【正文】 中央銀座 助推中心價值 Some things worth watching, Some, but it is worth collecting. ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 在這里 有時尚圈 有潮流圈 有娛樂圈 有美食圈 有社交圈 有商務圈 有生活圈 ……………… 酒店式公寓： SOHO生活圈 女人街：淑媛 潮流圈 商業(yè)：高端 時尚圈 精英住宅：名流 社交圈 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 綜合價值下的 圈 amp。 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 南充，正在融入一個 圈 。 宏觀環(huán)境 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 2022調控結論： 調控 = 空調 2022的調控基本認為是失敗的，離人們的心理預期相去甚遠，反而是市場對調控的免疫力得到了提升，對以后的調控提出了更高要求 宏觀環(huán)境 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 2022年宏觀調控政策走向 ： 2022年 2月 限購令 橫空出世 目前的調控政策將延續(xù) 后續(xù)調控政策將出來，如房產稅、加息等 不排除出來再一輪調控高潮 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 調控下資金轉戰(zhàn)商業(yè)市場 商業(yè)投資前景看漲看好 所以我們說： 限購令下，商業(yè)地產迎來美好春天 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 回到本案？ City center . Back to this case？ 自天賜名店誕生以來 天賜作為本土最具實力與影響力的高端商業(yè)運營專家 始終以塔尖階層對高端時尚的渴求為趨向影響城市的審美方向 如今，天賜中央銀座的誕生 正在對中央價值的延伸起到劃時代的意義 我們有理由相信天賜對于中央的價值研判與生活透視 帷幕現已拉開 . . . . . . 在中心區(qū)創(chuàng)造高端， keep self nature in the center. 在城市中更顯價值。 樣板區(qū) : ? 院落別墅及疊拼別墅做為實體樣板房，共四套：其中院落 2套（ 2），疊拼 2套（ 4）。曾任職深圳中原地產策劃中心高級經理；深圳森拓普商業(yè)顧問公司（中原集團）策劃中心高級經理；廣州吉之島百貨有限公司營銷策劃部高級經理。 奧先生帶領下的達觀地產在一系列的地產策劃營銷中不斷創(chuàng)造中國房地產界的奇跡， 2022 年時更是承擔了轟動一時的博鰲國際論壇官邸別墅全程策劃，公司服務的客戶和項目涉及到 了城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，區(qū)域宏觀經濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，大型房地產企業(yè)，大型房地產項目發(fā)展 戰(zhàn)略的策劃制定。（建議） 寫字樓資源整合策略 區(qū)位與交通：占據 CBD門戶位臵，緊臨沂蒙大道交通主動脈 硬件：甲級寫字樓標準， 5A智能化，國際名牌電梯（ 3M/S以上 )、無限時中央空調分戶計量、 100M光纖入戶到桌面、智能 IC卡門禁系統(tǒng)等。建設城市 CBD，是時代發(fā)展的要求 ?CBD, 是一個城市地價、房價、租金最高的區(qū)域。 品牌資源整合策略 在銷售前，引入知名商家，大企業(yè)、酒店，利用品牌合力，強勢沖擊市場，提前讓客戶感受 CBD價值、城市發(fā)展前景。我們誠摯地希望也有信心能與貴司有進一步合作的機會，因緣于對項目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產的奇跡！ 