【正文】 租賃合同一般為一年一簽，租金為一年一交。 租金為60100元∕㎡∕月； 租金呈現(xiàn)中間高、兩頭低的趨勢，由西向東，租金依次減低。四、本案及周邊目前主要商業(yè)賣場及業(yè)態(tài)分析：，以及兩路之間的建國西路為目前主要商業(yè)繁華地帶；其中，人民路沿線主要業(yè)態(tài)為：服裝、服飾、鞋類及小型餐飲、珠寶金店、娛樂等，解放南路沿線主要業(yè)態(tài)為：建材、五金、餐飲店等，人民路此區(qū)域沿線主要業(yè)態(tài)為：電器、手機(jī)(數(shù)碼)市場、綜合性賣場等；，以附加值較高的服裝、服飾業(yè)態(tài)為主，其標(biāo)志性以及對后續(xù)板塊商業(yè)項(xiàng)目的帶動(dòng)效應(yīng)較強(qiáng)，未來發(fā)展?jié)摿薮?；、業(yè)態(tài)布局及招商、經(jīng)營理念較為初級，尚無真正的中高端賣場，高層次競爭壓力不大，具有較強(qiáng)的全方位升級潛力和發(fā)展空間；，定位雷同，同質(zhì)化嚴(yán)重，硬件低端，店面形象不佳，目前主要以慣性消費(fèi)人群為主；，大部分綜合性賣場品牌含金量不高，以中低端商品為主。二、本案所處地塊目前主要商業(yè)賣場及業(yè)態(tài)分布： 本案位于大通縣人民路與建國路交匯十字，處于縣城核心商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目方圓500米內(nèi)，醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等衛(wèi)生文教金融體制一應(yīng)俱全，盡享地段繁華先機(jī)。交通便利，縣城距西寧僅35公里， 227國道線（即寧張公路）貫穿全境，經(jīng)濟(jì)條件在青海屬上等水平，由于工業(yè)起步較早，現(xiàn)已有青海鋁業(yè)、青海煤業(yè)集團(tuán)、長青鋁業(yè)公司、蘇青氯酸鹽公司、橋頭發(fā)電廠、青海重型機(jī)床廠、青海黎明化工廠、青海第一、第二水泥廠等中央、省屬大中型企業(yè)坐落在大通境內(nèi)，使大通成為全省煤炭、電力、冶金、機(jī)械制造、化工、建材、輕工等產(chǎn)品的重要生產(chǎn)基地。匹配的售樓氛圍與矜持的微笑服務(wù)及統(tǒng)一的說辭增強(qiáng)客戶的成交信心。②．行銷講習(xí)編寫確定/培訓(xùn)/執(zhí)行以高級置業(yè)顧問的視角，熟悉掌握本案產(chǎn)品及定位/客戶定位/營銷策略，深刻檢討本案專業(yè)/保證/負(fù)責(zé)的品牌形象。②． 管理人員統(tǒng)一著裝，親和力、感染力形成服務(wù)風(fēng)格。①． 銷售人員統(tǒng)一著裝，固化銷售說詞。④． 工地現(xiàn)場應(yīng)用：圍墻、橫幅、空飄氣球（下拉條幅）、標(biāo)語、施工進(jìn)度及管理安排等。③． 派發(fā)方式：分散發(fā)和固定點(diǎn)發(fā)放兩種方式。 活動(dòng)操作①．活動(dòng)目的：社區(qū)服務(wù)品質(zhì)高②．活動(dòng)方式：與人民醫(yī)院合作成立“社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心”，在會所進(jìn)行現(xiàn)場健康咨詢，并為每位業(yè)主在醫(yī)院總部建立健康跟蹤檔案。 操作節(jié)點(diǎn)： 折現(xiàn)：可在購房合同中注明，按交房時(shí)規(guī)定的物業(yè)管理費(fèi)一次性折抵購房款。（“你住房 我出物業(yè)管理費(fèi)”）②． 執(zhí)行細(xì)則：178。銷售服務(wù)：付款方式、物管費(fèi)用等詳解，為業(yè)主辦理入住手續(xù)，同時(shí)展開準(zhǔn)現(xiàn)房強(qiáng)勢銷售局面；另一方面，通過開盤當(dāng)日到活動(dòng)現(xiàn)場的新聞單位以新聞的形式發(fā)布項(xiàng)目開盤及熱銷的相關(guān)信息，更客觀，更權(quán)威。 