【正文】 財稅字【 1995】第 061 號：財政部 國家稅務總局 國家國有資產(chǎn)管理局關于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關房地產(chǎn)價格評估問題的通知 發(fā)文日期 ： 19950623 房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？ 在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估： (一 )出售舊房及建筑物的； (二 )隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； (三 )提供扣除項目金額不實的； (四 )轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。任何房地產(chǎn)評估機構(gòu)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估過程中有隱瞞事實，提供虛假評估結(jié)果，或與有關當事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅決取消 執(zhí)業(yè)資格。其評估結(jié)果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價，并按稅務部門的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務機關，作為確認計稅依據(jù)的參考。未超過 100％的土地增值稅稅額等于增值額乘以 40％減去扣除項目金額乘以 5%. (三 )增值額超過扣除項目金額 100%，未超過 200％的土地增值稅稅額等于增值額乘以 50％減去扣除項目金額乘以 15％。 摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 (財法字【 1995】第 006 號 ) 發(fā)文日期 ： 19950127 土地增值稅以人民幣為計算單位，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月 1 日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應納土地增值稅稅額 。稅務機關根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 第十四條 條例第九條 (一 )項所稱的隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有 意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。 摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 (國務院令【 1993】第 138 號 )第九條 發(fā)文日期： 19931213 二、細則的解釋 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象 為單位計算。如增值額未超過項目金額 50％的部分，包括 50％在內(nèi)，均適用 30％的稅率。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。 增值額超過扣除 項目金額 100％、未超過扣除項目金額 200％的部分，稅率為 50％。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號：《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》第四條第五款 發(fā)文日期 ： 20201228 (八 )不能提供合法有效憑證的項目不能扣除 (國稅發(fā)【 2020】第 187 號 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七 條的規(guī)定執(zhí)行。 國稅函【 1999】第 112 號：關于廣西土地增 值稅計算問題請示的批復發(fā)文日期 ：19990305 (四 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費 (國稅函 [2020]220 號 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號：《土地增值稅宣傳提綱》第六條第 (四 )款 發(fā)文日期 ：19950316 (三 )細則第九條中 “總面積 ”的解釋 (國稅函【 1999】第 112 號 ) 你局《關于轉(zhuǎn)讓土地計算土地增值稅問題的請示》 (桂地稅報 [1999]17 號 )文收悉。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制 “炒 ”買 “炒 ”賣地皮的行為。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。計算扣除項目時 “每年 ”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計一年；超過一年，未滿 12 個月但超過 6 個月的，可以視同為一年。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 財稅字【 1995】第 048 號：《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第七條 發(fā)文日期 ： 19950525 12 (二 )轉(zhuǎn)讓舊房扣除項目金額的確定 (財稅字【 1995】第 048 號 ) 關于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題 轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。 國稅函 [2020]220 號：《關于土地增值稅清算有關問題的通知》第三條 發(fā)文日期：2020519 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用 (國稅發(fā)【 2020】第 187 號 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 津地稅地 [2020]49 號：關于印發(fā)《天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知 發(fā)文日期： 20200715 三、房地產(chǎn)開發(fā)費用 (一 )扣除項目金額中的利息支出 (財稅字【 1995】第 048 號 )(國稅函 [2020]220 號 ) 關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題 (一 )利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； (二 )對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號：《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》第四條第三款 發(fā)文日期 ： 20201228 (二 )四項開發(fā)成本不實可以核定單位面積金額標準 (國稅發(fā)【 2020】第 187 號 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的 憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 (四 )舊房及建筑物的評估價格。為了便于計算操作，《細則》規(guī)定，財務費 ① 總面積的解釋見第四節(jié)“其他規(guī)定”中 (四 )國稅函【 1999】第 112 號 。包括土地征用及拆遷補償費、前期 工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。扣除項目按《條例》及《細則》規(guī)定有下列幾項 ： (一 )取得土地使用權(quán)所支付的金額。 摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 (財法字【 1995】第 006 號 )第七條 發(fā)文日期 ： 19950127 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定．可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積 ① 的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條 (一 )、 (二 )項規(guī)定計算的金額之和的 5％以內(nèi)計算扣除。 9 基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 (二 )開發(fā)土地和新建房及配套設施 (以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā) )的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本 (以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本 )，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 國稅發(fā)【 2020】第 091 號： 《 關 于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知 》第十九條 發(fā)文日期 ： 20200512 (四 )土地增值稅清算時收入確認 (國稅函 [2020]220 號 ) 關于土地增值稅清算時收入確認的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 財稅字【 1995】第 048 號：《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第十五條 發(fā)文日期 ： 19950525 (三 )非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 (國稅發(fā)【 2020】第 187號 )( 國稅發(fā)【 2020】第 091 號 ) (一 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時 應視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認 ： 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號：《土地增值稅宣傳提綱》第五條 發(fā)文日期 ： 19950316 第二節(jié) 具體規(guī)定 (一 )代收費用 (財稅字【 1995】第 048 號 ) 關于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而 是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。因此，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，不征收營業(yè)稅和土地增值稅。 財稅字【 1995】第 048 號：《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第四條 發(fā)文日期 ： 19950525 二、無償劃轉(zhuǎn)不征收土增稅 (京地稅地 [2020]187 號 ) 北京房地集團有限公司為國有獨資公司，根據(jù)《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)北京市破產(chǎn)企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)移交暫行辦法的通知》 (京政辦發(fā) [2020]20 號 )、北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會《關于劣勢國 有企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)移交管理工作有關問題的通知》 (京國資改組字 [2020]54 號 )及《北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關于非經(jīng)營性資產(chǎn)房產(chǎn)、土地移交無償劃轉(zhuǎn)的通知》要求，無償承受北京汽車工業(yè)控股有限責任公司、北京市對外經(jīng)貿(mào)控股有限責任公司、北京化學工業(yè)集團有限責任公司、北京房地集團有限公司下屬企業(yè)、北京紡織控股有限責任公司、北京京城機電控股有限責任公司、北京二商集團有限責任公司、北京興東方實業(yè)有限責任公司非經(jīng)營性房產(chǎn)，現(xiàn)將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中有關契稅、土地增值稅問題通知如下： 二、土地增值稅 (一 )根據(jù)《中華人民共和 國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，北京汽車工業(yè)控股有限責任公司等八家企業(yè)將非經(jīng)營性房產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)北京房地集團有限公司，不屬于土地增值稅征收范圍，不征收土地增值稅。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源 (欽州 )實業(yè)有限公司 100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號：《土地增值稅宣傳提綱》 第七條 發(fā)文日期 ： 19950316 第二節(jié) 具體規(guī)定 一、 未取得土地的使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地 (國稅函【 2020】第 645 號 ) 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬 證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號：《土地增值稅宣傳提綱》 第四條 發(fā)文日期 ： 19950316 土地增值稅的納稅義務人都包括哪些？ 土地增值稅的納稅義務人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的 5 單位和個人。二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。 第六條 條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。 第三條 條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 1 土地增值稅 政策匯編 第一章 征稅范圍 ____________________________________________________ 4 第一節(jié) 基本規(guī)定 ___________________________________________________________ 4 一、《土地增值稅暫行條例》中 “征稅范圍 ”的基本規(guī)定 _______________________________ 4 二、《土地增值稅暫行條例實施細則》的解釋 ______________________________________ 4 三、土地增值稅宣傳提綱中的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ) _______________________ 4 第二節(jié) 具體規(guī)