130 目 錄 項目分析 營銷戰(zhàn)略實施 營銷戰(zhàn)術實施 營銷資源整合 營銷團隊簡介 131 產品分析 產品屬性 ：融住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于 一體的城市綜合體 寫字樓， 23層 公寓， 23層 兩棟住宅， 28層 裙樓商業(yè)， 4F 裙樓商業(yè) 美食廣場 ,5F 產品基礎參數： 占地面積： 26877m2 建筑面積： 133980m2 住宅面積： 42185m2 寫字樓面積： 32100m2 公寓面積： 29460m2 商業(yè)面積： 30235m2 車位數量： 1066 地下建筑面積： 36683m2 132 產品分析 住宅，改小后共 560戶，為 5195平米中小戶型，戶型設計存在明顯缺陷 戶型設計中存在以下缺點將會對銷售產生影響： A、 B、 E、 F戶型存在朝 向問題； A戶型通風、采光存在嚴 重問題； 所有戶型均存在黑廁； D戶型客廳開間較窄； 大部分戶型空間布局不 合理； B戶型面積較大，可能影 響銷售速度； 戶型設計整體均好性， 明 顯不足； 改小后，戶型配比： 52m2,占 20% 6871m2,占 40% 9095m2,占 40% 戶型面積說明 B戶型可改成類似 E、 F兩個戶型 E F B 133 產品分析 公寓，約 500戶，戶型面積 3567m2，總體量大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店 公寓基礎參數： 體量： 層數： 28層 總套數：約 層高： 實用率：接近 90% 電梯量： 5部 標準層戶數： 22戶 戶型套數配比： 3536m2,占 36% 5154m2,占 45% 6367m2,占 18% 公寓標準層 平面圖 公寓戶型說明 134 產品分析 寫字樓，標準層面積 1298平米，能自由分割組合，沒有明顯的劣勢，但優(yōu)劣有待塑造 寫字樓基礎參數： 單位面積： 140平米左右 體量： 層數： 27層 層高： 電梯量： 5部 標準層面積： 1298平米 寫字樓標準層 135 產品分析 商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐 北商業(yè)裙樓基礎參數： 北樓體量：約 單層面積：約 3600平米 層數： 4層 層高： 扶梯數量： 4部 /層 南商業(yè)裙樓基礎參數： 南樓體量 單層面積：約 3200平米 層數： 4層 層高： 扶梯數量： 2部 /層 南樓商場一層平面圖 北樓商場一層平面圖 136 產品分析 美食廣場，退臺式設計，較有新意，一層適合引進品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐 美食廣場基礎參數： 體量：約 3500平米 層數： 5層 137 區(qū)位分析 地處南坊新區(qū)門戶位臵，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設，但目前人氣嚴重不足，片區(qū)價值未被發(fā)掘，一河之隔，房價相差可達千元以上！ 目前臨沂城市核心區(qū) 河東區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心 蘭山區(qū)，城市經濟中心、商貿物流中心 羅莊區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地 經濟開發(fā)區(qū)，對外貿易加工基地。 1M M 戶外家具使用 目的： 情趣感。 項目現場內部環(huán)境較為混亂，道路分區(qū)不明顯，且現場氛圍營造不足。 場的視覺沖擊力。 費用預算 :待定 第七部分：媒介策略 媒介推廣部署 媒體投放期： 08 年 12 月 1 日到 09 年 3 月 31 日 媒體類型： ? 報紙 （柳州日報、南國今報） ? 電視 （柳州電視臺 ＜ 新播報 ＞ 欄目貼片廣告） ? 電臺 （柳州交通臺、柳州音樂臺） ? 戶外 （兩塊：華信國際 4樓、三橋西高炮） ? LED（五角星新華書店外墻） ? 