【正文】 盡快在人、才、物上作好準(zhǔn)備，建立一套規(guī)范、有序和高效的制度；嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)，對(duì)工程規(guī)劃、策劃、管理、質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，并加強(qiáng)安全管理。，要有敏感性。%，全部投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%，具有較高的盈利能力。、漢川路以西地塊項(xiàng)目的規(guī)劃方案符合規(guī)劃指標(biāo)，有其鮮明的規(guī)劃特點(diǎn)。同時(shí)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，也可以加速資金回收，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)地區(qū)場(chǎng)地較為平整，地形簡(jiǎn)單，發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測(cè)條件不符的可能性較小。要持續(xù)密切關(guān)注國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策，并根據(jù)政策及時(shí)轉(zhuǎn)變項(xiàng)目方向，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自可能發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測(cè)發(fā)生重大變化的情況，導(dǎo)致工程量加大、投資額增加、工期拖長(zhǎng)，以及交通運(yùn)輸、供水、供電等外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困難。故說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很小，項(xiàng)目是可行的。期望值法主要是計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值（NPV）的期望值和凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，并以此判定項(xiàng)目的可行性。假設(shè)該項(xiàng)目的總投資不變，則盈虧平衡點(diǎn)為：(BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000=(BEPR): BEPR=(BEPP): BEPP=231437500/=由以上可知，%，可以保本。因而，該項(xiàng)目針對(duì)建安工程費(fèi)和銷(xiāo)售價(jià)格分別上下波動(dòng)5%、10%進(jìn)行敏感性分析，評(píng)價(jià)指標(biāo)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。%，按等額償還本金和利息。：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。：該項(xiàng)目的資本金凈利潤(rùn)率=所得稅后利潤(rùn)總額/資本金*100％=*100%=%。損益表見(jiàn)附表7。 該項(xiàng)目向銀行貸款15000萬(wàn)元，2011年10月初開(kāi)始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。具體安排如下：(i).，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的20%。關(guān)于土地增值稅：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個(gè)人征收的一種稅。詳見(jiàn)表69。、將這3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，計(jì)算8164*+8852*+8989*=。用市場(chǎng)法確定住宅銷(xiāo)售單價(jià)。 其他費(fèi)用 表67其他費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)— —2標(biāo)底編制費(fèi)建安工程費(fèi)%3標(biāo)底審查費(fèi)建安工程費(fèi)%4招標(biāo)管理費(fèi)建安工程費(fèi)%5合同公證費(fèi)— —6工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)%7建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)%8施工許可證費(fèi)— —9工程保險(xiǎn)費(fèi)建安工程費(fèi)% 合計(jì) 表68：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總投資1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6開(kāi)發(fā)期間接費(fèi)用7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用 9銷(xiāo)售費(fèi)用10開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)12其他費(fèi)用13合計(jì)。 表65 銷(xiāo)售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷(xiāo)售收入％2預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)銷(xiāo)售收入％ 3其他銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入％ 合計(jì) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。由附表6知。合計(jì)：。取以上5項(xiàng)之和的3％。 表64 前期工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)％3水文、地質(zhì)勘察費(fèi)按占地面積3元/平方米4“三通一平”費(fèi)按占地面積20元/平方米合計(jì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 ：100元/平方米**10%。：按15元/平方米*。 。多層單位住宅建筑面積建安工程費(fèi)用組成詳見(jiàn)表62 。 6 項(xiàng)目投資收益分析土地費(fèi)用：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。小區(qū)內(nèi)設(shè)100余個(gè)地上停車(chē)位，可滿足業(yè)主的停車(chē)需求。戶(hù)型配置根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)調(diào)查情況，戶(hù)型60105平米不等，使得戶(hù)型多樣化，滿足不同消費(fèi)者的需求。，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯(cuò)落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式。戶(hù)型設(shè)計(jì)坐北朝南，方正實(shí)用，適宜居住。Threats（威脅）：區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)眾多，有較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力 ；限購(gòu)政策影響 ；房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷冷卻。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群主要是首次置業(yè)以滿足居住的潛在購(gòu)房者。：隨著越來(lái)越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)，小高層住宅逐漸被人們所接受。 圖39 可接受住房戶(hù)型選擇分布圖圖310 可接受住房建筑面積分布圖圖311 可接受住房樓層選擇分布圖：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模發(fā)展，戶(hù)型相應(yīng)的以小戶(hù)型為主。 圖36 和達(dá)和城示意圖開(kāi)發(fā)商：青島和達(dá)置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司項(xiàng)目地址：李滄靈川路6號(hào)（九水東路以北） 項(xiàng)目占地：273萬(wàn)平方米建筑面積：209萬(wàn)平方米容積率：建筑類(lèi)型：住宅、多層、小高層、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2011年11月17日當(dāng)前售價(jià)：均價(jià)10000元/平（不同戶(hù)型差別較大） 物業(yè)費(fèi)：本項(xiàng)目將從規(guī)劃設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、住宅性能、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，可以從建筑設(shè)計(jì)方面彰顯項(xiàng)目特色。