【正文】 餐廳和客廳功能分開。 雙衛(wèi)生間設計，使您的生活更舒適、方便。 超大面積的客廳設計，除滿足會客需要外，還給居者留有足夠的活動空間。同時在我編制該報告的過程中，很多人也為我提出的很多有用 的參考意見并給予實際幫助。在此基礎上，我堅持理論要聯(lián)系實際，所以同時到圖書館參考了大量的房地產(chǎn)文獻資料，力求使得該項目的可行性研究符合當?shù)氐氖袌鰻顩r，并在實際運用中具有一定的市場價值。六、強化項目進程中的投資、質量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） 。二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性項目總建筑面積： 萬平方米項目總投資： 萬元項目財務凈現(xiàn)值: 萬元項目財務內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。 項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個 項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。從產(chǎn)品定位方面考慮，與****同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。市場風險 FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項目仍然可行。 項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本 =（%）=1530132（萬元） ，保本點= 即銷售收入達預測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。****項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況，項目利潤計算如表年 份項 目銷 售 收 入 11481 6383 造 成 本 銷 售 成 本 售 稅 金 財 務 費 用 180 業(yè) 利 潤 所 得 稅 后 利 潤 表 6項 目 利 潤 估 算 表2022 2022 2022 2022 合 計六、財務評價財務評價基礎數(shù)據(jù)的測算項目現(xiàn)金流量與財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率1) 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—7） 2022 2022 2022 2022 2022序 號 項 目1 現(xiàn) 金 流 銷 售 收 入 11481 6383小 計 11481 63832 現(xiàn) 金 流 出 建 設 投 資 銷 售 費 用 銷 售 稅 金 所 得 稅 小 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 4 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 系 數(shù) 為 6% 6 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 FNPV= FIRR=%表 7項 目 現(xiàn) 金 流 量 表 (全 投 資 ）建 設 經(jīng) 營 期2） 、財務凈現(xiàn)值（FNPV）與財務內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)表8 可計算出全部投資的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加。 一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 1800 元/ m 2 小高層住宅 2300 元/ m 2車庫 4 萬元二、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設計水準，確定****項目銷售計劃表。****中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。 項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。項目建設期歷時 年，從 2022 年 5 月至 2022 年 10 月底全面完成，在建設期內(nèi)，投資總額按 20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。表—2 項目實施進度計劃表（年、季度）2022 2022 2022 2022實 施 步驟 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3工 程 前期首 期 工程二 期 工程五、項目投資與籌資計劃 按**市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應達到項目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉讓或預售。 項目總投資 上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資，共計 萬元。 不可預見費不可預見費以建設工程的 3%計取，總費用為 萬元。 道路、綠化、景點費用。? 銀行貸款利率按 6%計取。 建設投資 建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化 費 用 、 項 目 研 究 、 咨 詢 、 規(guī) 劃 、 設 計 費 用 、 各 種 稅 費 、項 目 管 理 費 等 項 目 。讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預先暗藏，插座接頭合理預留……省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。賣點提煉：（1）金牌美福地，品藝術人文書香。案名：****以“****”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領產(chǎn)品包裝形象的煥然一新。建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建的幸福大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。 