公交候車亭 （柳石路沿線） 媒體廣告排期 備注：會所開放時間是 09年 1月 1日，開盤時間是 09年 3月 15日 媒體廣告排期 備注：會所開放時間是 09年 1月 1日，開盤時間是 09年 3月 15日 媒體廣告排期 備注：會所開放時間是 09年 1月 1日，開盤時間是 09年 3月 15日 媒體廣告排期 備注：會所開放時間是 09年 1月 1日，開盤時間是 09年 3月 15日 媒介費用預算 第八部分：現場包裝 本建議： 旨在提升大美天第施工現場的品牌形象 ,通過增加現場銷售 氣氛和人文文化氛圍 ,展現出柳州最高端別墅類小區(qū)高質素 的品質 . 現場形象樹立 ,應作為大美天第品牌提升的第一步 ,并為進一 步的銷售工作邁出堅實的第一步 . 大美天第的現場目前存的在一些問題： ?整體現場不統(tǒng)一，形象和識別不突出； ?現場缺少氣氛； ?沿路導視不清晰；； ?現場各物料不統(tǒng)一 ?標示系統(tǒng)不清晰，導視系統(tǒng)不完整； ?缺少文化味； ?…… 現場包裝好比足球臨門一腳，是成敗的關鍵。通過此活動進行項目的推介，為項目稍后的開盤做鋪墊。 通路營銷二： 4S店推廣 方案內容： 本方案針對的人群包括至 4S店看車、買車客戶群，以及已在該店購車人群（該部分人群通過售后服務、回訪等進行宣傳）。 形式和內容 與政府相關部門及 《 柳州日報 》 、 《 南國今報 》 或柳州電視臺等媒體合作，公開評選 08年柳州驕傲人物 。 臨時接待中心現場包裝。 以下對此方式以及流程進行詳述： 在確定了房號與優(yōu)惠方式以后， 置業(yè)顧問通知客戶 ， 并告知客戶到現場確認房號，要求客戶填寫 2— 3個意向房號 。 優(yōu)先選房方式確定。 4. 戶外廣告、市區(qū)主要地區(qū)不低于 3幅。（一面為演奏會入場須知，一面為冠名企業(yè)廣告。 ? 9： 30，剪彩開始。 頂尖人士篇 訴求本項目前期僅為 20位柳州頂尖人士打造。 開盤前階段營銷策略建議 兩個階段 ： 我們將現在到開盤前這一階段分為 預熱期 與 開盤期 ： 從現在起至開盤前一個月為 預熱期 ，以 “ 項目產品 ” 為訴求，通過“ 地 段、環(huán)境、建筑、文化 ” 四個持續(xù)性的概念串起推廣的主題，這一階段關鍵要引起消費者的遐想、向往，再通過各方面的造勢使消費者認同“ 大美天第 ” 是一個高端的項目，將項目抬至相當的高度。通過事件的炒作、相關的廣告配合，可期達到項目的造勢目的。 龍?zhí)?” 等競爭盤作比較，我們 怎樣 才能在和這些樓盤的比較中 順利突圍 ？第一、比優(yōu)勢：我們在 “ 學區(qū)、交通、區(qū)域價格認知度、升值潛力、樓房朝向、山體被破壞 ” 等方面都處于劣勢，而我們的優(yōu)勢僅在 “ 鄰近龍?zhí)豆珗@、小區(qū)內居住環(huán)境、周邊配套以及產品的部分巧妙設計 ” 這些方面，可以說優(yōu)勢并不十分顯著突出。大美天第開盤前執(zhí)行方案 第一部分：現場工程狀況 目 錄 第二部分：項目核心賣點 第三部分：開盤前總體部署 第四部分：廣告設計 第五部分：四大營銷事件 第六部分： 通路營銷 第七部分： 媒介策略 第八部分： 現場包裝 第一部分：現場工程狀況 大龍?zhí)讹L景區(qū)入口 風景區(qū)主干道 進入項目主干道 項目工地正門 項目內部 通往香樟林的道路 第二部分：項目核心賣點 項目賣點提煉 ? 生態(tài)環(huán)境：龍?zhí)豆珗@旅游資源豐富，項目內有原生山、林和濕地湖泊 ? 區(qū)位價值：距離城市中心區(qū)僅 3公里路程 ? 交通條件：城市主干道 —— 柳石路旁，各城區(qū)可便捷到達，更直通桂北高速（桂林至北海） ? 項目規(guī)模：總占地面積達 283畝 ? 規(guī)劃設計：充分保留原生山水 ,結合地勢打造建筑和園林 , ? 建筑特色：中式現代風格，細致打造多種中式建筑元素，典雅尊貴 ? 園林環(huán)境：臺地公園、原生香樟林、濕地湖泊，打造 “ 山、湖、林 ” 三大景觀 ? 產品特色：豐富產品形態(tài)，別墅有私家庭院、大露臺等設計，洋房帶電梯 ? 星級配套：運動會所、幼兒園 ? 物業(yè)服務：豐富經驗物管專家 —— 泓福物業(yè)，星級服務 ? 品牌實力：協(xié)和地產 精品領袖 項目核心賣點提煉 零距離 4A級風景區(qū) —— 龍?zhí)豆珗@ 原生態(tài)園林 圍繞 “ 山、湖、林 ” 建造三大建筑組團 中式建