【正文】 4S店看車、買車客戶群，以及已在該店購車人群（該部分人群通過售后服務(wù)、回訪等進(jìn)行宣傳）。 4S店推廣 與 4S店針對(duì)其客戶合辦活動(dòng)，通過 3D宣傳片播放、資料發(fā)放、置業(yè)顧問到場(chǎng)講解、趣味活動(dòng)、車身貼等方式進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳，如項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)已具備條件，可將聯(lián)誼會(huì)選擇在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行，或選擇在臨近的龍?zhí)豆珗@舉辦。通過此活動(dòng)進(jìn)行項(xiàng)目的推介，為項(xiàng)目稍后的開盤做鋪墊。 該活動(dòng)可結(jié)合 4S店推廣展開。 費(fèi)用預(yù)算 :待定 第七部分：媒介策略 媒介推廣部署 媒體投放期： 08 年 12 月 1 日到 09 年 3 月 31 日 媒體類型： ? 報(bào)紙 （柳州日?qǐng)?bào)、南國今報(bào)） ? 電視 （柳州電視臺(tái) ＜ 新播報(bào) ＞ 欄目貼片廣告） ? 電臺(tái) （柳州交通臺(tái)、柳州音樂臺(tái)） ? 戶外 （兩塊：華信國際 4樓、三橋西高炮） ? LED（五角星新華書店外墻） ? 公交候車亭 （柳石路沿線） 媒體廣告排期 備注：會(huì)所開放時(shí)間是 09年 1月 1日，開盤時(shí)間是 09年 3月 15日 媒體廣告排期 備注：會(huì)所開放時(shí)間是 09年 1月 1日，開盤時(shí)間是 09年 3月 15日 媒體廣告排期 備注：會(huì)所開放時(shí)間是 09年 1月 1日，開盤時(shí)間是 09年 3月 15日 媒體廣告排期 備注：會(huì)所開放時(shí)間是 09年 1月 1日，開盤時(shí)間是 09年 3月 15日 媒介費(fèi)用預(yù)算 第八部分：現(xiàn)場(chǎng)包裝 本建議： 旨在提升大美天第施工現(xiàn)場(chǎng)的品牌形象 ,通過增加現(xiàn)場(chǎng)銷售 氣氛和人文文化氛圍 ,展現(xiàn)出柳州最高端別墅類小區(qū)高質(zhì)素 的品質(zhì) . 現(xiàn)場(chǎng)形象樹立 ,應(yīng)作為大美天第品牌提升的第一步 ,并為進(jìn)一 步的銷售工作邁出堅(jiān)實(shí)的第一步 . 大美天第的現(xiàn)場(chǎng)目前存的在一些問題： ?整體現(xiàn)場(chǎng)不統(tǒng)一，形象和識(shí)別不突出； ?現(xiàn)場(chǎng)缺少氣氛； ?沿路導(dǎo)視不清晰；； ?現(xiàn)場(chǎng)各物料不統(tǒng)一 ?標(biāo)示系統(tǒng)不清晰，導(dǎo)視系統(tǒng)不完整； ?缺少文化味； ?…… 現(xiàn)場(chǎng)包裝好比足球臨門一腳，是成敗的關(guān)鍵。 風(fēng)景區(qū)大道燈箱及樹木包金 目的： 牌 氣質(zhì)。 場(chǎng)的視覺沖擊力。所以建議懸掛物顏色的應(yīng)用上考慮在保留VI系統(tǒng)主體不變的情況下采用暖色調(diào)的色澤。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境較為混亂，道路分區(qū)不明顯，且現(xiàn)場(chǎng)氛圍營造不足。 售樓部前包裝 目的： 檔次感。 1M M 戶外家具使用 目的： 情趣感。 同時(shí)，該香樟林為原生樹林，是本項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一，所以建議在入口出設(shè)置告示牌及戶外家具，以此襯托出氣氛。我們誠摯地希望也有信心能與貴司有進(jìn)一步合作的機(jī)會(huì)，因緣于對(duì)項(xiàng)目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產(chǎn)的奇跡！ 130 目 錄 項(xiàng)目分析 營銷戰(zhàn)略實(shí)施 營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施 營銷資源整合 營銷團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介 131 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品屬性 ：融住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于 一體的城市綜合體 寫字樓， 23層 公寓， 23層 兩棟住宅， 28層 裙樓商業(yè)， 4F 裙樓商業(yè) 美食廣場(chǎng) ,5F 產(chǎn)品基礎(chǔ)參數(shù)： 占地面積： 26877m2 建筑面積： 133980m2 住宅面積： 42185m2 寫字樓面積： 32100m2 公寓面積： 29460m2 商業(yè)面積： 30235m2 車位數(shù)量： 1066 地下建筑面積： 36683m2 132 產(chǎn)品分析 住宅，改小后共 560戶，為 5195平米中小戶型，戶型設(shè)計(jì)存在明顯缺陷 戶型設(shè)計(jì)中存在以下缺點(diǎn)將會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生影響： A、 B、 E、 F戶型存在朝 向問題； A戶型通風(fēng)、采光存在嚴(yán) 重問題； 所有戶型均存在黑廁； D戶型客廳開間較窄； 大部分戶型空間布局不 合理； B戶型面積較大，可能影 響銷售速度； 戶型設(shè)計(jì)整體均好性， 明 顯不足； 改小后，戶型配比： 52m2,占 20% 6871m2,占 40% 9095m2,占 40% 戶型面積說明 B戶型可改成類似 E、 F兩個(gè)戶型 E F B 133 產(chǎn)品分析 公寓，約 500戶，戶型面積 3567m2，總體量大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店 公寓基礎(chǔ)參數(shù)： 體量： 層數(shù)： 