桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析研究-wenkub.com
2025-06-19 04:59 本頁面
【正文】 土地拍賣政策的實(shí)施對(duì)整個(gè)桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是巨大和深遠(yuǎn)的，做為房地產(chǎn)開發(fā)商來說，要加強(qiáng)這方面的研究，富有遠(yuǎn)見預(yù)測(cè)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響，調(diào)整公司的開發(fā)和經(jīng)營策略，方能保持不敗之地。政府投資的拉動(dòng)效應(yīng)必然會(huì)帶動(dòng)桂林市商品住宅整體價(jià)格的上揚(yáng)，并且從整個(gè)桂林來看，桂林市房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏低，發(fā)展的空間和潛力都較大，估計(jì)未來兩年桂林市的房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)有一定幅度上漲。2001年桂林市商品房平均價(jià)格為1758元/㎡。規(guī)劃理念在21世紀(jì)，注重環(huán)境的綠色設(shè)計(jì)，將成為諸多設(shè)計(jì)中的第一位因素。主導(dǎo)戶型目前桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的主力戶型仍然集中在130平方米左右的三房，這個(gè)面積從全國來看，都屬于比較大的，并且從多個(gè)新開工項(xiàng)目的平均戶型面積來看，未來兩年桂林在售樓盤的戶型面積還會(huì)有一定的增大，也就是說，大面積戶型的開發(fā)將會(huì)成為未來兩年內(nèi)桂林房地產(chǎn)開發(fā)的主流。在未來23年內(nèi)，隨著新開工項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，舊城改造的全面完成，整個(gè)桂林地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)會(huì)逐漸趨于合理。從戶型的結(jié)構(gòu)類型上看，桂林市市場(chǎng)上的戶型平面、躍式復(fù)式兼有。二、桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅產(chǎn)品走勢(shì)分析（一）現(xiàn)狀分析從規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)格上看，目前桂林眾多在售和待開發(fā)項(xiàng)目在風(fēng)格上仍然大量采用歐陸風(fēng)格，住宅大多采用三段式的設(shè)計(jì)手法，物業(yè)檔次普遍偏低，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，建筑布局基本上以排列式布局為主。這說明桂林的發(fā)展商已經(jīng)意識(shí)到專業(yè)分工的必要性和外腦的重要性。“狼來了”，迫使本地發(fā)展商轉(zhuǎn)換思想、更新理念。發(fā)展商的品牌意識(shí)、持續(xù)發(fā)展意識(shí)，更顯重要。樓盤規(guī)模，日趨增大 從桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷程來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模越來越大，大規(guī)模樓盤的成本更為集約，配套更為完備，更容易營造小區(qū)環(huán)境，方便物業(yè)管理，符合住宅市場(chǎng)發(fā)展方向。 對(duì)房地產(chǎn)銷售周期的把握對(duì)于我們選擇項(xiàng)目的上市時(shí)機(jī)是十分關(guān)鍵的。其理由為：未來兩年內(nèi)桂林商品住宅的品質(zhì)和規(guī)模都會(huì)不斷提高，產(chǎn)品越來越好，售價(jià)自然上漲。銷售價(jià)格2000年桂林商品房總體平均銷售價(jià)格為2230元/平方米左右，商品房銷售收入，%。（2）空置面積分類圖15商品房空置面積分類分析：從上表可以看出，在商品房空置中，住宅始終是占絕對(duì)比例，但是，其在總的商品房空置面積中的比例則在減少，而商業(yè)用房無論是空置量還是在整個(gè)商品房空置中的比例卻在逐年增加，說明目前桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)中商業(yè)物業(yè)供過于求的矛盾日益加大。（2）銷售面積分類圖12商品房實(shí)際銷售面積分類分析：從上表我們可以看出，目前桂林商品住宅的購買主力已經(jīng)完全轉(zhuǎn)變，個(gè)人購買所占商品房銷售的比例逐年增大，由99年的59%到2001年的88%，說明居民的購房觀念已經(jīng)改變，選擇商品住宅已經(jīng)成為桂林居民的自覺行為。從桂林市歷年房地產(chǎn)施工面積和竣工面積對(duì)比分析所得，桂林房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均開發(fā)周期為兩年左右，可見開發(fā)周期明顯較短，我們認(rèn)為，開發(fā)周期偏短一方面說明桂林地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)偏小，另一方面說明了桂林住宅的供應(yīng)量相對(duì)較少，房子不愁賣，發(fā)展商都爭(zhēng)取打“短、平、快”項(xiàng)目。辦公樓無論是在開發(fā)規(guī)模上還是在占總的比例上都呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢(shì)，而商業(yè)用房和其他用房則相對(duì)保持在一個(gè)較為穩(wěn)定的量上。房地產(chǎn)開發(fā)（1）新開工面積圖5新開工房屋總面積分析：從98年開始，桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)中新開工面積始終處于一個(gè)不斷上升的走勢(shì)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景得到了眾多發(fā)展商的共識(shí)，紛紛加大對(duì)房地產(chǎn)的投入，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。從歷年桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額來看， 2000年以前整個(gè)桂林一直處于一個(gè)較為穩(wěn)定的水平，歷年投資額保持在53800萬元左右。（2）土地開發(fā)面積圖2 土地開發(fā)狀況結(jié)論：土地出讓政策的改變，將使桂林地產(chǎn)市場(chǎng)逐步納入市場(chǎng)規(guī)范化的軌道，也將限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，促進(jìn)桂林地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。%。，%。
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