【正文】 將本盤(pán)與 “ 清華坊、陽(yáng)光 100、東岸御花園、華林君邸 ” 以及 “ 圣藍(lán)山 ” 、 “ 嘉匯 第二步：通過(guò)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的塑造，體現(xiàn)高端樓盤(pán)形象， 在前述鋪墊下形成錦上添花的效果，有效的實(shí)現(xiàn)成交。這兩個(gè)事件都可以在市民中迅速形成轟動(dòng)的效應(yīng)，并具有廣泛的參與性，同時(shí)活動(dòng)檔次較高，可有助于項(xiàng)目高端形象的確立。 開(kāi)盤(pán)前階段營(yíng)銷策略建議 在推廣時(shí)我們要先明確一個(gè)主導(dǎo)思想、兩個(gè)階段。路段內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)主要可通過(guò)路燈廣告、公交候車亭、廣告牌等來(lái)表達(dá)，而通過(guò)版面設(shè)計(jì)、廣告位選擇等方面可以彌補(bǔ)檔次上的不足。突出建筑與小區(qū)內(nèi)原生樹(shù)木的融合 香樟林篇備選 訴求項(xiàng)目賣點(diǎn)之一的香樟林。 別墅篇 訴求頂級(jí)別墅的標(biāo)桿風(fēng)范，同時(shí)也表明本項(xiàng)目是僅為少數(shù)成功人士打造的傳世宅邸。 ? 預(yù)約金數(shù)量限額 300名，辦完即止，未交納預(yù)約金客戶無(wú)資格成為項(xiàng)目 VIP客戶及享受相應(yīng)優(yōu)惠待遇。 ? 9： 20，領(lǐng)導(dǎo)致詞。 2. 冠名企業(yè)將以 “ 主辦 ” 的身份出現(xiàn)在整個(gè)過(guò)程中。 4. 演奏會(huì)場(chǎng)地內(nèi)外冠名企業(yè)橫幅廣告（不少于 4幅） 5. 4000張門(mén)票上的冠名企業(yè)廣告。 7. 優(yōu)先給冠名企業(yè)的理查德 .克萊德曼同臺(tái)演奏的琴童的名額。 3. 電視臺(tái)文體頻道活動(dòng)及報(bào)道。 6. 電臺(tái)（交通臺(tái)、音樂(lè)臺(tái)）不低于 15次的新聞報(bào)道及活動(dòng)。 優(yōu)惠方式確定。 三、優(yōu)惠方式： 公開(kāi)折扣：一次性 95折、按揭 96折。在采用此方式的時(shí)候，方案的傳達(dá)必須十分到位，對(duì)于銷售經(jīng)理對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)控、把握以及置業(yè)顧問(wèn)的協(xié)調(diào)、溝通要求較高，整體做到有序一致。最終該沖突房號(hào) 給予意向最強(qiáng)的客戶 ，未獲此房號(hào)的客戶引導(dǎo)其選擇其他房號(hào)，未選到房的客戶認(rèn)購(gòu)資格可延續(xù)至下期。 內(nèi)部銷控展板。 金蛋等物料。 通過(guò)與媒體及政府的合作，提高項(xiàng)目形象力。 制作數(shù)量 10000份，每份預(yù)計(jì)約 3元，計(jì) 30000元。 費(fèi)用預(yù)計(jì)： 共計(jì)約 35000元。 聯(lián)系車輛銷售員，讓其為本項(xiàng)目介紹買家，成交后給予傭金：別墅 3000元 /套（約為總價(jià) ‰ ），洋房 1500元 /套（約為總價(jià) 3‰ ），在定價(jià)時(shí)將此部分支出考慮進(jìn)價(jià)格中，適當(dāng)提高價(jià)格。 2022年 2月，在各方面條件具備的情況下，與 4S店合作舉辦車友聯(lián)誼會(huì)或其他相關(guān)活動(dòng)，期間通過(guò) 3D宣傳片、模型展示、資料發(fā)放、置業(yè)顧問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)講解、趣味活動(dòng)、車身貼等方式進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳，如項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)已具備條件，可將聯(lián)誼會(huì)選擇在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行。 4S店推廣 附表一： 4S店推廣 附表二： 通路營(yíng)銷三：車友聯(lián)誼會(huì) 柳州有眾多的車友會(huì)，并經(jīng)常舉辦車友活動(dòng)，我項(xiàng)目以提供一定的物資贊助的形式與車友會(huì)合作舉辦活動(dòng) . 期間通過(guò) 3D宣傳片、模型、資料發(fā)放、置業(yè)顧問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)講解、趣味活動(dòng)、車身貼等方式進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳，如項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)已具備條件，可將聯(lián)誼會(huì)選擇在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行，或選擇在臨近的龍?zhí)豆珗@舉辦。 