【正文】 長(zhǎng)春工程學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2004年；[7]2011年成都市統(tǒng)計(jì)年鑒。第一版，北京；首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2004年九月；[2]劉秋雁 房地產(chǎn)投資分析，2003年；[3]盂曉蘇 房地產(chǎn)投資與交易正是有了他們的悉心幫助和支持，才使我的畢業(yè)論文工作順利完成，在此向工程管理系的全體老師表示由衷的謝意。在此向老師表示深深的感謝和崇高的敬意。本項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性，且投資利潤(rùn)率較高，％，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)?？紤]到成都寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀，市場(chǎng)上可售“小戶型”住宅缺乏，而且“小戶型”價(jià)格較低，可以吸引大部分中低收入的年輕人來購買。（二）經(jīng)過對(duì)成都整個(gè)住宅樓市場(chǎng)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)成都并沒有一個(gè)真正意義上的“小戶型”住宅小區(qū)，各個(gè)“小戶型”住宅較分散，沒有聚集效應(yīng)。 可見，本項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性，并且盈利能力較高，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。分析： 根據(jù)盈虧平衡分析，％ 可見本項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較大。利用直線內(nèi)插法可得，當(dāng)建安成本下降10％，即建安工程造價(jià)下降到2250元／平方米時(shí)，％。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 本項(xiàng)目的敏感性分析，選取銷售收入、建安成本這兩個(gè)敏感性因素，通過計(jì)算其發(fā)生變化時(shí)對(duì)本項(xiàng)目投資利潤(rùn)的影響程度，判斷本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各影響因素的敏感性。 資金平衡分析 本項(xiàng)目總投資的資金來源由自有資金、銀行長(zhǎng)期借款、預(yù)銷售收入三部分構(gòu)成。產(chǎn)品名稱銷售收入（萬元）銷售數(shù)量（M2）銷售均價(jià)（元/M2）住宅6500(詳見附表中的銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表)。根據(jù)本公司結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他在建項(xiàng)目的測(cè)算，該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的2％計(jì)提。（十一）財(cái)務(wù)費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)情況，％計(jì)提。根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)情況，％計(jì)提。主要包括：居委會(huì)、幼兒園、托兒所、派出所、停車場(chǎng)等。根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)情況，該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的7%計(jì)提。本地塊通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲得，無須繳納契稅，土地費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額15884萬元計(jì)算。 項(xiàng)目工程進(jìn)度安排，第2期工程開工，第5期結(jié)構(gòu)封頂，第7期工程竣工驗(yàn)收，具體工程進(jìn)度如下表51：第1期1234567工程進(jìn)度前期開工結(jié)構(gòu)竣工 擬定本項(xiàng)目銷售計(jì)劃時(shí)，充分考慮了成都市場(chǎng)銷售去化速度緩慢、預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)較低的特殊性，基于市場(chǎng)定位所提供的銷售周期，銷售周期擬定為18個(gè)月，即6個(gè)期。（二）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。（四）估算所采用的貨幣單位為人民幣。具體的銷售周期如下：銷售期持續(xù)時(shí)間銷售目標(biāo)備注市場(chǎng)預(yù)熱期3個(gè)月目標(biāo)為自用客戶看看市場(chǎng)的反應(yīng)，沒有明確目標(biāo)公開銷售期3～6個(gè)月目標(biāo)為自用客、租客持續(xù)銷售期3～6個(gè)月目標(biāo)為投資客在售出給投資客之前盡量消化掉所有自用客尾盤期3～6個(gè)月清理盤尾總的銷售周期約為15～18個(gè)月5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 分析說明與依據(jù) 財(cái)務(wù)分析說明（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)是在市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目前期策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。（二）可租賃加快資金回收 本項(xiàng)目為可租賃住宅，由于成都近幾年的外來人口不斷增加，尤其是80后的大學(xué)生，“工薪族”對(duì)可租住宅的需求量較大。