開發(fā)的，針對(duì)項(xiàng)目地塊規(guī)模不大、容積率抵、位置臨海、條 的地形對(duì)開發(fā)典型的小高層海景樓盤非常有利；港人一直是本片區(qū)（沙頭角）的主力置業(yè)群體，但本片區(qū)當(dāng)時(shí)并沒有針對(duì)港人中的中產(chǎn)階級(jí)建設(shè)的全海景住宅，因此，“中信”集團(tuán)將本項(xiàng)目定位為“滿足中產(chǎn)階級(jí)港人居住的全海景小高層住宅”。（四）典型案例分析根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，經(jīng)過分析，我們選擇兩個(gè)典型案例進(jìn)行詳細(xì)的比較分析，以期對(duì)本案的運(yùn)作起到借鑒作用。沙頭角片區(qū)有自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，緊臨沙頭角口岸，還有中英街，因此在港人置業(yè)的機(jī)會(huì)更大。（三） 本片區(qū)與周邊片區(qū)的互動(dòng)分析 綜觀沙頭角片區(qū)的周邊區(qū)域，存在巨大的市場(chǎng)挖掘潛力的非蓮塘片區(qū)莫屬，沙頭角和蓮塘都是房地產(chǎn)發(fā)展迅速并被業(yè)界普遍看作是最有潛力的片區(qū)之一，但就區(qū)域性而言，沙頭角與蓮塘相比，有明顯的幾大優(yōu)勢(shì)：價(jià)格優(yōu)勢(shì)：蓮塘片區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)為5900元/㎡，而沙頭角片區(qū)的均價(jià)為4300元/㎡；又加之近期蓮塘片區(qū)的房?jī)r(jià)不斷上漲，而沙頭角片區(qū)中心卻有下降的趨勢(shì)。B、香港展銷會(huì)：大多數(shù)沙頭角片區(qū)樓盤均參加了香港展銷會(huì)C、沙頭角有線廣播電視臺(tái)：其包括本港臺(tái)、翡翠臺(tái)和自辦臺(tái)D、香港媒體廣告：主要以香港報(bào)紙廣告為主，例如《太陽報(bào)》、《東方日?qǐng)?bào)》其次是：派單、部分樓盤設(shè)有看樓專車。海天一色以“戶戶看?！倍舜罅扛廴说难劢?；瀚海翠庭擁有“270度海景”；東埔福苑也稱是海賓生活區(qū)；B、口岸是片區(qū)的另一大賣點(diǎn)。主要是一些退休的老人，或者是有錢買下來給父母住的在深圳上班人； 另外還有在中英街做生意的各個(gè)地區(qū)的不同類型的人。分析港人置業(yè)的主要目的或用途是；①用于自住（香港上班，深圳住）；②租住兩用，租出兩間，留一間渡假用；③用于投資；B、沙頭角片區(qū)的本地人。沙頭角片區(qū)的樓盤的共性目標(biāo)客戶群的特征A、從沙頭角片區(qū)在售樓盤購房的客戶來看，有明顯傾向性外銷和在本地消化的特點(diǎn)。 另一種類型樓盤是處于城市中心的樓盤，例如東埔福苑、碧海藍(lán)天明苑、天富花園一期等等。建成的鹽田區(qū)海濱區(qū)將具有環(huán)境生態(tài)化，海濱特征突出，適宜居住且擁有高品質(zhì)城市功能和空間的新興海濱區(qū)。(二)沙頭角片區(qū)分析沙頭角片區(qū)特點(diǎn)1）區(qū)域概況： 沙頭角保稅區(qū)、鹽田港保稅區(qū)、福田保稅區(qū)是深圳三大保稅區(qū)，其中沙頭角保稅區(qū)是全國最早成立的保稅區(qū)，其與華南最大的深水港——鹽田港相接，貨物通達(dá)世界各地，南面通過沙頭口岸直通香港，西面穿梧桐山隧道與市中心相連，交通便利。而鹽田區(qū)沒有專業(yè)的商業(yè)地出讓。鹽田區(qū)自然環(huán)境得天獨(dú)厚，是深圳、廣東乃至全國海岸風(fēng)光最優(yōu)美的“黃金海岸”之一。從房?jī)r(jià)上看，住宅二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)略有下降，辦公市場(chǎng)的房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)，商業(yè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)從基期到第三季度呈下降趨勢(shì)，到第四季度房?jī)r(jià)與基期相比基本持平。東海岸營銷推廣策劃報(bào)告目 錄一、市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析 四、營銷推廣（一）市場(chǎng)總體走勢(shì) （一）總體策略 2001年度深圳房地產(chǎn)概況 （二）階段性推廣策略 鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 階段推廣圖示（二）沙頭角片區(qū)分析 開盤時(shí)機(jī)圈定 沙頭角片區(qū)特點(diǎn) 銷售期劃分 沙頭角片區(qū)的樓盤的共性 宣傳推廣費(fèi)總預(yù)算 沙頭角片區(qū)樓盤情況 （三）階段性推廣詳細(xì)方案（三）本片區(qū)與周邊片區(qū)的互動(dòng)分析 造市—前期準(zhǔn)備階段（四）典型案例分析 預(yù)約登記階段（五）項(xiàng)目概況及周邊配套