最好選擇柳州市場(chǎng)上還很少見(jiàn)到的世界知名品牌汽車如“ 法拉利 ” 等，與項(xiàng)目的高端形象更為貼切。 行人的視覺(jué)刺激。 進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)主干道 迎賓導(dǎo)視牌及樹(shù)木包金 目的： 導(dǎo)視進(jìn)行連接。 1 M 5M 說(shuō)明： 由于時(shí)至冬季，氣候轉(zhuǎn)寒冷。 圍墻包裝 入口處大門(mén)包裝 由于項(xiàng)目正門(mén)旁的山洞和民房形象不好，所以建議用大幅的噴繪廣告進(jìn)行包裝。同時(shí)為了營(yíng)造氣氛，建議對(duì)非施工區(qū)域進(jìn)行包裝。 氛圍。 現(xiàn)場(chǎng)后部環(huán)境 600mm 300mm 由于香樟林入口處電箱破壞了整體氛圍，建議用噴繪布將其包圍，在不影響其使用下，留有活動(dòng)門(mén)，可以方便使用電箱。 1M 謝謝觀賞，請(qǐng)多指正！ 謹(jǐn)呈：山東金佰利地產(chǎn) 臨沂 —環(huán)球國(guó)際商務(wù)中心 項(xiàng)目初步策劃方案 20221128 129 前言 本報(bào)告僅是初步策劃思路，方案中所涉及各部分內(nèi)容的細(xì)化與深入工作，期待有機(jī)會(huì)與貴司深入探討。 均價(jià)： 14003200 ?城中心板塊，零散分布，周邊環(huán)境及相關(guān)配套差異性大，檔次差齊不全，大多走中端定位，未來(lái)將以舊城改造項(xiàng)目為主。上城國(guó)際 √ ★ ★ ★ ★ 齊魯大廈 √ √ ★ ★ ★ 華通大廈 √ √ ★ ★ ★ 齊魯園 √ ★ ★ ★ ☆ 沂龍灣 √ √ ★ ★ ★ ☆ 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 慘烈 激烈 較激烈 市場(chǎng)成交不活躍 典型 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 141 優(yōu)勢(shì)不明顯，劣勢(shì)及威脅較突出，營(yíng)銷出路在于對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)的把握，即要對(duì)營(yíng)銷戰(zhàn)略資源進(jìn)行整合 優(yōu)勢(shì)不明顯 項(xiàng)目具有體量大、規(guī)劃合理、產(chǎn)品類型豐富，互補(bǔ)性強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)勢(shì)不明顯，難以作為營(yíng)銷突破口 劣勢(shì)較突出 住宅戶型存在明顯缺陷；地處城市新區(qū)，缺少配套、人氣；板塊價(jià)值未被發(fā)掘 三大機(jī)會(huì) 位于城市未來(lái)新中心區(qū)；產(chǎn)品類型豐富，涉及企業(yè)較多，存在品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的機(jī)會(huì)；住宅 B戶型可改小 市場(chǎng)供應(yīng)量大，住宅、寫(xiě)字樓面臨很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；新的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)；未來(lái)兩年內(nèi)國(guó)家宏觀調(diào)控力度將持續(xù)加大 三大威脅 項(xiàng)目 SWOT分析 142 目 錄 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施 營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施 營(yíng)銷資源整合 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介 143 營(yíng)銷資源整合三大機(jī)會(huì)點(diǎn)：區(qū)位、品牌、住宅改造 區(qū)位資源整合策略 將南坊新區(qū)包裝成臨沂的 CBD,以 CBD概念發(fā)掘地段價(jià)值，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。 ?CBD,是一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。 ?臨沂河?xùn)|地區(qū)被定義為物流、生產(chǎn)基地，因此商務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的重心只能北移至南坊新區(qū)； ?