分期實施。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論****項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。(如圖所示 的社區(qū)配套方案)四、環(huán)境藝術設計建議 隨著人們生活水平的提高， “買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。 當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。二、住宅建筑設計建議 住宅的設計要適度超前。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世 紀居住社區(qū)的整體特色。****在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。? 消費群界定1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領導4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要? 年齡判斷在 30－45 歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。豐富您的自然坡地生活；③晉中首家自然坡地景觀社區(qū)；④鬧市繁華，桃源寧靜，切換只需 3 分鐘；⑤學校、醫(yī)院、銀行、郵局環(huán)伺以待；⑥特聘物業(yè)公司，全方位服務您的品質第一流。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。（6）當前銷售分析：　　當前**正處于第一輪房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售周期，當前銷售呈現(xiàn)出的態(tài)勢有： 1） 、由于城市消費者住房壓力并不強烈，有相當一部分人對于購房持觀望態(tài)度，房屋銷售除團購外，總體銷售處于慢熱階段； 2） 、小區(qū)的規(guī)劃成為吸引購買行為的一個重要因素，這深刻體現(xiàn)了中小城市消費者對于安康生活的渴望； 3） 、消費者在現(xiàn)階段本著就近的原則購買房屋； 4） 、絕大多數(shù)消費者比較認同 1500 元/平米的房屋價格，認為當前房價較高； 5） 、需求面積大多集中于 90 平米左右，三室的房屋較為熱銷。（4）消費群體分析： 1） 、大批單位集資房的興建，使得大多數(shù)公務員以及單位職工可以輕松的購買到房屋，使得很大一部分消費者的購買需求減弱。 （1）區(qū)域分析： **的房地產(chǎn)開發(fā)目前是主要集中在新城地區(qū)，這是因為老城拿地比較困難，大多為單位自建項目；從現(xiàn)在土地儲備情況來看：城 市的東北部，開發(fā)區(qū)的西部，城市東南部留有大量的空地，預計這些區(qū)域將形成下一輪開發(fā)的重點區(qū)域！但是我們必需考慮到： 1） 、東北部緊鄰**工業(yè)園區(qū)，所以要考慮到污染對開發(fā)項目的影響，但由于其與太原市和**開發(fā)區(qū)的特殊位置，這一區(qū)域可以考慮興建娛樂類項目； 2） 、開發(fā)區(qū)的西部有大量的空地，但是由于本區(qū)域受政府政策的影響較大，加之現(xiàn)在人氣較弱，所以投資商業(yè)、住宅、娛樂類項目風險較大，在沒有政策支持的情況下投資需要謹慎考慮，適當?shù)拈_發(fā)辦公類項目較為穩(wěn)妥； 3） 、東南部區(qū)域因為現(xiàn)階段已經(jīng)有：陽光花園、錦繡新城和****住宅建設有限公司項目的成功銷售，小南關大規(guī)模的經(jīng)濟適用房小區(qū)的興建以及瀟河灣小區(qū)的籌建，所以客戶群已經(jīng)被二度開發(fā)，再興建商品房，銷售難度很大。（四） 、項目匯總分析在售項目產(chǎn)品分析：　　在此我們將現(xiàn)階段開發(fā)的產(chǎn)品分成住宅類、商鋪類、辦公類及娛樂類四部分分別進行匯總分析：1） 、住宅項目匯總分析：項目列表：項目名稱面積住宅起價住宅均價商鋪價格物業(yè)管理費銷售率**順馳 16 未定 1800 5300 元/ 40% 月平米田森嘉園小區(qū)分為 A、 B兩區(qū)： A區(qū)為兩座 12層框剪結構，一座 16層住宅組成； B區(qū)未開發(fā) 2300 2500 5000—1元/月平米50%御璟 26） 、恒利建筑公司金世陽光職工集資房：八棟６層樓（不外售） 。 22） 、國土資源局住宅：八層住宅。 18） 、中鐵十七局四處住宅樓：共六層，已封頂。 14） 、菜園街：勞動服務中心，一棟六層已封頂。 10） 、直隸莊：三棟六層住宅，已封頂。 “物流” ，這個被西方管理界稱為“黑暗大陸” 、 “冰山”的秘密武器，在**方興未艾，百舸爭流。華北規(guī)模最大、設施最先進、師資力量最強的公辦民助學?！轿?*學校竣工交付使用，新建二中正在加緊實施，功在當代，利在千秋，樹立起光輝的教育里程牌。豬飼養(yǎng)量達到 30 萬頭，雞 300 萬只，羊 28 萬只，奶牛存欄 3000頭，肉蛋奶綜合產(chǎn)量達到 萬噸，牧業(yè)總收入 億元?！拔河芘啤笔卟嗽谌珖袌霆氼I風騷，暢銷全國 60 多個大中城市。 　　“綠色農(nóng)業(yè)中心”以蔬菜、紅棗、養(yǎng)殖和加工“四個基地”為突破。常家莊園開 發(fā)，總投資 5000 萬元，占地面積 12 萬平方米，實現(xiàn)了**旅游業(yè)零的突破，常家莊園氣勢恢宏，儒道兼融，博大精深，造化天成，榮登中國儒商第一家的寶座，堪稱中國寶、世界牌、民族魂。區(qū)委、區(qū)政府提出了建設區(qū)域性經(jīng)濟中心、文化生態(tài)旅游中心、綠色農(nóng)業(yè)中心、科技教育中心、現(xiàn)代物流中心“五大中心”戰(zhàn)略，使得這片沃土承受陽光雨露的沐浴，顆顆種子如雨后春筍般破土而出，結出了一顆顆豐碩的果實　　區(qū)域性經(jīng)濟中心，以工業(yè)園區(qū)為突破，使其成為全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的一張“王牌” 。23’－37176。境內(nèi)石太、南同蒲、太焦三線交匯與此，太舊高速、108 國道穿境而過，榆長、榆邢、榆盂、榆清省級公路縱橫交錯?！　?*位于山西中部的晉中盆地，東與壽陽縣交界，西同清徐毗鄰，南與太谷縣接壤，西北與太原市相連。**日新月異的發(fā)展吸引了眾多知名開發(fā)商進駐：北京桓裕、太原中