【正文】 2．酒店的定位原則對(duì)于要投資酒店的定位，必須堅(jiān)持以下原則，才能在市場(chǎng)上和效益上獲勝：1）目前市場(chǎng)上沒有的類型2）在XX能滿足顧客需求3）充分體現(xiàn)X文化精髓4）盡量利用當(dāng)?shù)亓畠r(jià)原材料，降低投入成本 3．建議1）在一號(hào)地塊興建國(guó)內(nèi)會(huì)議型酒店2）在二號(hào)地塊興建現(xiàn)代商務(wù)型酒店3）請(qǐng)專業(yè)咨詢公司提供酒店的功能規(guī)劃和詳細(xì)財(cái)務(wù)可行性分析4）請(qǐng)一流的、有能力表述X文化的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)5）爭(zhēng)取在兩年內(nèi)建成酒店備注：（兩個(gè)地塊可以選其一）十．結(jié)論1． 根據(jù)XX投資有限公司的對(duì)于旅游業(yè)的情結(jié)和本身的資金實(shí)力，完全有條件進(jìn)行酒店業(yè)的投資。這些珍貴的古代建筑實(shí)物，對(duì)于人們了解古代建筑藝術(shù)的成就，認(rèn)識(shí)古代勞動(dòng)人民的聰明才智和創(chuàng)造力，增強(qiáng)民族自豪感，都具有重要的意義，而且它還是開發(fā)旅游業(yè)的寶貴資源。同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價(jià)上都有區(qū)別，以300間客房的規(guī)模為例：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店特點(diǎn)：有限服務(wù)，雙人房比例高，客房面積緊湊客房總面積：7,350平方米投資金額：3,600萬元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)有盈利平均房?jī)r(jià)：140元 / 間投資回報(bào)時(shí)間：5年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點(diǎn)：智能化程度高，有會(huì)議設(shè)施，單人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,530平方米投資金額：（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)：420元 / 間投資回報(bào)時(shí)間：6年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）會(huì)議型酒店（主要為國(guó)內(nèi)會(huì)議市場(chǎng)）特點(diǎn)：會(huì)議設(shè)施為核心產(chǎn)品，大小會(huì)議室配套，雙人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,320平方米投資金額：2億元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)：660元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）豪華五星級(jí)酒店特點(diǎn)：設(shè)施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大客房總面積：13,425 平方米投資金額：（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)：1,233元 / 間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）以上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分配及比例列表如下：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分配及比例功 能面 積[平方米]客 房總 數(shù)單 人標(biāo) 房數(shù) 量雙 人標(biāo) 房數(shù) 量家庭房數(shù) 量房 型比 例[占總數(shù)]總面積比 例客 房7350[總面積] 300間/套75間210間15間 79％單人標(biāo)房 22㎡ 75間/ 25%雙人標(biāo)房 25㎡ 210間 70%家庭房（3人） 30㎡ 15間 5%大 堂 200㎡ ％餐 飲 550㎡ ％行政區(qū)域 100㎡ ％服務(wù)區(qū)域 1100㎡％注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。3. 綜述酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從目前可選擇的3塊地塊而言，無論投資何種類型的酒店均可以將綿山旅游景點(diǎn)的產(chǎn)品結(jié)合起來，但這其中有個(gè)主次關(guān)系，首先酒店的主要目標(biāo)市場(chǎng)是以酒店的目標(biāo)定位（類型）為主，在做好目標(biāo)市場(chǎng)的同時(shí)再結(jié)合綿山景點(diǎn)，起到關(guān)聯(lián)作用。另外，3號(hào)地塊又正好處于這個(gè)橋梁的中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興的長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我們認(rèn)為該地塊較適合運(yùn)作旅游經(jīng)濟(jì)型酒店。交通條件：地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。 3號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積：23畝）地理位置：地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營(yíng)盤汽車站，屬于臨街地塊、并州南路、大營(yíng)盤地段屬XX市老城區(qū)域范圍。要素：地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰近及周邊環(huán)境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)。交通條件：地塊處于具有雙向10車道的長(zhǎng)風(fēng)街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鐘車程，離機(jī)場(chǎng)20分鐘車程。周邊環(huán)境：由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。當(dāng)然，1號(hào)地塊38畝規(guī)模上搞一個(gè)單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全可以將項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實(shí)施。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型的酒店才是最重要、最客觀的。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機(jī)場(chǎng)30分鐘車程。周邊環(huán)境：由于地塊處于發(fā)展中的城市標(biāo)志性景觀汾河，因此，地塊的右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書館，后面為一高層建筑群，面對(duì)汾河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個(gè)大煙囪）。項(xiàng)目預(yù)選的位于XX市長(zhǎng)風(fēng)街長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)10畝的地塊編為2號(hào)地塊。綿山開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的成功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時(shí)，這樣的發(fā)展方向，完全和集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合。XX投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻(xiàn)，經(jīng)過幾年投入和經(jīng)營(yíng)、管理的X旅游點(diǎn) – 綿山，已經(jīng)在X乃至全國(guó)成為一個(gè)集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名景點(diǎn)和旅游開發(fā)的成功案例。4. 投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益著想，不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店。 投資房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：1）資金周轉(zhuǎn)時(shí)間短，一般3到4年 2）投入產(chǎn)出差價(jià)大 3）開發(fā)商對(duì)于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移，最終以獲利而結(jié)束項(xiàng)目，同時(shí)失去所有權(quán)。鐵路方面將會(huì)在2005年，新建一條“XX北京”的高速鐵路客運(yùn)專線，北京到XX只需要2小時(shí)，比現(xiàn)在縮短8個(gè)小時(shí)。今年16月份，XX機(jī)場(chǎng)出港旅客市場(chǎng)占有率中，%；進(jìn)港旅客市場(chǎng)中，%。北京、上海展覽公司暫沒有在X辦國(guó)際、國(guó)內(nèi)展覽的計(jì)劃。會(huì)議要求，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要樹立大產(chǎn)品、大市場(chǎng)、大企業(yè)、大旅游的觀念，努力實(shí)現(xiàn)新跨越、大發(fā)展。會(huì)議指出，在X旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和旅游市場(chǎng)出現(xiàn)全面升溫的同時(shí)，全省各級(jí)有關(guān)部門對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的一些困難和問題也不容忽視，主要是投入不足、體制不順、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱的矛盾日益突出，公路、鐵路和航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足游客日益增長(zhǎng)的需