【正文】 筑概念、中式居住理念 定義頂級別墅標(biāo)桿 第三部分：開盤前總部署 首階段貨量達(dá)到 7000萬元 洋房（ 9樓共 36套） 總貨值約 2022萬 聯(lián)排別墅 20套 （ 7樓） 貨值約 5000萬 開盤時間節(jié)點鋪排 注：開盤前須獲取預(yù)售證，開盤當(dāng)日進(jìn)行認(rèn)購客戶換簽 開盤前階段營銷策略建議 關(guān)鍵語： ● 一個思路 ● 一條主線 開盤前階段營銷策略建議 一個思路 ： 我們要打造的樓盤是柳州 最高端 的樓盤，我們樓盤的銷售價格是區(qū)域內(nèi)甚至柳州市場內(nèi) 最高的價格 。第二、比品質(zhì)：因項目施工周期等問題，無法在一期一階段開盤前有充裕的時間來表現(xiàn)項目的產(chǎn)品品質(zhì)（后階段當(dāng)然會有好轉(zhuǎn)），因此，寄希望于通過項目品質(zhì)來完成銷售目標(biāo)是沒有完全把握的。 配合事件的運作需要進(jìn)行相關(guān)活動與媒體推廣的輔助，以保持項目的熱度，活動可考慮前階段所提 《 營銷策略案 》 中所列活動，在 A類客戶積累接近 200名的時候可召開 產(chǎn)品推介會、 VIP認(rèn)購、知名幼兒園引進(jìn)、結(jié)合龍?zhí)豆珗@的攝影比賽 等。 緊接著，開盤前一個月為開盤期， 開盤期 通過一項項 賣點的強化訴求與 現(xiàn)場的表達(dá) 來承接預(yù)熱期為項目塑造的高度，使消費者的期望落到實處，進(jìn)而達(dá)成購買。 產(chǎn)品篇 訴求現(xiàn)代中式建筑與原生自然資源的融合。（同時放禮花） ? 剪彩完畢，邀請賓客入售樓部參觀。125克進(jìn)口鋼板紙印刷）。 5. 大度半開海報不低于 2022份。 各項物料完成 二、認(rèn)購金額： 洋房： 2萬元 /套。 銷售經(jīng)理統(tǒng)計意向房號 選擇情況，對有沖突的房號與置業(yè)顧問共同判明客戶的意向程度，期間要求置業(yè)顧問對客戶意向程度的判斷必須真實準(zhǔn)確。 各方面人員籌備。 （因該活動在前期策劃案中已有詳細(xì)說明，在此不作累述。 在 4S店內(nèi)投放項目的宣傳資料（折頁、戶型圖等）。 4S店推廣 方案執(zhí)行流程： 確定本方案中各項具體內(nèi)容（獎勵制度等） 確定方案負(fù)責(zé)人員（營銷部或市場部人員） 選定 1— 2家 4S店進(jìn)行試點（中高檔品牌 4S店，如寶馬等 ） 與 4S店溝通協(xié)商、執(zhí)行交流，進(jìn)行資料、禮品等物料投放 活動開展、監(jiān)督、調(diào)整。 本次建議的出發(fā)點： 針對到場客戶 通過加強導(dǎo)視系統(tǒng)的引導(dǎo) 營造銷售氣氛 在龍?zhí)堵飞现圃炻晞? 倡導(dǎo)社區(qū)文化的塑造 擴大口碑宣傳 ,形成相互介紹良性循環(huán) 營造國家級小區(qū)的感覺； 營造示范小區(qū)的感覺（從各個方面）； 營造注重文化、高品質(zhì)、領(lǐng)先時代小區(qū)的感覺； 只有這樣，才能讓人有換代住宅的信賴； 只有這樣，才能讓到場的人有買大美天第就是買放心； 只有這樣，才能提升品牌形象，為開盤奠定堅實基礎(chǔ)； 我們要把品質(zhì)感作出來，哪怕一步步來 現(xiàn)場包裝線路： 龍?zhí)讹L(fēng)景區(qū)大道 進(jìn)現(xiàn)場主干道 現(xiàn)場前部環(huán)境 現(xiàn)場后部環(huán)境 龍?zhí)讹L(fēng)景區(qū)大道 風(fēng)景區(qū)入口處噴畫 目的： 。 氛圍。不利于來訪參觀。 。 沂河 南坊區(qū)，城市未來新中心區(qū)，城市發(fā)展的必然方向 本案 根據(jù)城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成 “ 一河五片，組團(tuán)結(jié)構(gòu)，北拓東進(jìn) ” 的布局模式 北拓 東進(jìn) 138 市場環(huán)境分析 2022年以來，市場供應(yīng)量明顯加大，各種類型產(chǎn)品紛紛涌向市場，競爭加劇，同時房地產(chǎn)政策不斷收緊，市場銷售 形勢十分嚴(yán)竣！ 2022年市場土地存量近 500萬平米，未來 12年內(nèi)將陸續(xù)進(jìn)入市場(單位 :平方米 ) 土地購臵 完成土地開發(fā) 待開發(fā)土地面積 2022年 2856353 2605638 2304214 2022年 4124815 1141897(110月份 ) 約 5000000 樓盤 名稱 規(guī)模 建面 上市 時間 樓盤 名稱 規(guī)模 建面 上市 時間 外灘別苑 ６萬 明年上半年 沂河花園 １００萬 已成功開數(shù)期 水岸華庭 ６萬 ２００７ .10 濱河國際 ５０萬 ２０ 0７． 