土地增值稅培訓(xùn)課件-wenkub.com
2025-05-09 01:11 本頁面
【正文】 （二）其他商品房計(jì)算過程已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160,000=25%扣除項(xiàng)目金額=*25%=增值額==增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）適用稅率為40%應(yīng)納土地增值稅為:(*40%)(*5%)=已納土地增值稅為：應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：=游泳館是對(duì)外開放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，將游泳館列支的1000萬元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除；按清算面積分?jǐn)偤?，?yīng)減少開發(fā)成本1000萬*+1000**（加扣）=1040萬對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車庫(kù)費(fèi)用金額，提供了人防工程證明, 允許分?jǐn)偪鄢?6)開發(fā)間接費(fèi)：。(2)前期工程費(fèi)：。三、扣除項(xiàng)目情況說明(一) ,2億元。二、取得收入情況說明 該單位于2003年5月開始預(yù)售房屋, 截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收入總額1,430,000,000元。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對(duì)外出租4000平方米。2003年3月地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)?？偨ㄖ娣e*清稅面積三、需要核定征收的處理程序（一）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核、納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入直接乘以核定的征收率征收土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和允許加計(jì)20％的扣除。（政府規(guī)費(fèi)和代收費(fèi)用各地規(guī)定不一致，能否加計(jì)扣除需要明確；五、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問題（一）取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。企業(yè)間的借款等利息不允許扣除。利息支出按照國(guó)家銀行公布的不同類別不同時(shí)期的利率，以金融機(jī)構(gòu)利息結(jié)算單為依據(jù)。(三)、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。明細(xì)核算不規(guī)范或沒有明細(xì)核算，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)所列四項(xiàng)開發(fā)成本的扣除額，在土地增值稅清算時(shí)可采取按《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》核定扣除額的方法。票據(jù)的合法合理合規(guī)性：根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別：（建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；（房屋土地局、規(guī)劃局等）或政府行政管理機(jī)構(gòu)（質(zhì)檢站、測(cè)繪站、消防局、市容管理等），應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件?？偛啃姓芾聿块T發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)部門、銷售部門費(fèi)用不在此扣除；在房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除開發(fā)成本審核的要點(diǎn)：開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用科目，根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度、合同簽訂的內(nèi)容等進(jìn)行判斷，確定發(fā)票內(nèi)容、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷審核記錄等情況，確定會(huì)計(jì)科目核算的合理性；預(yù)提的開發(fā)成本，如“公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后，是否取得發(fā)票并支付價(jià)款；在土地增值稅清算時(shí)預(yù)提成本費(fèi)用不可以扣除；題外：國(guó)稅發(fā)2009 31號(hào)文件（針對(duì)企業(yè)所得稅）第三十二條根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，確定允許扣除公共配套設(shè)施面積后再將成本進(jìn)行分?jǐn)?；成片開發(fā)分期清算的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?。③?
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