【正文】 天賜女人街 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬(wàn) 邦 你的圈層，你的價(jià)值 O3魔方寓所 ： 3050㎡ 酒店式公寓，宜居宜商宜投資 H2水晶宮寓 ： 7080㎡ 高尚兩房，盡收城市湖畔典范 C1舒居華宅 ： 100120㎡ 舒適三房，維系中央貴族血統(tǒng) ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬(wàn) 邦 立足于市場(chǎng)特性，建立戰(zhàn)術(shù)構(gòu)架 品牌認(rèn)同 ———————— 品質(zhì)認(rèn)知 因果互證 ↓ ↓ —————————— ↓ （線上）組合媒體營(yíng)銷 情景體驗(yàn)營(yíng)銷（線下） 雙向并重 ↓ ↓ ——— 項(xiàng)目生活質(zhì)的聯(lián)想 ——— ↓ 生活虛擬質(zhì) 產(chǎn)品現(xiàn)實(shí)質(zhì) ↓ ↓ 現(xiàn)場(chǎng)、戶外、 SP公關(guān)等 沙盤、模型、樣板社區(qū)等 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬(wàn) 邦 對(duì)話圈層，體驗(yàn)營(yíng)銷； 事件效應(yīng)，新聞傳播。中央銀座 中心拔升一個(gè)城市 商圈成就一個(gè)中心 天賜，以綜合體造商圈 最中央唯一國(guó)際級(jí)商業(yè)平臺(tái)； 全方位映襯文化路升級(jí)進(jìn)程。 都市繁華核心區(qū)。 三國(guó)文化、巴蜀文化、嘉陵江文化 都是把成都、重慶聯(lián)系在一起的 在區(qū)位上， 南充與成渝構(gòu)成等邊三角形 成南、南渝 高速公路和 達(dá)成鐵路（動(dòng)車） 復(fù)線貫通后，縮短了南充與成都、重慶的時(shí)空距離， 融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū) ，南充具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 The radiances of Tianci can’t be covered by times. 中央銀座也應(yīng)該是。 中心價(jià)值，就此圈定。 體驗(yàn)區(qū) : ? 總體面積約 20220～ 22022平方米。顧先生近幾年來(lái)主要致力于內(nèi)地樓盤的銷售管理工作，有著豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，客戶管理經(jīng)驗(yàn)。 171 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)介紹 顧問(wèn)三部策劃總監(jiān) : 李 勝 建 從事房地產(chǎn)策劃工作 6年。關(guān)先生足跡遍及全國(guó)數(shù)十個(gè)省市，操作作品有：四川濱江新城、三亞蘭?；▓@、西寧香榭麗都、湖南麗香新都等，最近主持操作項(xiàng)目 為：臨沂城建 〃 時(shí)代廣場(chǎng)。 先后在深圳市規(guī)劃國(guó)土局中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)社任記者、編輯。現(xiàn)場(chǎng)展示效果與細(xì)節(jié)，是打動(dòng)客戶、支撐價(jià)格的重要因素 166 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 售樓處 167 樣板間 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 168 目 錄 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施 營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施 營(yíng)銷資源整合 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介 169 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)介紹 項(xiàng)目總顧問(wèn)： 奧 彤 科特勒咨詢集團(tuán)高級(jí)營(yíng)銷顧問(wèn)，科特勒國(guó)際地產(chǎn) (中國(guó) )戰(zhàn)略咨詢事業(yè)部 CEO。