28層 總套數(shù)：約 層高： 實(shí)用率：接近 90% 電梯量： 5部 標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)： 22戶 戶型套數(shù)配比： 3536m2,占 36% 5154m2,占 45% 6367m2,占 18% 公寓標(biāo)準(zhǔn)層 平面圖 公寓戶型說明 134 產(chǎn)品分析 寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1298平米，能自由分割組合，沒有明顯的劣勢(shì)，但優(yōu)劣有待塑造 寫字樓基礎(chǔ)參數(shù)： 單位面積： 140平米左右 體量： 層數(shù)： 27層 層高： 電梯量： 5部 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1298平米 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層 135 產(chǎn)品分析 商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐 北商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 北樓體量：約 單層面積：約 3600平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 4部 /層 南商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 南樓體量 單層面積：約 3200平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 2部 /層 南樓商場(chǎng)一層平面圖 北樓商場(chǎng)一層平面圖 136 產(chǎn)品分析 美食廣場(chǎng)，退臺(tái)式設(shè)計(jì)，較有新意，一層適合引進(jìn)品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐 美食廣場(chǎng)基礎(chǔ)參數(shù)： 體量：約 3500平米 層數(shù)： 5層 137 區(qū)位分析 地處南坊新區(qū)門戶位臵，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設(shè)，但目前人氣嚴(yán)重不足，片區(qū)價(jià)值未被發(fā)掘，一河之隔，房?jī)r(jià)相差可達(dá)千元以上！ 目前臨沂城市核心區(qū) 河?xùn)|區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心 蘭山區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)物流中心 羅莊區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對(duì)外貿(mào)易加工基地。 均價(jià)： 23003600 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 140 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目各類型產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)均非常激烈，銷售前景不容樂觀！ 樓盤名稱 住宅 寫字樓 公寓 商業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 龍騰華景 √ √ ★ ★ ★ 聯(lián)安 品牌資源整合策略 在銷售前，引入知名商家，大企業(yè)、酒店，利用品牌合力，強(qiáng)勢(shì)沖擊市場(chǎng)，提前讓客戶感受 CBD價(jià)值、城市發(fā)展前景。 ?CBD,是一個(gè)城市政治、文化、商業(yè)、金融最集中的區(qū)域。建設(shè)城市 CBD，是時(shí)代發(fā)展的要求 ?CBD, 是一個(gè)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)、租金最高的區(qū)域。 裙樓商業(yè) ?業(yè)態(tài)： 百貨、大型綜合超市、專業(yè)店。（建議） 寫字樓資源整合策略 區(qū)位與交通：占據(jù) CBD門戶位臵，緊臨沂蒙大道交通主動(dòng)脈 硬件：甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)， 5A智能化，國際名牌電梯（ 3M/S以上 )、無限時(shí)中央空調(diào)分戶計(jì)量、 100M光纖入戶到桌面、智能 IC卡門禁系統(tǒng)等。 公關(guān)活動(dòng) 主題為：“城市 CBD價(jià)值研討會(huì)” 邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇：“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式下的投資策略” 其它低成本的活動(dòng)營銷 啤酒、水果、美食節(jié) 臨沂城區(qū)老照片有獎(jiǎng)?wù)骷罢褂[ 舉辦車友會(huì)活動(dòng)及奧運(yùn)觀摩活動(dòng) 大品牌簽約儀式 161 利用名人開盤作秀，引爆市場(chǎng)，收獲大捷 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn) 4 162 利用 “ 金佰利會(huì)積分卡 ” 發(fā)動(dòng) “ 全民營銷 ” ，快速實(shí)現(xiàn) 100%銷售 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn) 5 163 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題 要有科學(xué)的、全局性的戰(zhàn)略把控 項(xiàng)目的開發(fā)必須考慮： ?整體 目標(biāo)和階段目標(biāo)的統(tǒng)一性； ?階段目標(biāo)之間的連續(xù)性； ?價(jià)格及銷控全盤考慮； ?