5 蘭亭水岸 ５萬 清水灣花園 ３０萬 ２００ 5 外灘明珠 ４６萬 2022年下半年 東方花苑 １０萬 ２００ 僅濱河板塊未來 2年供應(yīng)量就在 200萬平米以上：（不完全統(tǒng)計） 139 在臨沂房地產(chǎn)三大板塊的競爭中，項目所在的南坊板塊完全處于劣勢 盛世華庭 陽光高地 臺北新城 比鄰學(xué)府 沂龍灣 東方花苑 觀河苑 蘭亭水岸 澳爾諾國際公館 清水灣花園 濱河國際 水岸華庭 外灘明珠 沂河花園 河畔花園 齊魯園 錦園 本案 濱河板塊 未來熱點板塊 城中心板塊 南坊板塊 ?濱河板塊：有景觀資源及居住環(huán)境優(yōu)勢，目前及未來的熱點板塊，樓盤定位走中高端、高端線路。 住宅資源整合策略 B戶型改成 2個小戶型；通過精裝修實現(xiàn)產(chǎn)品差異化競爭，使產(chǎn)品功能變?yōu)橐松獭⒁俗?、宜投資。 ?占據(jù) CBD,就是等于占據(jù)了財富制高點，擁有了財富及未來。（建議） 規(guī)劃：凈高不低于 ，大堂層高不低于 8米，車位不少于250個 ,幕墻采用 LOWE玻璃。 項目推廣總顧問： 宋金紅 科特勒咨詢集團(tuán)高級營銷顧問，清華大學(xué)研究生，工商管理碩士，清華大學(xué)實戰(zhàn)型房地產(chǎn)研 究生課程班客座教授，中國房地產(chǎn)商學(xué)院客座教授。 曾經(jīng)負(fù)責(zé)過數(shù)十個知名商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷及招商工作：中港城、常興時代廣場、五洲風(fēng)情 Mall、海典數(shù)碼城、新 2022廣場、金光華購物廣場、南山超級地鐵摩爾鋪等 麥先生，十年執(zhí)著于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與營銷，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域造詣頗深，具有廣泛的商家資源。 ? 停車場：延嘉松公路及規(guī)劃 6號路。 City makes it more valuable in times. 天賜的光芒，是歲月掩蓋不住的。 [成渝經(jīng)濟圈 ] ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 一個城市，只有一個中心 順慶區(qū) 高坪區(qū) 嘉陵區(qū) 江 嘉 陵 本案★ 政府新區(qū) 鳳埡山 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 五星圈，文化路。 最中心的繁華商圈 商業(yè)圈、商務(wù)圈、生活圈 居住、辦公、購物、娛樂、社交、餐飲 …… [品牌核心輸出 ] ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 圈 定南充中心 廣告語，順勢而出 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 圈定南充潮流 Fashion mall amp。 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 天賜 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 2022年 3月 5日，十一屆全國人大四次會議 國務(wù)院審議成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃 規(guī)劃明確提出：到 2022年，成渝經(jīng)濟區(qū)要力爭成為西部地區(qū)重要的經(jīng)濟中心和全國重要的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)定位。 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 中心住宅，中央商業(yè) 是我們創(chuàng)造的產(chǎn)品， 卻沒有清晰地創(chuàng)造需求 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 我們用了一年的時間 目前在市場上已經(jīng)擁有了項目的形象認(rèn)知 初步達(dá)到了目的，但那并沒有達(dá)到我們真正的目標(biāo)： 地段、產(chǎn)品、客群的價值體系 ！?。?！ ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 每座城市，都有一個年代 有些項目，代表一個 時代 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 天賜要做的是 南充劃 時代的 中央地標(biāo) 成就一個圈層的時尚地 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達(dá)萬 邦 2022年 —— 調(diào)控年 2022年是中國房地產(chǎn)調(diào)控最為頻繁、力度最大的一年；出現(xiàn)了史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些政策包括一系列諸如土地政策、金融政策、稅收政策、限購政策等調(diào)控組合拳，為 2022年深深地打上了“調(diào)控年”的注腳。最近主持銷售的項目為：城建 〃 時代廣場 172 溝 通 完 畢，如有需要，具體細(xì)節(jié)可進(jìn)一步溝通 謝 謝！ 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 173 售樓處、樣板房 選址、定位、建設(shè)成本及開放計劃 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 174 營銷重要節(jié)點 預(yù)熱期 強銷期 延續(xù)期 10月 6日示范區(qū)開放 11月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 12月 1月 5月 …… 3月 2月 3月 4月 第二次開盤 11月 29日 第三次開盤 4月 18日 第一次開盤 10月 25日 4月底外場售樓處開放 外場售樓處開放 4月底 準(zhǔn)備期 10月 1日現(xiàn)場售樓處開放 2022年 2022年 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 175 方案二：西區(qū)五星級酒店 面積： 100平方米 租金： 30萬元 /月 租期：長期 方案一：市區(qū)老洋房 面積： 300500平方米 租金： 1020萬元 /月 其他：有花園、可以停多輛車 面積較大，作為龍湖在上海的展示廳 喜來登 4樓宴會廳 290平方米 日租金： 2萬元 宴會廳 80平方米 日租金： 1萬元 外場售樓處選擇方案 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 176 嘉地下車庫出入口樣板體驗區(qū)總平面 1 2 3 4 剛朵拉碼頭 ★ ★ 草坪婚禮區(qū) ★ 停車場 售樓處 ★ 樣板街區(qū) ★ 現(xiàn)場售樓處 : ? 以靠近小區(qū)主入口處會所作為售樓處，方便客戶到達(dá)，并可滿足整個銷售期使用。 商業(yè)部總監(jiān) : 麥 偉 中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，現(xiàn)任職深圳達(dá)觀地產(chǎn)營銷策劃中心總監(jiān)、科特勒集團(tuán)商業(yè)高級顧問。奧彤先生是清 華大學(xué) MBA研習(xí)班高級講師，著名地產(chǎn)策劃專家，達(dá)觀全程地產(chǎn)公司董事長。 147 如何建立公寓營銷價值體系？ 公寓價值體系 建立 低首付、低總價、精裝修，宜商、宜住、宜投資 CBD崛起與 CBD價值，預(yù)示的巨大發(fā)展前景 項目寫字樓、商場、酒店可帶來穩(wěn)定的租賃客源 聯(lián)袂品牌酒店管理公司作物管，以服務(wù)提升價值 成立酒店式公寓經(jīng)營管理公司，打消投資客后顧之憂 公寓資源整合策略 148 如何建立寫字樓營銷價值體系？ 寫字樓價值體系 建立 形象價值（詳見形象定位，略） 服務(wù)與管理：國際品牌專業(yè)寫字樓物管，如第一太平戴維斯、香港仲量行、戴德梁行等。 ?臨沂河?xùn)|地區(qū)被定義為物流、生產(chǎn)基地，因此商務(wù)、經(jīng)濟、文化發(fā)展的重心只能北移至南坊新區(qū)； ?舊城市中心已經(jīng)制約了大臨沂經(jīng)濟的發(fā)展。上城國際 √ ★ ★ ★ ★ 齊魯大廈 √ √ ★ ★ ★ 華通大廈 √ √ ★ ★ ★ 齊魯園 √ ★ ★ ★ ☆ 沂龍灣 √ √ ★ ★ ★ ☆ 競爭強度 慘烈 激烈 較激烈 市場成交不活躍 典型 競爭樓盤分析 141 優(yōu)勢不明顯，劣勢及威脅較突出，營銷出路在于對項目機會的把握，即要對營銷戰(zhàn)略資源進(jìn)行整合 優(yōu)勢不明顯 項目具有體量大、規(guī)劃合理、產(chǎn)品類型豐富，互補性強優(yōu)勢，但優(yōu)勢不明顯，難以作為營銷突破口 劣勢較突出 住宅戶型存在明顯缺陷；地處城市新區(qū)，缺少配套、人氣；板塊價值未被發(fā)掘