【正文】 享受沙頭角中心的繁華、口岸的便捷五香港《太陽報》同上精裝修口岸靚屋，不需多花錢五香港《太陽報》*18CM精裝修口岸靚屋，圣誕節(jié)——元月給你“大禮包”六香港《太陽報》同上同上二香港《太陽報》同上同上合計（一）銷售均價預(yù)測 均價產(chǎn)生所考慮的因素 整體的經(jīng)濟氣候市場的供求狀況物業(yè)的地理位置物業(yè)的自身質(zhì)素、包裝發(fā)展商的期望價位和期望利潤項目的開發(fā)建造成本和宣傳推廣成本 市場均價預(yù)期——毫斯指數(shù)性價比法 在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，用客戶市場比較法與本項目進行性加比較，從而確定價格所在區(qū)段。根據(jù)周邊樓盤與本項目在地段位置、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、配套設(shè)施、園林景觀、物業(yè)管理、項目包裝、策劃推廣等各方面進行綜合而全面的客觀比較：每一大項再分成若干小項，進行綜合評分；再根據(jù)評分結(jié)果，由各項評判標準在價格制定中所占的權(quán)重數(shù)進行相加，從而得到本項目的市場均價預(yù)期。 均價調(diào)整 在市場均價預(yù)期預(yù)期賦值的過程中，尤其是在樓盤推廣未完成階段，其推廣對價格的影響不能完全的展現(xiàn)，需要對其根據(jù)發(fā)展商的期望，即投入的多少比如在現(xiàn)有基礎(chǔ)上的產(chǎn)品品質(zhì)完善、產(chǎn)品包裝加強、推廣力度加大等進行調(diào)整，使最終定價與市場均價預(yù)期達到一個平衡。 具體預(yù)測根據(jù)各比較樓盤的均價（毛坯）預(yù)測本案的均價：項目名稱權(quán)重銷售價格（元/平米）東部，銀海森林權(quán)重本項目相對價格（元/平米）東埔福苑5200海天一色6800翠堤雅居6460碧海藍天5500瀚海翠庭5300天富花園平均加權(quán)價格（元/平米）注：東埔福苑的表上均價為現(xiàn)行均價扣除300元裝修，海天一色為扣除1000元裝修的均價。方案一： 如果發(fā)展商對本樓盤的趣味是“在正常的利潤水平下盡快回收資金”，則對項目現(xiàn)有狀態(tài)進行正常的項目包裝和推廣，不做大的品質(zhì)的改善和提升，則本案的均價（毛坯）建議在： 5000—5300元/平方米方案二：如果發(fā)展商對本樓盤的期望是“高投入獲得高額的回報”，對本項目現(xiàn)有狀態(tài)進行大的品質(zhì)改善和提升，追求項目包裝和增加較高的推廣成本，則依據(jù)本案的限制條件和市場的現(xiàn)狀和發(fā)展，則本案的均價（毛坯）建議在； 5400—5700元/平方米（二）價格表的制定價格表的制定依據(jù) 1）確定同一組團不同樓棟均價確定影響樓棟差價的因素如景觀、周邊環(huán)境（視野是否開闊）、朝向、噪音等。 不同樓棟的因素進行綜合評分，從而得到樓棟差價。 根據(jù)之前確定的組團總均價、樓棟差價、樓棟補償差價，從而得到每一棟的基礎(chǔ)均價。 2）制定每棟每套住宅單位的價格確定影響定價的因素如朝向、景觀、是否邊間、廳方位、主臥室方位、采光通風、噪音、總價抗性等。評選已定因素的權(quán)重比例。確定權(quán)值。沒套住宅就上述因素進行打分（加入找平機制）。 定價表自動計算每套住宅的價格。 3）拄明；加上補償差價的目的是 為了彌補計算均價與設(shè)定均價的差距。（此差距產(chǎn)生的原因是各組團、各樓棟總面積有較大差距。）上述定價方法未涉及樓層差價的定價，主要原因是價格表由EXECEL表格組成，樓層差價隨人的意愿任意調(diào)整，即可上下一致，也可上下多次分段，每一段有不同的差價。 