表33新巢小天竺龍泉花園蜀軍苑6200元/平方米6000元/平方米6300元/平方米5900元/平方米圖32項(xiàng)目比較表34：比較內(nèi)容權(quán)重新巢小天竺龍泉花園蜀軍苑比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)地理位置20%111交通情況14%111建材標(biāo)準(zhǔn)6%1配套設(shè)施10%11物業(yè)管理10%11內(nèi)部結(jié)構(gòu)10%1交房標(biāo)準(zhǔn)10%1建筑設(shè)計(jì)6%智能化5%11車位4%開發(fā)商知名度5%100%價(jià)格（5F）6200600063005900將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得：新巢————————————————————6432元/平方米小天竺———————————————————6192元/平方米龍泉花園——————————————————6789元/平方米蜀軍苑———————————————————5924元/平方米推出價(jià)格=（6432+6192+6789+5924）=6334元/平方米本項(xiàng)目目前市場(chǎng)售價(jià)為6334元/平方米（五層價(jià)格） 以上兩種方法得出的價(jià)格進(jìn)行平均，：6300～6600元／平方米。從這一方法的適用范圍來看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，交易活躍，市場(chǎng)資料易得的情況下較為有效。 定位表述填補(bǔ)市場(chǎng)空白把握切入時(shí)機(jī)利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造地標(biāo)產(chǎn)品利用區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)和已初具規(guī)模的居住氛圍，打造區(qū)域內(nèi)乃至全市范圍最具“幸福感”的小區(qū)市場(chǎng)上可售“小戶型”住宅缺乏，而且“小戶型”價(jià)格較低，可以吸引大部分低收入的年輕人來購買成都市年輕伴侶的“幸福之家”小戶型●綠色化●中檔住宅樓●幸福感以“小戶型”為產(chǎn)品特色以“綠色化”為品牌形象以“中檔住宅樓”為參照標(biāo)準(zhǔn) 以“幸福感”為價(jià)值提升利器圖31 客戶定位本項(xiàng)目雖然定位為甲級(jí)住宅樓，按照通常習(xí)慣應(yīng)該是只售不租的，但由于項(xiàng)目特有的客戶群（80后的年輕人）以及發(fā)展商對(duì)資金回收的要求，我們將本項(xiàng)目確定為可租型住宅樓，因此除了中檔住宅樓的自用客戶外，還包括部分投資客戶。（三）小戶型該項(xiàng)目主打“小戶型”，吸引更多的80后，甚至是85后的年輕人購房（四）居住氛圍濃厚“幸福之家”住宅小區(qū)，在項(xiàng)目地塊周邊有很多優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，這些小區(qū)聚集在一起形成了濃厚的居住氛圍。（二）11月價(jià)格上漲與譽(yù)峰、中海城南一號(hào)、華潤(rùn)金月灣、藍(lán)光云鼎、保利康橋等高端項(xiàng)目集中備案有較大關(guān)系 2011年項(xiàng)目新推情況簡(jiǎn)析 2011年111月項(xiàng)目新推情況匯總表23：時(shí) 間開盤項(xiàng)目數(shù)量推售套數(shù)推售面積（萬㎡）開盤認(rèn)購套數(shù)開盤認(rèn)購率1月245106242948%2月485138745%3月306634331848%4月7516434652440%5月246151300449%6月248081373246%7月3811367447639%8月339563410343%9月5915263158570037%10月368225300837%11月368732214525%圖213上半年成都市場(chǎng)開盤認(rèn)購率維持在40%50%之間，相對(duì)較為平穩(wěn)；7月份開始跌破40%，第四季度以來更是呈現(xiàn)出逐漸下滑的趨勢(shì)，11月新推項(xiàng)目開盤認(rèn)購率僅為25%，市場(chǎng)逐漸走向低迷。圖27（一）整體來看，月均價(jià)格在85009000之間波動(dòng)，但上半年平均達(dá)到8929元/㎡，下半年為8758元/㎡，出現(xiàn)小幅下滑的趨勢(shì)（11月價(jià)格上漲與譽(yù)峰、中海城南一號(hào)、華潤(rùn)金月灣、藍(lán)光云鼎、保利康橋等高端項(xiàng)目集中備案有較大關(guān)系）；（二）3月份以來成交量在3355萬㎡之間波動(dòng)，相比09年、10年下半年，處于較低的水平，與10年上半年較為接近。 成都市民的消費(fèi)層次和結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生變化。 人均GDP人均GDP(元)圖24 成都市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在四川省內(nèi)處于領(lǐng)先地位，然而與長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)達(dá)城市人均GDP相比，差距依然十分明顯。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升3％。％；，％；，％。成都常住人口當(dāng)中，城鎮(zhèn)人口約為922萬人，%。 行政區(qū)域及人口成都市下轄成華區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、雙流縣、郫縣、溫江區(qū)、大邑縣、金堂縣、蒲江縣、新津縣等9區(qū)6縣，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市4市。成都市區(qū)位于成都平原東部，, 平均海拔約500米。成都堅(jiān)固“四位一體”科學(xué)發(fā)展總體戰(zhàn)略，現(xiàn)已成為西部中心城市，西部政治、商貿(mào)、科技、通信、文化、教育、交通、經(jīng)濟(jì)、軍事、金融中心，享有“西部之心”美譽(yù)。高升橋道上集中了多條公交線路，交通便捷。該項(xiàng)目為多層電梯框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)居亮點(diǎn)戶型，即6