舊城市中心已經(jīng)制約了大臨沂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 區(qū)位資源整合策略 145 商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店 策略： 招商先行，不計(jì)眼前利益。 147 如何建立公寓營(yíng)銷價(jià)值體系？ 公寓價(jià)值體系 建立 低首付、低總價(jià)、精裝修，宜商、宜住、宜投資 CBD崛起與 CBD價(jià)值，預(yù)示的巨大發(fā)展前景 項(xiàng)目寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店可帶來(lái)穩(wěn)定的租賃客源 聯(lián)袂品牌酒店管理公司作物管，以服務(wù)提升價(jià)值 成立酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理公司，打消投資客后顧之憂 公寓資源整合策略 148 如何建立寫(xiě)字樓營(yíng)銷價(jià)值體系？ 寫(xiě)字樓價(jià)值體系 建立 形象價(jià)值（詳見(jiàn)形象定位，略） 服務(wù)與管理：國(guó)際品牌專業(yè)寫(xiě)字樓物管，如第一太平戴維斯、香港仲量行、戴德梁行等。 ?投資型 ?自用型 ?辦公型 ?商住型 6個(gè)月 8個(gè)月 推售單位 30%保留， 70%推售 全部推售 寫(xiě)字樓的宣傳推廣時(shí)機(jī)在公寓之后，但銷售時(shí)機(jī)可前臵 整體推售戰(zhàn)略 ?年輕新銳，單身貴族，結(jié)婚買房或過(guò)渡性居??； ?生意人、企業(yè)中高層二次、多次臵業(yè)或給子女買房 ?投資客戶 ?辦公買家 以招商為主 ?以企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦公需求為主 ?大投資客戶 151 住宅操作戰(zhàn)略 客戶付款測(cè)算 （不計(jì)租約） 面積 單價(jià) （僅作參考） 總價(jià) （元） 首付 月供 （ 20年） 比例 52 3000 906 20% 70 3000 21 1220 40% 90 3000 27 1568 40% 客戶付款測(cè)算（ 計(jì)租約） 面積 單價(jià) （僅作參考） 總價(jià) （萬(wàn)元） 開(kāi)發(fā)商實(shí)收單價(jià) 實(shí)際首付 應(yīng)首付 月供 52 3500 3000 1057 70 3500 3000 1423 90 3500 3000 5 1830 常規(guī)操作模式 我司建議模式 通過(guò)提高單價(jià)，降低首付的方式實(shí)現(xiàn)快速銷售，并保證開(kāi)發(fā)商預(yù)期銷售利潤(rùn) 152 公寓采用帶租約銷售，租約 2年，按月結(jié)，可充抵客戶月供，使頭 2年月供為零 ，且交樓前只交 3成首付，另 2成待交樓時(shí)再交付 公寓操作戰(zhàn)略 客戶付款測(cè)算 （ 不計(jì)租約） 面積（ m2) 單價(jià) （僅作參考） 總價(jià) （萬(wàn)元） 首付 （萬(wàn)元） 月供 （ 10年） 比例 32 3500 672 36% 52 3500 1092 45% 65 3500 1356 18% 客戶付款測(cè)算（計(jì)租約） 面積 單價(jià) （僅作參考） 總價(jià) （元） 2年租約 （萬(wàn)元） 首付 應(yīng)首期 (萬(wàn)元） 頭 2年月供 后 8年月供 32 4000 0 768 52 4000 3 0 1248 65 4000 26 13 0 1560 常規(guī)操作模式 我司建議模式 153 寫(xiě)字樓營(yíng)銷的關(guān)鍵在于定位精準(zhǔn)，另外品牌大客戶的進(jìn)駐對(duì)寫(xiě)字樓營(yíng)銷起著重要作用 寫(xiě)字樓操作戰(zhàn)略 定位原則 品牌力塑造 形象力朔造 寫(xiě)字樓營(yíng)銷三大關(guān)鍵點(diǎn) 154 項(xiàng)目整體形象與公寓、住宅、寫(xiě)字樓形象，既要有聯(lián)系，亦要有所區(qū)別 形象整合戰(zhàn)略 形象定位 整體形象定位 CBD價(jià)值運(yùn)營(yíng)體 住宅、公寓、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心 公寓形象定位 CBD〃 SOHO 住宅形象定位 CBD精裝修酒店式住宅 寫(xiě)字樓形象定位 CBD首席商務(wù)執(zhí)行官 155 由于項(xiàng)目總形象與各類型產(chǎn)品分形象容易混淆，建議將不同時(shí)期推出的產(chǎn)品冠以 “ 號(hào)作品 ” ，并分別取分案名 形象整合戰(zhàn)略 環(huán)球國(guó)際商務(wù)中心， 03號(hào)作品 環(huán)球國(guó)際商務(wù)中心， 01號(hào)作品 環(huán)球國(guó)際商務(wù)中心， 02號(hào)作品 156 以 CBD概念為核心，以投資引導(dǎo)為手段，將營(yíng)銷理念滲入到各類型產(chǎn)品賣點(diǎn)中 營(yíng)銷訴求戰(zhàn)略 