（建議 ) 149 目 錄 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施 營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施 營(yíng)銷資源整合 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介 150 先進(jìn)行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、寫字樓次之，商業(yè)最后并建議以招商為主 住宅 公寓 寫字樓 品牌整合 入市時(shí)間軸 商業(yè)（銷售） ?品牌主力店 ?品牌大商家 ?品牌酒店經(jīng)營(yíng)公司 ?企業(yè)大客戶租或買 ?大投資客，大買家 目標(biāo)客戶群 銷售周期 36個(gè)月 ?以臨沂蘭山區(qū)及周邊縣區(qū)投資客戶為主。 美食廣場(chǎng) ?目標(biāo)商家： 國(guó)際品牌快餐店、國(guó)內(nèi)知名品牌中餐店 如肯德基、麥當(dāng)勞、毛家鈑店、小肥羊等 公寓 策略： 尋找大買家，發(fā)揮大企業(yè)的“頭羊效應(yīng)” 目標(biāo)企業(yè)： ?國(guó)際知名企業(yè)臨沂分公司總部 ?國(guó)內(nèi)知名企業(yè)臨沂分公司總部 ?國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu) ?本地知名企業(yè)總部 策略： 先適當(dāng)保留部分低樓層，引入知名酒店，如引入酒店不成功，再進(jìn)行銷售 目標(biāo)商家： ?引入本地知名酒店，成立商務(wù)快捷酒店 ?引入國(guó)際 /國(guó)內(nèi)連鎖酒店 策略： ?聯(lián)袂本地 /國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司作為物管公司 ?成立酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理公司 目標(biāo)企業(yè) ： 陶然居酒店經(jīng)營(yíng)管理公司、沂景假日酒店經(jīng)營(yíng)管理公司等 如何整合品牌資源？ 品牌資源整合策略 146 如何建立住宅營(yíng)銷價(jià)值體系？ 住宅價(jià)值體系 建立 CBD崛起與 CBD價(jià)值，預(yù)示巨大的升值空間 聯(lián)袂品牌酒店管理公司作物管，以服務(wù)提升價(jià)值 住宅資源整合策略 通過(guò)對(duì) B戶型的改造，將戶型變小，使總價(jià)降低 通過(guò)精裝修賦予住宅新賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng) 將產(chǎn)品包裝成酒店式服務(wù)住宅，實(shí)現(xiàn)形象差異化競(jìng)爭(zhēng)，并賦予產(chǎn)品多功能：宜商、宜住、宜投資。 ?在 CBD建基立業(yè)是一種身份與尊貴體現(xiàn)； ?以深圳 CBD、北京 CBD、上海浦東等各大城市CBD及城市發(fā)展作對(duì)比，實(shí)證 CBD的價(jià)值與政府規(guī)劃的力量。 ?臨沂經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，國(guó)際化大臨沂時(shí)代正在開(kāi)啟，國(guó)際生態(tài)城市的建設(shè)呼喚CBD。 144 如何演繹 CBD概念？ CBD是什么 CBD的真實(shí)性 CBD的利益與承諾 ?CBD，即中央商務(wù)區(qū)，全稱是 Central Business District。時(shí)代廣場(chǎng) √ √ √ ★ ★ ★ ★ 開(kāi)元 均價(jià)： 34004500 ?南坊板塊，未來(lái)城市中心，目前配套不夠完善，但未來(lái)發(fā)展前景極佳，以政府微利房、福利房為主，價(jià)格相對(duì)低廉。其目的是不但可以為小區(qū)增添情趣外，還可以讓參觀者看到告示牌后產(chǎn)生對(duì)美好環(huán)境的憧憬。 。 黃蠟石 雕刻字體 告示牌的應(yīng)用 目的： 環(huán)境渲染。因此建議將項(xiàng)目?jī)?nèi)部主干道與聯(lián)排別墅的施工現(xiàn)場(chǎng)用圍墻進(jìn)行分割。 現(xiàn)場(chǎng)前部環(huán)境 由于項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)整體形象感不強(qiáng)，所以建議對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)門口處的圍墻及入口大門進(jìn)行包裝。 4M 6 M 迎賓導(dǎo)視牌及樹(shù)木包金 目的： 進(jìn)一步 營(yíng)造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的氛圍。 氛圍。 。龍?zhí)盾囌?” 