4）每套住宅差價及打分示意：項目景觀朝向采光通風戶型噪音18A22110最后得分：+4；每分權(quán)值=30元，則該套住宅單價=3*30+該單位所在層的標準附圖：說明：本模擬表是按照“均價方案一”設(shè)定的；在本模擬價格表中，為了求吉利，迎合置業(yè)心態(tài)，將帶“4”樓層號用“A*5”來表示；本模擬表的尾數(shù)軍為零，在執(zhí)行中可以為追求吉利將尾數(shù)調(diào)為“8”；本模擬價格表的A戶型是靠項目一期一側(cè)的東南單位，AG按照順時針方向類推；本模擬價格表的最大平層價差為750元；本模擬價格表的各項指標；（三）付款方式和折扣付款方式折扣付款時間付款比例提供的常規(guī)付款方式一次性付款92折 簽署《認購書》時付臨時定金 簽署《認購書》后10天內(nèi)簽署《買賣合同（預(yù)售）》時付； 簽署《買賣合同（預(yù)售）》后30天內(nèi)付2萬20%（含定金）80%建筑分期付款（免息）98折 署《認購書》時付臨時定金 簽署《認購書》后10天內(nèi)簽署《買賣合同（預(yù)售）》時付； 余下款項分兩年付清，每季度付款一次2萬30%（含定金）70%最多份8次付清，每次付款不能少于按8次付款的平均額首期三成銀行按揭95折簽署《認購書》時付臨時定金 署《認購書》后10天內(nèi)簽署《買賣合同（預(yù)售）》時付； 簽署《買賣合同（預(yù)售）》后30天內(nèi)辦理銀行按揭2萬30%（含定金）70%發(fā)展商爭取到的輕松付款方式首期二成銀行按揭99折 署《認購書》時付臨時定金 簽署《認購書》后10天內(nèi)簽署《買賣合同（預(yù)售）》時付；簽署《買賣合同（預(yù)售）》后3個月內(nèi)辦理銀行按揭2萬20%（含定金）70%信用付款99折 署《認購書》時付臨時定金 簽署《認購書》后10天內(nèi)簽署《買賣合同（預(yù)售）》時付；簽署《買賣合同（預(yù)售）》后30天內(nèi)辦理銀行按揭2萬30%（含定金）70%“信用付款”說明：凡在市商業(yè)銀行各支行存款（或相關(guān)與存款）在50萬元以上的購房客戶，可向商業(yè)銀行申請貸款用于支付首期款，即不必客戶自己，僅年憑信用就可購房的付款方式。（四）階段性價格策略——內(nèi)部認購階段說明：此方案是內(nèi)不認購期的價格出時價目表均價為銷售過程最低價；帶顏色的是內(nèi)部認購期推出的50套單位；選擇的依據(jù)是高、中、低樓層都要選到，以便檢測價格的敏感性及是否定得適中，并考慮部分綜合質(zhì)數(shù)較差的安單位讓利；其中帶的是“一樓價”單位，帶的是在原有價格的基礎(chǔ)上讓利5%，并對尾數(shù)做適當?shù)恼{(diào)整。當內(nèi)部認購期認購火爆的話，可以加推其它單位，按正常價目表走，并對外宣傳稱價格上浮5%；現(xiàn)有價目表的各項指標： 天富項目策劃銷售代理合同委托方：深圳鹽田區(qū)城建開發(fā)公司地址：深圳是鹽田區(qū)沙頭角建工大廈14樓法定代表人：聯(lián)系人：電話：5369228傳真：5365228受托方：深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司地址：深圳市天安高爾夫花園雅景閣8F法定代表人：聯(lián)系人：電話：83413712傳真：83300690 為確保天富花園項目（以下簡稱項目）順利銷售，實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著平等互惠、優(yōu)勢互補的原則，甲方聘請乙方參與該項目的銷售策劃代理工作，即甲乙雙方就該項目進行聯(lián)合銷售。現(xiàn)就相關(guān)事亦達成以下條款，供雙方共同遵守。一、委托銷售策劃代理之物業(yè) 位于深圳市鹽田區(qū)金融路與公園路交界處，項目名稱：天富花園二期（暫定）。二、銷售策劃代理期限 自本合同簽定生效之日起至本項目竣工入伙后三個月內(nèi)（暫定壹年）。超過此期限雙方續(xù)簽合同。三、銷售策劃代理內(nèi)容 3項目包裝推廣中的平面廣告策劃設(shè)計（電視廣告除外） 四、甲乙雙方職責1甲方權(quán)責 *在委托合同簽定后向乙方提供所委托物業(yè)之各項合法手續(xù)，在乙方進行每一階段工作應(yīng)具備之法律手續(xù)，以保證該工作的合法性。 *與乙方共同組成項目的策劃代理小組，審定項目銷售策劃代理各階段計劃，定期召開專業(yè)協(xié)商會議，并進行目標管理。 *承擔有關(guān)項目銷售策劃代理、宣傳推廣活動、媒體廣告、銷售資料及銷售現(xiàn)場包裝等各項工作所需的一切費用。 *在本合同簽定生效后，甲方不再委托第三方進行銷售策劃代理工作。同時在銷售資料及銷售工具上注明策劃銷售代理方為乙方。 E甲方按審定項目銷售策劃代理各階段計劃確保項目工程進度及應(yīng)由甲方完成的各項。負責售樓現(xiàn)場的清潔、售樓處的裝修，包裝布置、樣板房、辦公設(shè)備的到位等工作，并具備開盤條件。承擔售樓處的電話、水電等相關(guān)費用，為客戶提供看樓的交通工具。 F指派專人配合乙方收取客戶首期房款、與客戶簽定房地產(chǎn)買賣合同并辦理相關(guān)各項購房手續(xù)。G甲方同意售樓時由乙方收取客戶購房定金，乙方收取的定金在每月與甲方結(jié)算代理費用時核算，抵沖甲方當期應(yīng)付的銷售代理費后多退少補，雙方并于結(jié)算后三日（指工作日）內(nèi)付清。H甲方須按時向乙方支付或結(jié)清銷售策劃代理費用并準時支付，如有拖欠，每延期一天，應(yīng)承擔支付金額的萬分之五的滯納金。I如非因乙方之得為造成的索賠或其他法律責任，由甲方負責并承擔。乙方職責A乙方具備深圳市的房地產(chǎn)交易咨詢信息經(jīng)紀服務(wù)資格，并向甲方提供營業(yè)執(zhí)照處長件，并保證其經(jīng)營的合法性。B與甲方議定項目銷售策劃代理各階段計劃，并按甲方認定的計劃負責具體提交各階段策劃報告及進行銷售代理執(zhí)行的實施工作，并負責項目所有的平面廣告策劃設(shè)計工作（電視廣告除外）。C合同簽定一周內(nèi)進行合作，完成有關(guān)推廣及宣傳活動。派專業(yè)人員參加必要的本項目相關(guān)單位的聯(lián)席會議，從銷售策劃代理角度為甲方提供意見和建議。E乙方須按照甲方審定的銷售代理執(zhí)行方案進行銷售，不得擅自改變計劃，任意放盤和加價銷售，不得向客戶收取未經(jīng)甲方同意的任何費用。在客戶交定金及簽定認購書后三個工作日內(nèi)以電話或傳真方式通知甲方。F乙方負責銷控表，組織好樓盤的銷售工作，根據(jù)各階段的實際情況調(diào)配資源，保證每日有一定數(shù)量的銷售人員在售樓現(xiàn)場從事銷售工作。乙方工作人員應(yīng)詳細記錄廣告效果及銷售情況，并每周向甲方提交進度報告，供雙方要據(jù)銷售實際情況及時調(diào)整銷售策略。G售樓過程中如有因乙方原因引起的法律訴訟或索賠要求時，乙方應(yīng)負責由此而來的后果。I乙方對每個銷售單位的代理責任在客戶繳付完首期款后即告結(jié)束。若因甲方原因?qū)е驴蛻舨荒芾U付首期房款的，則乙方代理責任在客戶繳付首期款后即告結(jié)束。J乙方銷售策劃代理權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。五、銷售策劃代理的取費及結(jié)算方式銷售代理工作的取費：按銷售額的百分比計取，該百分比按項目銷售率采用非累進制計?。慈绠斾N售率達到50%時，%計?。?，具體如下銷售率（按銷售面積計）30%以下3050%50%以上代理費率（銷售合同金額百分比）總代理計算：A代理費的計取方法為：銷售代理費所有售出單位的合同金額X當期銷售代理費率；B若客戶繳付首期房款前悔約，所沒收的定金雙方各收取50%：若客戶繳付首期房款后悔約，定金及罰金歸甲方所有，乙方只收取相應(yīng)銷售代理費。C產(chǎn)面廣告策劃設(shè)計費按發(fā)生的直接費的10%收取。總代理費為按上述A、B、C三種類別計費的總和。代理費結(jié)算：銷售代理費為月結(jié)，每月25日為結(jié)算日，雙方于當日核算已收定金及銷售代理費款額，并于結(jié)算三日內(nèi)（指工作日）付清應(yīng)付對方款項。結(jié)算區(qū)間為上月25日至本月24日。69 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