市場需求目標(biāo)客群分析-wenkub.com
2025-06-20 15:32 本頁面
【正文】 另外，根據(jù)住戶要求還可提供一些營利性有償服務(wù)，既增加了服務(wù)項(xiàng)目，完善了物管機(jī)制，又為物業(yè)部門創(chuàng)收，兩全其美。5）設(shè)立通知電子屏，背景音樂和社區(qū)廣播電視系統(tǒng)。配備社區(qū)醫(yī)生，建立社區(qū)醫(yī)療保健室；垃圾清理；天氣，節(jié)目，時(shí)間，事件友情提醒；房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃；【人性化細(xì)節(jié)服務(wù)】（導(dǎo)入圍繞人性化三心物管理念） 住的稱心：1）建筑風(fēng)格與室內(nèi)布局與小區(qū)整體的協(xié)調(diào)；2）各項(xiàng)家政服務(wù)： 建立客戶檔案的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)程序。制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時(shí)率和合格率的標(biāo)準(zhǔn)。建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響。制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理?xiàng)l例、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書；制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé)。制定消防設(shè)施、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)范要求。明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書。制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)生管理?xiàng)l例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)指導(dǎo)書。向雨花區(qū)有關(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案件發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn)；住戶裝修管理；為體現(xiàn)本項(xiàng)目的無微不至和人性化的物業(yè)特點(diǎn)，現(xiàn)從兩大方面制訂物業(yè)管理細(xì)則，一是日常管理，二是人性化管理。同時(shí)在售樓處建筑好、銷售人員入場后，物業(yè)相關(guān)管理人員要及時(shí)到位，比如售樓處的門衛(wèi)、施工現(xiàn)場的保安到位等。物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即基礎(chǔ)工程建設(shè)開始就介入。在具體操作中，體現(xiàn)出物業(yè)對(duì)每一個(gè)住戶的關(guān)愛。頂層做破屋頂帶閣樓，多曾是6+1層，小高層是11+1層；景觀：充分利用本項(xiàng)目的坡地資源，在環(huán)境上要做足文章，坡地景觀是本項(xiàng)目的最大特點(diǎn)；商業(yè)：地鐵大配套是最大優(yōu)勢。在產(chǎn)品創(chuàng)新上，本區(qū)域也沒有獨(dú)特性的產(chǎn)品出現(xiàn)，無論是概念炒作還是產(chǎn)品出新，本區(qū)域都是普通手法，沒太多亮點(diǎn)。價(jià)格上 本區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格基本屬于同一價(jià)位，基本在4000～4800之間，產(chǎn)品競爭主要體現(xiàn)在總價(jià)競爭上。本區(qū)域的項(xiàng)目一般都是體量較小、很少商業(yè)設(shè)施，本項(xiàng)目是本區(qū)域內(nèi)最大的項(xiàng)目和商業(yè)面積最大的項(xiàng)目，在這兩點(diǎn)上本項(xiàng)目擁有市場空白點(diǎn)。（2）2000年至2003年南京市商品房均價(jià)變動(dòng)曲線圖城南房型面積供應(yīng)分析 此圖中供應(yīng)數(shù)據(jù)來自于周邊樓盤的統(tǒng)計(jì)，需求數(shù)據(jù)是根據(jù)100份客戶問卷調(diào)查得出的結(jié)果。由于土地資源非常稀缺，地價(jià)在商品房成本構(gòu)成中比例較高，只有建設(shè)高層建筑，才能降低單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用。住房面積404060618081100101120121140141160161200200銷售萬M2（3）2003年南京市各片區(qū)商品房供需比柱狀分析圖價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)圖（單位：元/M2）從價(jià)格層次結(jié)構(gòu)圖中我們可以看到，中低檔價(jià)位區(qū)間商品房供不應(yīng)求，3500元以下/M2價(jià)位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的58%；5000元以上/M2價(jià)位段區(qū)間為供給過剩區(qū)，供給份額大大超過需求份額。另外，面積在6180 ㎡、121140㎡%、%的市場需求，除了這四種面積的住房外，其余面積的住房的需求相對(duì)較小。盡管2003年全年南京房地產(chǎn)市場總量上供不應(yīng)求，但是仍然存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。此圖反映的客群最接受的交付標(biāo)準(zhǔn)仍是毛坯交付，這也符合 前市場主流。1外立面的風(fēng)格喜好建筑外立面代表著一個(gè)項(xiàng)目的形象，是一個(gè)項(xiàng)目的名片，它緊扣項(xiàng)目定位和客戶定位，因此項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)一定要重視外立面的風(fēng)格。本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)以二房和三房為主力戶型。從此圖上可以看出面積在80～120㎡之間，這一范圍也是近幾年市場的主力房型面積，是屬于大眾戶型面積，這主要是和本項(xiàng)目的客群定位密切相連。本項(xiàng)目在開發(fā)中，價(jià)格策略要充分考慮周邊市場和客群的價(jià)格敏感程度。在本次問卷調(diào)查中，100份問卷中有89份是有購房需求的，購房需求比占到89%，強(qiáng)大的市場需求為本項(xiàng)目成功開發(fā)做了保證。目標(biāo)客戶現(xiàn)在居住的區(qū)域此圖反映的是本項(xiàng)目目標(biāo)客群的現(xiàn)在居住地，從圖中可以看出，新街口以南地區(qū)是本項(xiàng)目的絕對(duì)核心區(qū)，這對(duì)本項(xiàng)目后期的推廣有較大指導(dǎo)意義。通過這幾個(gè)原則，找出本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，然后在89份有效問卷中抽出符合本項(xiàng)目的客戶調(diào)查問卷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶需求分析。在本次調(diào)查中，客戶最關(guān)心的是價(jià)格，價(jià)格因素是決定其購房因素的核心要素。對(duì)屋頂?shù)南埠么藞D反映了客戶在選擇屋頂時(shí)，明顯的喜好坡屋頂?？蛻魧?duì)房產(chǎn)的面積需求 以上已經(jīng)統(tǒng)計(jì)了單價(jià)和總價(jià)，此圖是反映購房需求面積，從圖中可以看出，選擇小面積的60㎡以下和選擇大面積的140㎡以上的客戶微乎其微，主力群體購買的面積需求仍是市場主流產(chǎn)品，面積集中在80～120㎡之間。圖中反映的結(jié)果是比較符合本項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期值的，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格制定有較大的指導(dǎo)意義，在篩選本項(xiàng)目目標(biāo)客群時(shí)，主要以單價(jià)來劃分，3000元/㎡的劃定為本項(xiàng)目主力客群。購置物業(yè)的目的：此圖反映的是客戶購房目的，從圖中可以看出用作投資用途的目的比例很少，在此區(qū)域內(nèi)購房主要是用于居住，這說明在調(diào)查客戶心中，地鐵物業(yè)的投資理念淡薄，這也是因?yàn)榈罔F還沒有投入運(yùn)營，同時(shí)客戶的剩余資金有限。工薪階層是此次調(diào)查重點(diǎn)。今年南京有較大的拆遷量，有大量群體需要購房，政府雖然有部分經(jīng)濟(jì)適用房為拆遷戶提供，但這些經(jīng)濟(jì)適用房一般位于郊區(qū)，生活、交通都不方便，而且購買條件苛刻，根本不能滿足拆遷戶中經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的群體，他們不愿意脫離城區(qū)生活，有桅頂工作，對(duì)交通和周邊配套要求高，
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