【正文】 對接入伙錢的接管驗(yàn)收工作（略） 對接入住前清潔的問題，物業(yè)在入住前進(jìn)行的房屋清潔工作一般需要 15 天。 完美 WORD 格式 整理分享 為方便臨時復(fù)印之需，在入住現(xiàn)場應(yīng)備有復(fù)印機(jī)。 物業(yè)應(yīng)根據(jù)展板的內(nèi)容，設(shè)計(jì)美觀的入伙展板。 房內(nèi)有配送復(fù)雜設(shè)施的，如智能化設(shè)施等，需要準(zhǔn)備好設(shè)施的操作說明書、保修卡等等。入住前，地產(chǎn)與物業(yè)應(yīng)確定防盜門、窗花、遮陽棚等的樣式，包括款式、規(guī)格、用材等， 3．入住時需準(zhǔn)備的資料 在入住前兩個月卻好入住時業(yè)主需要填寫的資料，提前印刷或復(fù)印好。其他需要確定的費(fèi)用。門禁卡工本費(fèi)，此筆費(fèi)用有地產(chǎn)公司確定免費(fèi)卡數(shù)量，通常在入住時贈送23 張給業(yè)主，超過數(shù)量應(yīng)按照成本價收取。確定開始計(jì)收管理費(fèi)的時間。3．對保修期滿的物業(yè)，物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式二份，由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章后各執(zhí)一份。物業(yè)預(yù)驗(yàn)收1．對于在建大型物業(yè)，由于工程期長、工程量大，接管小組組長可指定小組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收（初步驗(yàn)收） ，如隱蔽工程等。6． 驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)驗(yàn)收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》 ，并跟進(jìn)完善情況，該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后，正本交移交人，副本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長交服務(wù)中心存檔備查。⑥ 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)圖、說明書及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。② 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 。2. 物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)總經(jīng)理審批，物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括一下內(nèi)容：① 物業(yè)接管項(xiàng)目驗(yàn)收清單 完美 WORD 格式 整理分享 ② 小組人員分工③ 接管日程安排④ 其他（如提前介入在建工程驗(yàn)收等） 3．小組組長在擬定接管計(jì)劃時應(yīng)注意，圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗(yàn)收。6．給排水工程 ① 給水工程：如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓實(shí)驗(yàn)。4．樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中一個無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng) 完美 WORD 格式 整理分享 重點(diǎn)注意。② 采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的混合比外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪拌時間不得少于 2 分鐘（用機(jī)械攪拌） ，底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，因嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫，后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層（可用卷材、涂膜等） ；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范施工，養(yǎng)護(hù)時間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，對對砼的防水能力有很大影響。 完美 WORD 格式 整理分享 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)1．了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺留的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。要建立對各項(xiàng)日常工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報(bào)表體系來實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有:工作計(jì)劃、檢查情況及對問題處理的建議。第二節(jié) 施工建設(shè)階段介入物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗(yàn)收前 56 個月。在該項(xiàng)目物業(yè)管理方案評審會上，向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門介紹方案主要內(nèi)容，聽取評審意見。物業(yè)對項(xiàng)目及周邊情況的考察和研究。服務(wù)內(nèi)容按照項(xiàng)目的特點(diǎn)及客戶群體，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力及服務(wù)成本測算，有有針對性的提出服務(wù)內(nèi)容，如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購服務(wù)、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù)，并對以上服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化，重點(diǎn)展示改進(jìn)、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。 ① 對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本 ② 管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。、新技術(shù) ① 應(yīng)盡量采用較為成熟并由先例的新材料、新材料。 ① 物業(yè)服務(wù)中心 服務(wù)中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公室、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 ⑤ 宜采用對雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。 ① 住宅區(qū)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營項(xiàng)目。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄。 ② 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的公開場所及避難場所。 ② 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。 ④ 綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。 ⑨ 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于 米，并留有室外機(jī)位置。 ③ 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安全及維修便利，距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開與鄰套住宅機(jī)座想鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。 ⑨ 房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。 ⑥ 管道、管線布局合理，互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。 ② 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 ③ 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 ⑤ 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國家規(guī)范。 ③ 溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯需與住宅分開。 ② 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。 2．消防布局 ① 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、溫感、自動噴淋滅火）等充分合理，使用可靠。 ② 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。 安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。 建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美?！俄?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。 規(guī)劃設(shè)計(jì)評估的程序： 1 個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評估，并提供評估報(bào)告。 如果接管與入住同步進(jìn)行，物業(yè)管理公司即使再努力，也會被各項(xiàng)繁雜事物搞的焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。 物業(yè)管理公司通過前期介入，保證了設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了維修質(zhì)量和工作質(zhì)量。 物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認(rèn)真記錄。所以在前期介入階段，物業(yè)公司為保證日后會所的良性運(yùn)行提出可行方案，否則虧本經(jīng)營，將會使會所功能下降，甚至形同虛設(shè)，最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。實(shí)踐證明前期介入有以下作用：，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)控制項(xiàng)目 指標(biāo) 控制項(xiàng)目 指標(biāo)及時率 =100% 客戶滿意率 98%信息準(zhǔn)確率 98% 處理合格率 100%信息識別率 99% 回訪率 =100% 完美 WORD 格式 整理分享 驗(yàn)對所管理物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。作業(yè)關(guān)鍵控制點(diǎn) 完美 WORD 格式 整理分享 第三章 管理目標(biāo)及服務(wù)承諾一、目標(biāo)定位:從入伙之日起就按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，公寓內(nèi)無因物業(yè)管理責(zé)任造成的重大治安案件；客戶對物業(yè)管理服務(wù)的滿意率為 98%；信息處理及時率為 100%；設(shè)施設(shè)備完好率 99%；房屋零修、急修及時率 100%；投訴處理率 100%。記錄存檔 1. 回訪合格后，關(guān)閉信息，記錄存檔。2 每季度公開一次的 《 公開管理報(bào)告 》制度在公布一周內(nèi)，公寓主管公開接受業(yè)主的質(zhì)詢；3 業(yè)主所有疑問、意見、建議及投訴要在十五分鐘得到安排或答復(fù)；“首接負(fù)責(zé)制及時處理、限時報(bào)告 ”流程的落實(shí),員工服務(wù)意識的提高,保證服務(wù)的及時性.回訪 1. 呼叫中心收到反饋信息后，確認(rèn)《信息處理單》填寫完整，客戶已簽名驗(yàn)收。? 填寫內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確、清晰。根據(jù)實(shí)際問題及時上報(bào)會議決定。2. 無法處理或協(xié)調(diào)信息，應(yīng)立即上報(bào)責(zé)任部門主管。? 溝通充分，客戶理解，盡可能減少對客戶影響。 ? 3 分鐘制定初步方案。? 即時服務(wù)責(zé)任人 10 分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場確認(rèn)?，F(xiàn)場確認(rèn) 1. 各專業(yè)責(zé)任人收到信息后，應(yīng)攜帶必備器具立即前往呼叫前臺簽收對應(yīng)《信息處理單》。? 突發(fā)緊急信息處理根據(jù)各類應(yīng)急流程執(zhí)行,應(yīng)急調(diào)度權(quán)由前臺擔(dān)任。 完美 WORD 格式 整理分享 分類/傳遞 1. 突發(fā)緊急信息應(yīng)快速了解信息：地點(diǎn)、時間、內(nèi)容，立即向附近區(qū)域責(zé)任人、上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。? 記錄清晰、準(zhǔn)確、完整。? 接收信息時，應(yīng)嚴(yán)格遵守“禮貌、樂觀、熱情、友善、耐心、平等”的十二字服務(wù)方針，嚴(yán)禁與信息方進(jìn)行辯論、爭吵。e) 前臺負(fù)責(zé)日常信息的傳遞、協(xié)調(diào)、跟進(jìn)、確認(rèn)及回訪。作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)/要求a) 快速反應(yīng)的原則：一般情況下應(yīng)立即給予回復(fù)，無法處理信息應(yīng)向主管請示后 5 分鐘內(nèi)給予回復(fù)。范圍適用于公寓范圍內(nèi)的所有投訴、報(bào)修、求助等信息的處理。（2）業(yè)主健康中心和醫(yī)院聯(lián)動，建立個人健康檔案，啟動健康計(jì)劃，幫助客戶管理健康。對此，全體工作人員本著“幫業(yè)主忙乃是我們快樂之本”的誠摯服務(wù)心態(tài)，必將不遺余力地為您服務(wù)，用我們的辛勤最終換取您的滿意和理解。３、禮賓員崗位職責(zé)負(fù)責(zé)各類信息的分類、傳達(dá)、記錄、跟進(jìn)、落實(shí)； ，負(fù)責(zé)客戶“個性化”服務(wù)工作，按服務(wù)內(nèi)容提供各類服務(wù)；負(fù)責(zé)各類來訪人員登記工作；負(fù)責(zé)客戶裝修手續(xù)辦理工作；負(fù)責(zé)客戶室內(nèi)維修的報(bào)修回訪工作；6 、負(fù)責(zé)客戶管理費(fèi)收取和停車費(fèi)收取工作；負(fù)責(zé)新入伙業(yè)主的相關(guān)手續(xù)辦理工作8 、負(fù)責(zé)客戶郵政、刊物發(fā)放各類工作；；負(fù)責(zé)各類通知的下發(fā)和傳達(dá)、落實(shí)工作；負(fù)責(zé)本客戶社區(qū)文化活動的組織、協(xié)調(diào)工作；1負(fù)責(zé)各類資料存檔管理，來往文件傳遞、簽收；1完成物業(yè)服務(wù)中心安排的其它各項(xiàng)工作。因此吸引大批客戶投資其公寓，項(xiàng)目兩個月內(nèi)已經(jīng)基本售罄?！岸Y賓式”服務(wù)是從客戶的角度出發(fā)，通過和客戶建立良好的溝通和友情，透過友誼向客戶提供服務(wù)，只要其要求合乎法、理、情，禮賓員定會滿足客戶生活、文化、商業(yè)活動需求，提供的一對一貼身服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主與物業(yè)零距離溝通與互動的新型物業(yè)管理方式。泊岸公寓3400 元 /月3200 元 /月3600 元 /月固定返利9 層8 層7 層6 層5 層4 層3 層2 層 以一套 43 平方物業(yè)為例面積 樓層 5總價 690074首付（3 成） 210074 元余款（7 成） 48 萬月供（20 年） 3387每月返金 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