跨街彩虹門178。 活動(dòng)主題：〖大通民貿(mào)大都會，盛情開盤〗 舉辦地點(diǎn)：售樓部門前 舉行時(shí)間：10至11月下旬（暫定） 活動(dòng)準(zhǔn)備：①． 在售樓部門前設(shè)置10米6米的主持臺一座。 通過活動(dòng)連續(xù)掀起五月熱潮，營造旺盛人氣和開盤熱銷氛圍。 集合目標(biāo)群：通過熱銷形勢，首批引入核心目標(biāo)客戶群。④． 記名使用VIP卡，持卡人不能更換；無“贈(zèng)”字VIP卡購買后可以退卡。 “贈(zèng)”卡（6月份）：制作加印“贈(zèng)”字的特別卡，贈(zèng)送大通縣的社會名流。 根據(jù)認(rèn)購情況制定銷控表，并在售樓處公開發(fā)布。如市場反饋情況較好，可舉辦公開排號活動(dòng)，啟動(dòng)媒體宣傳熱銷造勢；如情況不理想，則單獨(dú)通知前期VIP客戶至售樓處認(rèn)購房號。 推廣策略：形象廣告+事件行銷活動(dòng) 核心主題：中央商圈展現(xiàn)商業(yè)底蘊(yùn) 緊鄰政府聳立前途無限 整體環(huán)境形成中央氛圍 商業(yè)價(jià)值才是升值保障 推廣思路：區(qū)域形象、地位、潛力174。 樹立形象：詳細(xì)介紹項(xiàng)目信息資料、訴求核心賣點(diǎn)（廣告訴求、銷售說辭）；⑤． 與項(xiàng)目相關(guān)的階段新聞發(fā)布。 大通民貿(mào)大都會的特色刊物：《大通——民貿(mào)大都會：幸福的方向》 期刊內(nèi)容①． 項(xiàng)目本身：產(chǎn)品優(yōu)勢闡述、開發(fā)理念、工程進(jìn)度、戶型介紹等。 手提袋：流動(dòng)媒體宣傳。增加軟性宣傳，減少硬性廣告密度的方法控制廣告、補(bǔ)充廣告訴求的不足。 持續(xù)銷售期 推廣目的：以強(qiáng)力銷售與強(qiáng)勢推廣，引起社會巨大反響，成功塑造形象。引導(dǎo)試銷期的廣告形式以報(bào)紙廣告和電視廣告為主，目的在于信息的盡可能告知。通過特色招聘，樹立品牌形象；進(jìn)行貴賓卡銷售，阻隔競爭對手，形成先期成交。①． 工地看板：表明物業(yè)的名稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。 戶外廣告——繁華路段大型戶外看板。 進(jìn)行現(xiàn)場形象包裝，完成主要交通干道戶外廣告（兼作導(dǎo)視牌）的發(fā)布，營銷中心、工地現(xiàn)場的包裝，以釋放項(xiàng)目信息，營造銷售氣氛。 利用戶型評比等活動(dòng)契機(jī)，先期介入市場，營造市場關(guān)注。由于商品住宅市場客戶可選擇性較大，在購買行為發(fā)生時(shí)，起決定因素的是在理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷。適當(dāng)參加類似戶型評比等活動(dòng)，先期進(jìn)行市場導(dǎo)入。 準(zhǔn)備期 推廣背景項(xiàng)目正式啟動(dòng)，定工作即將開始。③二期產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉，策劃案完成。②未成交客戶分析及追蹤。②海報(bào)、廣告。②媒體反應(yīng)總結(jié)。②促進(jìn)簽約。③DM/海報(bào)。④盛大開盤。③集成掌握來人來電之成交。④信函廣告/DM派發(fā)。⑤排定媒體計(jì)劃。④傳達(dá)本案銷售信息。③報(bào)紙軟文。④售樓處包裝、定點(diǎn)看板制作。④售樓處施工完成。