【正文】 二、泰州市城市住宅房屋拆遷區(qū)位劃分結(jié)果區(qū)域分區(qū)區(qū)位等級(jí)四至分區(qū)特點(diǎn)海陵區(qū)TZH1TZH11東進(jìn)路鼓樓路迎春路青年路；老城區(qū)，是重要經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心區(qū)域TZH12揚(yáng)州路南通路東城河海陵南路老通揚(yáng)運(yùn)河西城河除TZH11以外的圍合區(qū)域；TZH2TZH21南通路春暉路迎春東路公涵河鳳凰花園東風(fēng)南路永定路青年南路老通揚(yáng)運(yùn)河海陵南路東城河?xùn)|進(jìn)廣場(chǎng)轉(zhuǎn)盤的合圍區(qū)域；目前城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，包含泰州市政府及各市級(jí)機(jī)關(guān)，大型居住區(qū)：蓮花小區(qū)，以及江蘇省泰州中學(xué)、職教中心等教育基地TZH22揚(yáng)州路海陽路江洲路永定路青年南路老通揚(yáng)運(yùn)河南官河西城河鹵汀河揚(yáng)州路；新舊城區(qū)匯合部TZH3TZH3永定路吳陵路海陽路吳州北路東西河江洲北路熱電廠南側(cè)東西向道路鹵汀河新通揚(yáng)運(yùn)河老東河南通路春蘭路迎賓路春暉路鳳凰花園東風(fēng)南路永定路除TZHTZH2類合圍的區(qū)域；城市周邊區(qū)，包括較早開發(fā)的東進(jìn)小區(qū)、海光新村等大型居住區(qū)TZH4TZH4其它：除TZHTZHTZH3以外的區(qū)域。建筑面積ＳS≤500M2500 M2＜S≤1000 M21000 M2＜S≤5000 M25000 M2＜S≤10000 M210000 M2＜S≤20000 M2S＞20000 M2f3i9093951009896上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。1的浮動(dòng)。⑴平房或多層商務(wù)辦公樓（樓高7層及以下）層次因素修正系數(shù)層次總樓層一二三四五六七一95二9595三9210092四909510092五909510010090六87901001009588七8590100100989585⑵小高層（樓高8－18層）商務(wù)寫字樓層次因素修正系數(shù)以第6層為基準(zhǔn)層其層次系數(shù)取值100。1的浮動(dòng)。fxy被拆遷營業(yè)用房X商場(chǎng)類商鋪類商務(wù)類餐飲類娛樂類旅館類其他類樣本營業(yè)用房Y商鋪類115120991008590951058095809095105上表中，行為樣本營業(yè)用房（y），列為待評(píng)估營業(yè)用房（x），表中數(shù)值的比例關(guān)系可以理解為，即fxy。其中應(yīng)用市場(chǎng)抽取法計(jì)算時(shí)，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測(cè)算的可比實(shí)例；應(yīng)用安全利率法計(jì)算時(shí)，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時(shí)銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值則由評(píng)估人員根據(jù)收益法原理結(jié)合評(píng)估對(duì)象經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)參照3%－10%的限值數(shù)額選取。對(duì)于大型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計(jì)算的辦法進(jìn)行。磚磚木二等磚墻，木屋架瓦屋面，有門窗、水泥地面，有電無水附件七、建筑物成新因素確定表㈠房屋成新評(píng)定等級(jí)及說明表完損等級(jí)成新評(píng)定說明新舊程度折余率完好房按《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房屋類別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件磚木結(jié)構(gòu)平房磚木一等結(jié)構(gòu)實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標(biāo)號(hào)沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。墻面及天棚內(nèi)墻面為一般涂料，外墻為一般涂料或水泥砂漿粉刷。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電齊全。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電齊全，線路暗鋪，照明、動(dòng)力分線路設(shè)置鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、承臺(tái)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷，門窗鋼窗或木窗，一般木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等：墻面及天棚內(nèi)墻面為一般涂料墻面，無吊頂．外墻為一般涂料或水泥砂漿粉刷屋樓地水泥樓地面或水磨石樓面面層、保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電齊全，線路明鋪，照明動(dòng)力未分線路設(shè)置。設(shè)備有水、電。有廚無廁，或無廚無廁磚木三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，空斗墻承重，木屋架木梁承重。門窗普通木門窗。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；屋樓地水泥砂漿或水磨石地面、木樓板，屋面基層質(zhì)量上等的木望板或望磚。屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設(shè)備有水電，廚廁合用。磚混三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻或空斗磚墻承重。門窗鋁合金或塑鋼窗，普通木質(zhì)門或鋼門，分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷. 磚混二等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼條形基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重，鋼筋砼樓屋面，沒有或很少有構(gòu)造柱，圈梁。門窗鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門或金屬門，分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷. 鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。790磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)磚柱，砼屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車35T，跨度912M。900鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度＞15M，吊車噸位大于5噸。㈡住宅房屋重置價(jià)格（元/M2）結(jié)構(gòu)類型鋼筋砼一等鋼筋砼二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等三等一等二等重置單價(jià)680570560440420360425345295210150㈢非住宅房屋重置價(jià)格（元/M2）結(jié)構(gòu)類型鋼筋砼一等鋼筋砼二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木平房一等二等重置單價(jià)740690570450420360380300注：住宅、非住宅用房（不包括工業(yè)及倉儲(chǔ)用房）所列房屋的層高為: ,。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1交通狀況11012010011095100909585902商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套11012010011095100909585903金融配套11012010011095100909585904通訊等條件11012010011095100909585905學(xué)校配套情況11012010011095100909585906醫(yī)院配套情況11012010011095100909585907其他公共設(shè)施配套1101201001109510090958590。：拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格＝土地重新取得價(jià)格＋建筑物重置價(jià)格－建筑物折舊，在無法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QO，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)Ki32＝。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。無物業(yè)管理。無公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。建筑密度在40%50%。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。距離重要的公交線路的距離在100200米之間，至少有2條公交線路。離主干道的距離在300500米之間。長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯?？諝馕廴?、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。在計(jì)算“地大于房”情形下，Kj的取值為：成套住宅為100，獨(dú)門院落為102，非成套為98。普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)；，檔次相接近；，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；，一般不應(yīng)超過十二個(gè)月，通常應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量；％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。其他類建筑除上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。娛樂類建筑各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。非成套住宅除以上兩類的房屋以外的房屋。原《泰州市區(qū)城市房屋拆遷評(píng)估實(shí)施細(xì)則（試行）》（泰建房【2004】1號(hào)）同時(shí)廢止。第四十三條 特種業(yè)務(wù)：凡房屋拆遷評(píng)估中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備評(píng)估、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。第四十條 保存期限：完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。第三十七條 報(bào)告提交：拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，應(yīng)向拆遷人提交正式的拆遷評(píng)估分戶報(bào)告。第三十四條 現(xiàn)場(chǎng)勘察：所有拆遷評(píng)估項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有拆遷評(píng)估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。第三十一條 報(bào)告裝幀：房屋拆遷評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。在建工程土地評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。“非改非”房屋：Vi＝wyViy＋wFViFVi—“非改非”房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格，Viy—“非改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)評(píng)估價(jià)格，ViF—“非改非”房屋非營業(yè)用房性質(zhì)評(píng)估價(jià)格，wy、wF分別為“非改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)和非營業(yè)用房性質(zhì)的價(jià)格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見附件九；“非改非”房屋：拆遷評(píng)估單價(jià)＝非營業(yè)用房性質(zhì)評(píng)估單價(jià)＋定額補(bǔ)助定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體參見附件九。出讓方式國有土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的確定可按第十七條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。補(bǔ)償給使用人（承租人）的部分：：為被拆遷房屋除房屋重置價(jià)格結(jié)合成新部分外的補(bǔ)償金額；：為被拆遷房屋所在區(qū)位價(jià)格（已包含相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)格）；pi4：為被拆遷房屋層次修正系數(shù)；參見附件四；：房屋建筑面積。考慮到拆遷評(píng)估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，即通常采用如下公式計(jì)算：Ｖo為基準(zhǔn)價(jià)格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為