充分考慮促銷等其它費(fèi)用，理性定價(jià)、調(diào)價(jià) 164 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題 強(qiáng)化媒體組合，有針對(duì)性的推廣，避免浪費(fèi) 推廣營銷渠道 媒體組合： 以戶外與報(bào)廣為主，以短信、電視、樓宇、電臺(tái)等為輔助 其它營銷通道： SP活動(dòng)吸引，現(xiàn)場(chǎng)展示、客戶推介、直郵、人員派單、房展、推介會(huì)、展點(diǎn)等。 奧先生帶領(lǐng)下的達(dá)觀地產(chǎn)在一系列的地產(chǎn)策劃營銷中不斷創(chuàng)造中國房地產(chǎn)界的奇跡， 2022 年時(shí)更是承擔(dān)了轟動(dòng)一時(shí)的博鰲國際論壇官邸別墅全程策劃，公司服務(wù)的客戶和項(xiàng)目涉及到 了城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，大型房地產(chǎn)企業(yè)，大型房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展 戰(zhàn)略的策劃制定。 170 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)介紹 區(qū)域總監(jiān) : 關(guān) 濤 深圳房地產(chǎn)界資深職業(yè)經(jīng)理人， 9年房地產(chǎn)營銷實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任達(dá)觀地產(chǎn)山東區(qū)域總監(jiān)、科特勒集團(tuán)商業(yè)高級(jí)顧問， 曾服務(wù)于戴德梁行、世聯(lián)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)等知名房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)。曾任職深圳中原地產(chǎn)策劃中心高級(jí)經(jīng)理；深圳森拓普商業(yè)顧問公司（中原集團(tuán)）策劃中心高級(jí)經(jīng)理；廣州吉之島百貨有限公司營銷策劃部高級(jí)經(jīng)理。最近策劃的項(xiàng)目為：臨沂城建 樣板區(qū) : ? 院落別墅及疊拼別墅做為實(shí)體樣板房，共四套：其中院落 2套（ 2），疊拼 2套（ 4）。之所以考慮巴厘風(fēng)格，還有一個(gè)重要原因就是，西郊別墅的境外客戶中有很多來自東南亞 樣板房風(fēng)格示意 東南亞風(fēng)格 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 185 樣板房風(fēng)格示意：中西混搭風(fēng)情 ? 從新古典，簡(jiǎn)約主義，自然主義，后現(xiàn)代，極簡(jiǎn)主義，到新舊東西混搭風(fēng)格的流行，中產(chǎn)階級(jí)把家居的個(gè)性與品味作為捍衛(wèi)個(gè)人自信的利器，并向訪客宣告?zhèn)€人的國際視野與成功經(jīng)歷。 宏觀環(huán)境 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 2022調(diào)控結(jié)論： 調(diào)控 = 空調(diào) 2022的調(diào)控基本認(rèn)為是失敗的，離人們的心理預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，反而是市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的免疫力得到了提升，對(duì)以后的調(diào)控提出了更高要求 宏觀環(huán)境 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 2022年宏觀調(diào)控政策走向 ： 2022年 2月 限購令 橫空出世 目前的調(diào)控政策將延續(xù) 后續(xù)調(diào)控政策將出來，如房產(chǎn)稅、加息等 不排除出來再一輪調(diào)控高潮 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 調(diào)控下資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)投資前景看漲看好 所以我們說： 限購令下，商業(yè)地產(chǎn)迎來美好春天 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 回到本案？ City center . Back to this case？ 自天賜名店誕生以來 天賜作為本土最具實(shí)力與影響力的高端商業(yè)運(yùn)營專家 始終以塔尖階層對(duì)高端時(shí)尚的渴求為趨向影響城市的審美方向 如今，天賜中央銀座的誕生 正在對(duì)中央價(jià)值的延伸起到劃時(shí)代的意義 我們有理由相信天賜對(duì)于中央的價(jià)值研判與生活透視 帷幕現(xiàn)已拉開 . . . . . . 在中心區(qū)創(chuàng)造高端， keep self nature in the center. 在城市中更顯價(jià)值。城市中央影響年 中央銀座，耀世之作。 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 南充，正在融入一個(gè) 圈 。 高端人群主流生活圈 五星圈，文化路。中央銀座 助推中心價(jià)值 Some things worth watching, Some, but it is worth collecting. ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 在這里 有時(shí)尚圈 有潮流圈 有娛樂圈 有美食圈 有社交圈 有商務(wù)圈 有生活圈 ……………… 酒店式公寓： SOHO生活圈 女人街：淑媛 潮流圈 商業(yè)：高端 時(shí)尚圈 精英住宅：名流 社交圈 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 綜合價(jià)值下的 圈 am