電視廣告特性：擴(kuò)大信息覆蓋面，發(fā)布信息詳細(xì)，受眾面可涉及大通市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并能即時(shí)傳遞項(xiàng)目的近況和相關(guān)信息。 戶外廣告特性：戶外媒體的時(shí)效性較長，且容易識別，受眾面廣，讓觀眾記憶深刻。 位置選擇：大通市中心、大型高炮、樓宇廣告等，可能的話建議在大通縣中心街口設(shè)置電子看板，吸引眼球。 全方位推廣，形成有效媒體攻勢（報(bào)紙、電視、路牌、地盤內(nèi)外包裝、人員促銷）； 品牌先導(dǎo)，形象跟進(jìn)，有效擴(kuò)大客戶層面帶動(dòng)銷售； 配合銷售進(jìn)度，廣告宣傳有力引導(dǎo)和緊密配合銷售工作，按計(jì)劃逐步展開。銷售資源的整合不僅建立在小區(qū)建筑與環(huán)境上，而且營銷策劃執(zhí)行及廣告策略也相當(dāng)關(guān)鍵。 與多家銀行簽定合作協(xié)議供客戶選擇，同時(shí)也為購買多套住房的客戶提供方便。 首付80%，余款在項(xiàng)目封頂時(shí)交清； 分期付款 付款方式優(yōu)劣對比分析付款方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)一次性付款快速回籠資金手續(xù)簡單節(jié)約時(shí)間對不能一次交足房款者有較大限制，可能會因此損失一批購房者銀行按揭有利于購房者在購買力不足時(shí)采用，能夠吸引更多的購房者，促進(jìn)銷售辦理手續(xù)比較復(fù)雜籠資金速度較一次性付款慢分期付款有利于購房者在購買力暫不充足時(shí)采用，能夠吸引更多的購房者，促進(jìn)銷售 費(fèi)時(shí)費(fèi)力，資金壓力大資金回籠速度最慢當(dāng)工程進(jìn)度慢時(shí)，購房者會向開發(fā)商施加壓力 付款方式組合由付款方式優(yōu)劣對比分析及本項(xiàng)目資金回收速度可以得出一次性付款和銀行按揭比較適合本項(xiàng)目。 付款方式及類型 一次性付款傳統(tǒng)意義上的一次性付款一般是一次性交足總價(jià)款或先交95%房款，余款在入住后付清，并享有一定優(yōu)惠折扣。 強(qiáng)勢品牌形象形象差異化，以VI視覺系統(tǒng)沖擊本案第一直觀形象力，以VI系統(tǒng)的延展性演繹本案的核心理念，以專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)和服務(wù)過程鑄造品牌形象。 產(chǎn)品創(chuàng)新：規(guī)劃高起點(diǎn)、品質(zhì)高要求，結(jié)合生態(tài)、科技、文化、時(shí)尚等多重元素，著力打造一個(gè)現(xiàn)代激情與傳統(tǒng)文化、人本與自然最佳結(jié)合的傳世社區(qū)； 創(chuàng)意發(fā)想點(diǎn)：它無我有，它有我精。 工作應(yīng)當(dāng)充滿創(chuàng)意（在大堂接待客人，在空中花園討論方案，在會所簽訂合同，在咖啡館開周會） 獻(xiàn)給心靈的空中花園（鬧鐘以靜，別有洞天∕大通最大的空中花園） 靜心 思遠(yuǎn) 俯瞰 臨天下（在這里，回家的你身心可以得到無阻無礙的輕松寫意中西特色餐廳，令您不出門便可嘗盡天下美食，一應(yīng)俱全的健身娛樂設(shè)施，令人樂而忘返幽靜的閱覽室，在您閱讀生活的同時(shí)，也可以品茗書香的濃郁，也是顯赫無價(jià)的黃金社交圈無論是休閑娛樂，還是品茗聊天，在這里都可以找到同聲同氣的知己?。? 生活就應(yīng)當(dāng)充滿格調(diào) 生活就應(yīng)當(dāng)充滿活力 生活就應(yīng)當(dāng)充滿樂趣 推廣思路以建筑、居住品質(zhì)為主訴求，強(qiáng)化建筑品質(zhì)，并兼顧“大通民貿(mào)大都會”的區(qū)位環(huán)境與品牌實(shí)力。唯有工作充滿綠色 商務(wù)才算健康（誰說：綠色只能是市外得風(fēng)景？