說(shuō) CBD價(jià)值 營(yíng)銷訴求主線 談臨沂大發(fā)展 講述項(xiàng)目的投資價(jià)值 溝通產(chǎn)品細(xì)節(jié)與賣點(diǎn) 寫(xiě)字樓 住宅 商業(yè) 157 目 錄 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施 營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施 營(yíng)銷資源整合 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介 158 以整體形象入市，戶外先行，以 CBD概念切入市場(chǎng)，迅速搶占市場(chǎng)眼球 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn) 1 主打廣告語(yǔ) ：（建議） 這個(gè)世紀(jì) ,屬于 CBD 80年代，錯(cuò)過(guò)了深圳 90年代，錯(cuò)過(guò)了浦東 2022年，你不能再錯(cuò)過(guò) CBD 159 酒店式住宅攜 “ SP活動(dòng) +金佰利會(huì) +媒體廣告 ”重磅出擊，引發(fā)客戶廣泛關(guān)注與參與 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn) 2 主打廣告語(yǔ) ：（建議） 回家，就象住酒店！ 2萬(wàn)，入住時(shí)尚套房 3萬(wàn)，入住豪華套房 4萬(wàn)，入住總統(tǒng)套房 SP活動(dòng) ：（建議） “ 環(huán)球體驗(yàn)”之旅： 一等獎(jiǎng)：歐洲 12日游 二等獎(jiǎng)：韓國(guó) 7日游 三等獎(jiǎng)：港澳 4日游 160 利用 SP活動(dòng)、體驗(yàn)式營(yíng)銷，不斷制造人氣和熱點(diǎn)，將項(xiàng)目宣傳推至高潮 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn) 3 營(yíng)銷活動(dòng) ：（建議） 借勢(shì)奧運(yùn)會(huì) 主題為：“我是冠軍”的（前）奧運(yùn)冠軍挑戰(zhàn)賽 邀請(qǐng) 2022年奧運(yùn)冠軍現(xiàn)場(chǎng)作秀表演、談成長(zhǎng)歷程。奧彤先生是清 華大學(xué) MBA研習(xí)班高級(jí)講師，著名地產(chǎn)策劃專家，達(dá)觀全程地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)。深圳大觀廣告有限公司創(chuàng)始人， 是深圳 4A廣告公司的發(fā)起者之一，參服務(wù)了萬(wàn)科、招商、卓越等全國(guó)前 20名的開(kāi)發(fā)商的 200 多個(gè)樓盤(pán)的推廣策劃，率先將整合營(yíng)銷傳播理論融入到房地產(chǎn)全程推廣過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn) 價(jià)值最大化。 商業(yè)部總監(jiān) : 麥 偉 中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，現(xiàn)任職深圳達(dá)觀地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中心總監(jiān)、科特勒集團(tuán)商業(yè)高級(jí)顧問(wèn)。現(xiàn)任職深圳達(dá)觀地產(chǎn)顧問(wèn)三部策劃總監(jiān)，曾在任職于世聯(lián)地產(chǎn)、同致地產(chǎn)等多家深圳策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 曾策劃過(guò)星河 〃 國(guó)際、中旅 〃 國(guó)際公館等深圳知名樓簽盤(pán)，足跡遍及全國(guó)十多個(gè)省市，主持策劃近 20多個(gè)各類型項(xiàng)目，其中住宅項(xiàng)目：深圳華美麗苑、揚(yáng)州梅嶺家園、東莞東方威尼斯；商業(yè)項(xiàng)目有揚(yáng)州金色百匯農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、梅嶺東大街、南通 100萬(wàn)㎡金海岸商業(yè)城；酒店項(xiàng)目唐海皇冠大酒店；寫(xiě)字樓項(xiàng)目： 安聯(lián)大夏；公寓項(xiàng)目： 世金漢宮等。最近主持銷售的項(xiàng)目為：城建 〃 時(shí)代廣場(chǎng) 172 溝 通 完 畢，如有需要，具體細(xì)節(jié)可進(jìn)一步溝通 謝 謝！ 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 173 售樓處、樣板房 選址、定位、建設(shè)成本及開(kāi)放計(jì)劃 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 174 營(yíng)銷重