為題在項(xiàng)目舉辦車展，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的人氣進(jìn)行項(xiàng)目的銷售，進(jìn)而帶動(dòng)項(xiàng)目的儲(chǔ)客與銷售。 4S店推廣 費(fèi)用預(yù)算： 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 小計(jì) 備注 宣傳資料 1000份 / / 已有，未計(jì) 小禮品 1000份 5元 5000元 4S店內(nèi)發(fā)放 聯(lián)誼活動(dòng) 1場(chǎng) 5000元 5000元 暫定 1場(chǎng) 費(fèi)用合計(jì)： 10000 元 注：上述費(fèi)用均為預(yù)估費(fèi)用，人員成交傭金未計(jì)。 4S店登記客戶相關(guān)資料（詳見(jiàn)附表一），登記后即對(duì)我項(xiàng)目專人電話通知，我項(xiàng)目專人登錄入表格（詳見(jiàn)附表二），每月固定時(shí)間 4S店與我項(xiàng)目核對(duì)一次，將 4S店登記的客戶資料與我項(xiàng)目登記的資料進(jìn)行核對(duì)，如有成交客戶資料雙方核對(duì)無(wú)誤，則該成交客戶視為 4S店介紹客戶，即時(shí)給予相關(guān)傭金發(fā)放。 制作小禮品（印制項(xiàng)目?jī)?nèi)容），由 4S店發(fā)放給購(gòu)車、看車顧客，小禮品建議為：盒裝紙巾、車內(nèi)裝飾品、車用充電器等相關(guān)汽車用品，價(jià)格在 5元/份左右。） 同時(shí)發(fā)放項(xiàng)目的宣傳折頁(yè)一份。） 第六部分：通路營(yíng)銷 通路營(yíng)銷一：加油站紙巾派發(fā) 制作盒裝紙巾（ 100抽），紙巾盒印項(xiàng)目宣傳內(nèi)容，在柳州市內(nèi)加油站發(fā)放給駕駛小車加油的車主，同時(shí)發(fā)放項(xiàng)目宣傳資料。 此類活動(dòng)市民關(guān)注度較高，有利于項(xiàng)目的宣傳及親和力。 認(rèn)購(gòu)當(dāng)日程序安排。 ● 各方面配合事項(xiàng)： 制定 VIP認(rèn)購(gòu)協(xié)議以及收據(jù)簽寫方式。對(duì)于有沖突的房號(hào)，置業(yè)顧問(wèn)通知客戶該房號(hào)有多人爭(zhēng)搶，給客戶以緊迫感。 VIP資格認(rèn)定及認(rèn)購(gòu)具體實(shí)施方案 ● 優(yōu)先選房方式： 在確定優(yōu)先選房方式的時(shí)候，我們首要考慮的是保證預(yù)約客戶的認(rèn)購(gòu)率， 根據(jù)預(yù)約客戶較少的情況，不太適合排號(hào)或預(yù)約等方式，建議采用 “ 協(xié)調(diào)臻選 ” 的方式，以爭(zhēng)取盡可能多的認(rèn)購(gòu)客戶。 聯(lián)排別墅： 10萬(wàn)元 /套。 認(rèn)購(gòu)金額確定。 16開(kāi) DM單 2萬(wàn)份，其中一面是冠名企業(yè)廣告。 2. 南國(guó)今報(bào)長(zhǎng)達(dá)一個(gè)多月的大版宣傳。 6. 冠名企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和理查德 .克萊德曼合影。（具體宣傳方案附后） 3. 冠名企業(yè)將獲得價(jià)值 3萬(wàn)元的門票。 會(huì)所開(kāi)放所需物品及費(fèi)用預(yù)算 第三營(yíng)銷事件：冠名理查德 .克萊德曼與國(guó)樂(lè)天嬌柳州 新年（ 1月 1日）音樂(lè)會(huì)（備選） 冠名形式： 1. 新年音樂(lè)會(huì)稱謂為 “ ”之夜（公司或項(xiàng)目名） .理查德 .克萊德曼國(guó)樂(lè)天嬌柳州新年音樂(lè)會(huì)。 會(huì)所開(kāi)放活動(dòng)步驟 ? 9： 00，人員到齊。表達(dá)本項(xiàng)目為真正做出 “ 中式意象，現(xiàn)代簡(jiǎn)約 ” 頂極聯(lián)排別墅！ 樓 書 方案一 方案二 樓書內(nèi)頁(yè)風(fēng)格 扉頁(yè) 目錄 內(nèi)頁(yè)一 內(nèi)頁(yè)二 內(nèi)頁(yè)三 第五部分：五大營(yíng)銷事件 五大營(yíng)銷事件 一． 08年 11月 1日 — 09年 1月 10日 VIP資格預(yù)約 ； 二． 2022年 1月 1日，會(huì)所開(kāi)放； 三． 冠名理查德 .克萊德曼與國(guó)樂(lè)天嬌柳州新年音樂(lè)會(huì)（ 1月 1日） 四． 09年 1月 10日舉辦 “ VIP資格認(rèn)定及認(rèn)購(gòu) ” 活動(dòng)暨 “ 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) ” （對(duì)象：VIP資格預(yù)約客戶、意向客戶、關(guān)系客戶、各媒體記者）； 五． 