∕在民貿(mào)大都會－我們實(shí)現(xiàn)了。 我希望。數(shù)碼店 我希望不論我變成什么樣，你一樣愛我。電影院 我希望你只是從身邊溜過，而非錯(cuò)過。 與客戶的交流界面：價(jià)值觀讓客戶從我們引導(dǎo)的角度去衡量價(jià)值，挖掘其內(nèi)心深處的巨大矛盾和不平衡并不斷放大，直至其發(fā)現(xiàn)了本案，我們在整個(gè)傳播過程中要做到：表面的價(jià)值引導(dǎo)——不買不要緊，但絕對不能不看！深層次的價(jià)值導(dǎo)向關(guān)鍵：我們有的別人無法學(xué)去，如果有人來到了項(xiàng)目，我們就有把握讓他相信，這里是他最需要的！這里是我們在他心中建立起最“好”的標(biāo)準(zhǔn)！看了之后再去看別的項(xiàng)目，就找不到這種感覺！如果一個(gè)人從小孩子開始就習(xí)慣用上了刀叉吃飯，那么西餐就可以源源不斷的賣給他！ 案名以及LOGO輔助案名（1）：傲城 （傲城商業(yè)廣場）輔助案名（2）： （）輔助案名（3）：寬域 （寬域時(shí)尚生活廣場）輔助案名（4）：華彩城 （華彩時(shí)尚生活館） 附：項(xiàng)目LOGO及LOGO說明 推廣總精神 開發(fā)理念：傲臨核心 品味繽紛 （媒體、軟文） 推廣理念：貴胄 宅第 恭迎傲臨天下（客戶） 營銷推廣工作的階段劃分及工作要點(diǎn) 推廣核心策略整體品牌形象＋分期推廣樹立大都會的品牌及整體項(xiàng)目優(yōu)勢，打造“大通社區(qū)”、營造核心CBD、“大通居住板塊”的大盤概念。三位一體的整合傳播平臺，針對各期的不同任務(wù)，選擇不同的平臺組合向受眾傳達(dá)信息。形象塑造樹立項(xiàng)目鮮明品牌形象，形成核心客戶群。進(jìn)入銷售期間以后，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際銷售情況來適當(dāng)調(diào)高銷售價(jià)格。 銷售進(jìn)程掌控價(jià)格走“低開高走”的路線，以 元/平米特價(jià)房（僅有5套），掀起搶購風(fēng)潮，而后以50元/平米為一漲幅，低幅多頻整理，最終實(shí)現(xiàn)一期銷售均價(jià) 元/平米。 策略詮釋以總體策略為綱要，充分作好銷售前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，把各銷售節(jié)點(diǎn)把握好，作好總體推廣計(jì)劃。 根據(jù)發(fā)卡情況，控制銷售節(jié)點(diǎn)，配合預(yù)售手續(xù)，進(jìn)入選房階段。 開盤前三個(gè)月左右，正式發(fā)卡出售，售卡當(dāng)日可在售樓處門口舉行公開售卡活動(dòng)，購卡者附贈(zèng)小禮品，并填寫詳細(xì)客戶資料。B．活動(dòng)步驟 具體步驟： 售卡A．活動(dòng)方式 VIP卡（直銷）優(yōu)惠政策對客戶有一定的吸引力，且能加速產(chǎn)品去化。 捕捉市場信息，鎖定目標(biāo)客戶；積聚客源，為形成熱銷奠定基礎(chǔ)。VIP卡實(shí)行實(shí)名制，單卡只限購房一套。 BI員工舉止得體大方，親切禮貌。 營銷中心的ＣＩ系統(tǒng) VI標(biāo)準(zhǔn)色的使用，整體裝修布置的風(fēng)格協(xié)調(diào)與社區(qū)的整體定位相一致。 嗅覺體系嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾。】 味覺體系為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情。他們一旦開始執(zhí)行音樂制作，便深居在阿爾卑斯山林中，直到母帶成品完成。注意曲風(fēng)的統(tǒng)一和格調(diào)的一致。 樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購買欲望?？