由下圖也可以看出，4月青島各區(qū)樓市成交套數(shù)中，李滄區(qū)仍保持第一名的好成績(jī)，市場(chǎng)前景較好。加上李滄區(qū)隸屬政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，價(jià)值潛力無(wú)限，伴隨著鐵路青島北客站周邊區(qū)域的開(kāi)發(fā)，滄口區(qū)域總投資高達(dá)50多億元板橋新城的逐步建設(shè)，李滄區(qū)域規(guī)劃將無(wú)限利好。眾多大型房企落戶(hù)李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級(jí)別的房地產(chǎn)項(xiàng)目在李滄就有6個(gè)之多， 萬(wàn)科生態(tài)城，綠城，中海國(guó)際社區(qū)，時(shí)代城，中南世紀(jì)城，海岸華府，這些項(xiàng)目地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會(huì)吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會(huì)逐步從浮山后等傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉(zhuǎn)入李滄九水路，金水路，虎山東側(cè)等區(qū)域。與去年同期相比，%，為近年來(lái)最大跌幅。在限購(gòu)、限價(jià)、加息等宏觀政策下，青島市商品住宅銷(xiāo)售量受到一定的遏制，但由于在成交樓盤(pán)中不乏高端樓盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格仍持續(xù)在高位。新一輪總體規(guī)劃勾畫(huà)出一幅宏大絢麗的未來(lái)城市藍(lán)圖：到2020年，青島將成為擁有近1200萬(wàn)人口、城市建設(shè)用地規(guī)模將近540平方公里、％的富強(qiáng)、文明、和諧的現(xiàn)代化國(guó)際城市；到2050年，建設(shè)成為現(xiàn)代化國(guó)際濱海城市，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家水平。新國(guó)八條、央行頻繁調(diào)息和青島市限購(gòu)令，在增高了購(gòu)房者購(gòu)房門(mén)檻的同時(shí)也嚴(yán)重打擊了購(gòu)房者購(gòu)房信心，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“十二條”)，“十二條”對(duì)“限購(gòu)令”執(zhí)行做了詳細(xì)要求，并將從住房用地供應(yīng)、中低價(jià)位中小套型商品房供應(yīng)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、房屋銷(xiāo)售和轉(zhuǎn)讓管理、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和完善住房工作責(zé)任制等十二個(gè)方面，貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控部署，持續(xù)推進(jìn)島城房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。新國(guó)八條要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,。前往李村商業(yè)圈僅10分鐘車(chē)程，前往枯桃花卉市場(chǎng)交通便利快捷，是未來(lái)業(yè)主休閑購(gòu)物的理想去處。材質(zhì)為PVC，管徑為50*36+12*12厘米。九水東路現(xiàn)狀管線有煤氣一條、給水一條、郵電一條。：權(quán)屬清楚，四鄰無(wú)爭(zhēng)議。 宗地位置本地塊位于青島市李滄區(qū)，東臨漢川路，南瞰雙峰山，北依世園會(huì)主園區(qū)，小區(qū)出入口緊靠九水廣場(chǎng)，距九水東路交通主干道不足百米，外享繁華，內(nèi)得幽靜。2011年全年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值240億元，%。%；全市銷(xiāo)售房屋面積1028萬(wàn)平方米，%。%；，%；，%。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拉動(dòng)了住房的需求，從而引發(fā)價(jià)格的上漲。，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨(dú)到的人文環(huán)境和適宜的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。 return on investment analysis。 李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)投資期內(nèi)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)上可行。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作。可行性研究作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù)、籌集建設(shè)資金的依據(jù)、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂合同的依據(jù)以及編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)是項(xiàng)目成敗的先決條件。通過(guò)敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，該項(xiàng)目可行。 risk analysisII目 錄1項(xiàng)目總說(shuō)明 1 1 22 項(xiàng)目概況 3 項(xiàng)目名稱(chēng) 3 宗地位置 3 4 宗地現(xiàn)狀 4 4 6 63 市場(chǎng)調(diào)研及分析 8 8 8 9 10 12 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位 14 14 14 16 項(xiàng)目的SWOT分析 16 164項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 18 18 18 18 185 項(xiàng)目進(jìn)度安排 19 19 196 項(xiàng)目投資收益分析 20 20 20 20 21 22 22 22 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 22 22 23 23 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 23 其他費(fèi)用 24 24 25 25 25 25 26 26 26 26 27 27 27 27 287項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 29 29 29 30 30 30 318結(jié)論與建議 32 32 32附表1 33附表2 34附表3 35附表4 36附表5 37附表6 38附表7 39附表8 40附表9 41附圖1 42附：住宅需求調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果 43參考文獻(xiàn) 44致謝 45李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究1項(xiàng)目總說(shuō)明、黃海之濱，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤，是中國(guó)東部重要的海濱城市，也是國(guó)家五個(gè)計(jì)劃單列市之一。近來(lái)，旅游經(jīng)濟(jì)的火熱和外地人的大量涌入，臨近日本、韓國(guó)等獨(dú)特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭(zhēng)取進(jìn)入全國(guó)大中城市前列的定位，使越來(lái)越多的外國(guó)人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶(hù)，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿?，到青島投資房產(chǎn)。短短幾年的時(shí)間里，青島房產(chǎn)價(jià)格翻了12倍，甚至更多。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲5%,八大類(lèi)商品價(jià)格不同程度上漲，%。，2014青島世園會(huì)主辦地，東枕嶗山山脈，西臨膠州灣，南接四方區(qū)，北連城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。完成固定資產(chǎn)投資178億元，同比增長(zhǎng)30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。圖21 目標(biāo)地塊位置示意圖 圖22 目標(biāo)地塊規(guī)劃位置圖李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