江南商城業(yè)態(tài)定位方案-wenkub.com
2024-08-08 15:08 本頁(yè)面
【正文】 在整體布局上，一改過去購(gòu)物場(chǎng)所層層累積的漢堡包模式，以寬敞平坦的大道型設(shè)計(jì)，使所有商家都一目了然的呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，令購(gòu)物更具有針對(duì)性。（ 計(jì)算公式： 預(yù)期租金 =比較價(jià)格 a 權(quán)重 a+比較價(jià)格 b 權(quán)重 b） 市場(chǎng)比較法計(jì)算項(xiàng)目預(yù)期租金 參考項(xiàng)目 潮流至上名店城 潤(rùn)匯大廈均價(jià) 300 120位置 1 3/100 98/100人流 1 1/100 99/100規(guī)劃 1 5/100 98/100商業(yè)氛圍 1 2/100 99/100比較價(jià)格 269 127權(quán)重 建議價(jià)格22738 綜合項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，并結(jié)合本項(xiàng)目自身素質(zhì)，初步估計(jì)項(xiàng)目的 預(yù)期租金水平為： 200~250元 /㎡ 39 項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議 40 要體現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次，商場(chǎng)內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個(gè)指標(biāo)。 位置修正系數(shù) 247。 ? 具體表現(xiàn)為跳出舊有的傳統(tǒng)商場(chǎng)定位思維，引入嶄新的消費(fèi)觀念，開創(chuàng)領(lǐng)先的經(jīng)營(yíng)模式。 中低端的大眾型消費(fèi)為生活的基本消費(fèi)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場(chǎng)上的中低消費(fèi)品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場(chǎng)消費(fèi)亦已得到滿足。 ? 消費(fèi)模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場(chǎng)所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，使市場(chǎng)趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費(fèi)變?yōu)檫x擇消費(fèi)。 14 ? 分析 ? 多個(gè)大型商場(chǎng)涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場(chǎng)，商戶的可選擇范圍較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 13 部分在售 /將售的商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比分析 廣州部分在售 /將售的商場(chǎng)對(duì)比表 名稱 位置 規(guī)模 備注 光明廣場(chǎng) 西湖路 占地 8000㎡ ，總建筑面積 6萬㎡，其中商場(chǎng)面積 15470㎡ 1— 4層共有 277個(gè)鋪位， B1古韻風(fēng)情， B2B3停車場(chǎng)， 16F商場(chǎng)， 7F國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，89F休閑、娛樂、飲食， 10F空中花園。 12 ? 硬件未能配合主題，缺乏個(gè)性失去吸引力 商場(chǎng)開業(yè)后大多數(shù)都地?zé)o法體現(xiàn)當(dāng)初所打造的個(gè)性特色。 ? 市內(nèi)各大商場(chǎng)中，除了天河城廣場(chǎng)、廣百等個(gè)別大商場(chǎng)外，其他各個(gè)商場(chǎng)均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。上下九所面對(duì)的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費(fèi)檔次以中低檔為主。 5 就其商業(yè)氣氛及市場(chǎng)影響力來看，三大商圈略有不同： ? 北京路的商業(yè)底蘊(yùn)較濃厚，經(jīng)營(yíng)類別廣泛，潮流時(shí)尚商品匯聚，檔次以中檔為主。同一個(gè)項(xiàng)目采用不同的業(yè)態(tài)，其場(chǎng)地租金水平與市場(chǎng)生命力亦相應(yīng)地呈現(xiàn)異化的效果。因此，業(yè)態(tài)高度決定經(jīng)營(yíng)力度。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專賣店的品牌在上下九也有開設(shè)店鋪。 ? 天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內(nèi)各處消費(fèi)者前來消費(fèi)，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。 9
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