窗迳{(diào)與營銷中心整體風(fēng)格相匹配，進(jìn)行項(xiàng)目內(nèi)容的展示說明。內(nèi)部充分運(yùn)用燈光、水、玻璃、綠色植物的交和作用，使場地內(nèi)外通透綠意濃濃并具有現(xiàn)代氣息。 銷售現(xiàn)場分區(qū)銷售現(xiàn)場分為模型展示區(qū)、控臺、洽談區(qū)、簽約區(qū)、意象表現(xiàn)區(qū)、看板展示區(qū)、辦公區(qū)七個(gè)區(qū)域。井然有序的購買氛圍，良好的購買體驗(yàn)將給購房者帶來更為持久的心理好感，有助于提升項(xiàng)目軟價(jià)值。 低價(jià)輔助策略：低單價(jià)低總價(jià)體現(xiàn)正式銷售時(shí)，挑選幾套位置、景觀一般的房型及面積較小的房型。從這些地段屬性而言本案的地段特點(diǎn)是優(yōu)于其他競爭個(gè)案的優(yōu)勢條件。一段歷史和一代人的故事都是這片土地上所承載的厚重歷史積淀。 文化積淀橋頭鎮(zhèn)橋頭風(fēng)煙 演繹歷史故事這里依山傍水，放眼望去，老爺山景區(qū)就在眼前，大通河穿過橋頭奔流而下，站在這個(gè)臺地上向南望去，你不禁會被前人選擇聚居地時(shí)表現(xiàn)出的智慧所折服。 區(qū)位位于政務(wù)商業(yè)住宅核心地段，未來的城市核心，市政規(guī)劃的重點(diǎn)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價(jià)值，市場前景看好。我們的項(xiàng)目地塊地處城市中心，又和老爺山景區(qū)隔路相望，空氣清新，坐擁繁華。 目標(biāo)消費(fèi)群購買心理及行為分析本案的中等及中高等階層目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)當(dāng)定位于改善住房的再次購房消費(fèi)群或多次置業(yè)者中，他們的消費(fèi)需求不低，對房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房價(jià)方面卻表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎，因?yàn)槟壳按笸h的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性。務(wù)工類型年限年收入家庭結(jié)構(gòu)體力型10年12萬單身、新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭專業(yè)型5年4萬以上有未獨(dú)立子女家庭或 已婚技術(shù)型58年24萬以上已婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭 居住現(xiàn)狀：目前外出務(wù)工群體的在大通縣的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。 新婚夫婦家庭：購買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時(shí)間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴(kuò)展的可能，因此該類家庭對戶型及面積需求上也有一定向上擴(kuò)展的要求。少數(shù)私營主會考慮購買別墅。 企事業(yè)中層干部收入相對已步入穩(wěn)定期，因此存在購買大面積戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致在對購買商品房的面積及戶型需求上相對均勻分布。私營主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購買商品房的比例逐年增加