市場需求目標客群分析(參考版)
2025-06-26 15:32本頁面
【正文】 如：代理租售業(yè)務、戶內(nèi)維修、清潔服務、送餐、郵遞其他商務服務等等。11）社區(qū)文化活動有各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓班、夏令營、節(jié)目慶?；顒右约爱?shù)卣M織的各類精神文明活動。住的放心：1）電子巡更，24小時中央監(jiān)控；2）戶內(nèi)報警與中央監(jiān)控相連接；3）小區(qū)入口保安24小時值班；4）信箱集中安裝在總?cè)肟冢?）火災、氣體泄露、緊急呼叫報警；6）財產(chǎn)護送。休閑與健身設施。以家庭為單位建立保健檔案，日常檢查與定期提醒； 4）保?。簶翘萃ǖ狼鍧崳还苍O施養(yǎng)護；出門代訂票，代叫車。代辦郵件、電話、有線、寬帶的代交費；代找保姆、家教、鐘點工、清潔公司；家電事宜聯(lián)系；搬家事宜聯(lián)系；無償服務的成本費用從管理服務費中支出；有償服務的價格應按政府有關法規(guī)執(zhí)行。10) 便民服務客戶檔案包括與客戶有關的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費記錄等；制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責任人的崗位職責及作業(yè)程序；9) 車輛管理制定住戶裝修管理規(guī)則，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續(xù)；業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當?shù)卣挠嘘P規(guī)定完善相應的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。制定房屋及建筑化共部分、化共配套設施的使用及管理規(guī)則；7) 房屋及建筑公共部分、公共配套設施的維也納護、管理制定水、電設備的使用和維護管理條例及作業(yè)指導書，以保證其達到應有的性能指標；6) 水、電設備的管理、維護制定物定管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容，明確責任人；5) 消防制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標準及綠化管理規(guī)則；4) 綠化根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔率標準；制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，保安員崗位職責及保安工作作業(yè)指導書。2) 安全保衛(wèi)車輛管理；房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維護、管理；【日常管理工作】1) 日常工作包括：除了硬件設施的配備外，還應著重考慮業(yè)主更高層次的需要，尤其是榮譽與尊重方面。本項目物業(yè)管理內(nèi)容設定本項目地處城南小行，周邊配套設施一般，小區(qū)本身容量較大，特別是本項目有18000㎡的商業(yè)設施，這些商業(yè)配套的經(jīng)營可以在很大程度上滿足本項目的需求。這樣可以豐富發(fā)展商的設計思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。 提前介入，是一個長效服務的概念，即物業(yè)公司在接管樓盤之前，代表業(yè)主的利益先期介入樓盤建設。比如空調(diào)機的安裝及排水考慮失誤，造成影響制冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵制材料的過多使用，造成日后的保養(yǎng)負擔過大等。在這里每一個住戶都不會被忽略。從功能上提升業(yè)主的身份、地位的象征需要。同時本項目有18000㎡的商業(yè)，充分滿足社區(qū)生活需求，在商業(yè)上努力引進大型倉儲超市，以提升本項目的配套檔次；配套：園區(qū)內(nèi)露天籃球場、網(wǎng)球場、兒童游樂天地，會所配備健身、棋牌吧、茶社、圖書館等配套，在配套上要能充分顯示本項目的“獨立社區(qū)”概念。同時做少量的一梯三戶住宅。本項目在產(chǎn)品創(chuàng)新上要有自己的特色，比如陽臺的處理、錯層的運用、坡地景觀的營造等等，特別是本項目的景觀可以利用先天的山地營造出比較好的效果來。營銷推廣上本區(qū)域的項目在項目定位和營銷推廣上走的樸實路線，沒有純粹炒作“地鐵”概念的，也沒有“山地住宅”，在項目定位上多走“親情、陽光、景觀”等一般路線，在推廣上也沒有特殊手段。目前本區(qū)域的房款總價大致在35～60萬的區(qū)域。在戶型設計上，本區(qū)域走的是大眾路線，錯層、躍層設計基本沒有，屬于市場空白點，在戶型功能上，儲藏間、書房功能基本不配置，從戶型設計的市場空白點上，本項目的機會點是，做部分錯層，吻合項目的“山地住宅”，“讓生活有點層次”。本項目在產(chǎn)品形態(tài)上建議走大眾路線，以多層和小高層為主，產(chǎn)品走經(jīng)濟實用型路線。單身公寓、挑高等屬于另類產(chǎn)品，不是產(chǎn)品主流，在城南地區(qū)，各項目都是走的大眾路線，有較大體量的小高層，基本沒有另類產(chǎn)品出現(xiàn)。從圖中可以看出80～120㎡是供應和需求都較大的區(qū)域，但供應仍不能滿足需求，從供需的差距區(qū)域看60～80㎡和130㎡是兩個最大的差距區(qū)域，前者是供不應求，后者則是供大于求。2004年南京房地產(chǎn)的價格總體將穩(wěn)中有升，但上升速度放緩，各片區(qū)的價格有明顯價差，河西樓市價格將繼續(xù)以較快速度上升，其余區(qū)域的價格上升速度明顯放緩。因此高層、小高層樓型的市場供給較多，特別是在城中一些地價很高的區(qū)域，這與消費者的消費習慣心理有些差距，導致供需不平衡。樓型供需結(jié)構分析樓型供需結(jié)構圖可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的57%，預示多層樓型的價格將要繼續(xù)堅挺；在高層區(qū)域中，表現(xiàn)為市場供給過剩，這部分樓盤的銷售壓力將會比較大；別墅區(qū)供給稍微過剩；小高層區(qū)域供需基本達到均衡。然而在3500元以下/M2區(qū)間價位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒有供給。（2）2003年江南八區(qū)已售各類商品房的總面積從戶型看，江南八區(qū)（鼓樓、玄武、白下、秦淮、建鄴、雨花、棲霞、下關）120~140M2的三室二廳型銷量較大，%；其次，面積在100～，%；另外，面積在80100M140160M2的住房的銷售面積也較大，其余各種戶型銷量則較少。 與去年同期相比較發(fā)現(xiàn),消費者對于121140㎡、141160㎡、161200 ㎡、201㎡以上四種大面積住房的需求均有一定降低，%；而對于60 ㎡以下，6180㎡、81100㎡、101120㎡這四種面積相對小一些的住房的需求均由不同程度
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