09年 2月舉辦 “ 驕傲人物評(píng)選 ” 活動(dòng) 第一營(yíng)銷事件： VIP資格預(yù)約 ? 時(shí)間： 08年 11月 1日至 09年 1月 9日（限額 300名，辦完即止） ? 地點(diǎn)：臨時(shí)接待中心， 1月 1月現(xiàn)場(chǎng)售樓部開(kāi)放 ? 預(yù)約規(guī)則： ? 對(duì)于來(lái)訪的意向客戶，引導(dǎo)其交納預(yù)約金，預(yù)約金額為 2022元 /套，此類客戶有資格參加 09年 1月 10日，開(kāi)始的內(nèi)部 VIP資格認(rèn)定，獲 VIP資格后可享受買房?jī)?yōu)惠以及優(yōu)先選房。突出項(xiàng)目?jī)?nèi)部自成一景的特點(diǎn)。 開(kāi)盤前階段營(yíng)銷策略建議 預(yù)熱期推廣 針對(duì)老業(yè)主的推廣： 原協(xié)和樓盤內(nèi)張貼海報(bào)，直投賀卡、樓書、會(huì)刊 媒體新聞炒作 LED廣告 私家車人群推廣 ： 加油站派發(fā)紙巾、車友聯(lián)誼會(huì)、 4S店推廣 樹(shù)立戶外廣告牌 開(kāi)盤前階段營(yíng)銷策略建議 開(kāi)盤期推廣 開(kāi)盤期內(nèi)共發(fā)布四期硬廣，并輔以一定量的軟文 產(chǎn)品推介會(huì)、 VIP認(rèn)購(gòu)會(huì) 柳石路、龍?zhí)堵穮^(qū)域內(nèi)戶外廣告發(fā)布，如候車亭廣告 《 今報(bào) 》 上發(fā)布媒體樓書 電臺(tái)廣告 LED廣告 電視廣告 柳州驕傲人物評(píng)選活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 第四部分：廣告設(shè)計(jì) 報(bào)紙硬廣 香樟林篇 訴求項(xiàng)目賣點(diǎn)之一的香樟林。龍?zhí)?” ，我項(xiàng)目最基本的要求也必須要在路段內(nèi)能表現(xiàn)出相比這兩個(gè)樓盤的更強(qiáng)勢(shì)，必須要讓消費(fèi)者認(rèn)同我項(xiàng)目比這兩個(gè)樓盤更高檔、更優(yōu)質(zhì)、更有實(shí)力，這樣才能在推廣中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，獲得價(jià)格的合理上漲空間。 驕傲人物評(píng)選可與報(bào)社合辦，具有操作的可行性，隨著活動(dòng)的舉辦，本項(xiàng)目相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手必定跨上了更高的臺(tái)階、立于更高的層次?？巳R德曼新年音樂(lè)會(huì)； 二、 柳州驕傲人物評(píng)選 。 開(kāi)盤前階段營(yíng)銷策略建議 鑒于此，我們建議 采取下列戰(zhàn)略 ： 第一步：通過(guò)活動(dòng)與事件造勢(shì)、媒體推廣，迅速提升項(xiàng)目形象力、影響力， 使項(xiàng)目成為柳州市民心中的品牌項(xiàng)目、明星項(xiàng)目，形成與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的層次感，拉開(kāi)心理距離，為客戶的最終成交構(gòu)建良好的鋪墊，活動(dòng)的選擇在于精不在多。而 關(guān)鍵 是如何達(dá)到客戶的成交？這是關(guān)鍵問(wèn)題。 高端樓盤有很多種打法，有 保持高調(diào)不與世俗為伍 的高端，通過(guò)樓盤產(chǎn)品品質(zhì)的表達(dá)與硬性上漲提高項(xiàng)目售價(jià)與實(shí)現(xiàn)銷售，這需要時(shí)間消化，不利于樓盤快速銷售，就如同現(xiàn)在的華林君??；還有就是 高舉高打，以氣勢(shì)奪人 ，成為曝光率最高、眾所周知的項(xiàng)目，通過(guò)人氣與購(gòu)買需求的堆積實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目售價(jià)的上漲及銷售實(shí)現(xiàn)，這需要較高推廣費(fèi)用的投入，但銷售速度很快，如現(xiàn)在的陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)。根據(jù)本項(xiàng)目的資金回籠要求以及規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的思路， 建議采用第二種打法并結(jié)合品質(zhì)表達(dá)，快速銷售項(xiàng)目回籠資金 。在客戶做決策時(shí)，必定會(huì)