【正文】 %的人需求總價(jià)在3150萬(wàn)元之間的房產(chǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的價(jià)格定位，一期的主力總價(jià)應(yīng)在50萬(wàn)以內(nèi)。（2）各組團(tuán)的戶型面積配比l 綠岸居的戶型面積配比面積8090M290100 M2100115 M2120140 M2140 M2以上合計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房及復(fù)式比例15%30%35%15%5%100%建面310萬(wàn)平米綠岸居戶型配比的依據(jù)216。216。園林可以結(jié)合組團(tuán)特色，可分三個(gè)主題，海景、水景、綠景，綜合布局。 產(chǎn)品檔次定位高尚的中高檔居家物業(yè)252。 能夠接受50萬(wàn)以上總價(jià)的消費(fèi)者約占21%，252。因此在未來(lái)推廣上必須注意推廣寶安中心區(qū)，讓客戶接受這一區(qū)域。關(guān)內(nèi)的客戶購(gòu)房的目的主要是用于解決基本居住需要，購(gòu)房很現(xiàn)實(shí)，價(jià)格是其最關(guān)心的因素，大部分人的心理價(jià)位在總價(jià)3040萬(wàn)之間，其次是交通，要求與工作地點(diǎn)的交通非常方便，第三是樓盤素質(zhì)，要求戶型方正實(shí)用，園林綠化出色。216?？梢詽M足舒適的居家生活需要。216。南山、寶安的中高層管理人員及白領(lǐng)薪富（穩(wěn)定的工作環(huán)境和事業(yè)基礎(chǔ)）首次置業(yè)，滿足基本的居家要求。 關(guān)內(nèi)客戶——5%216。 關(guān)內(nèi)白領(lǐng)——30%216。 關(guān)內(nèi)白領(lǐng)——40%216。 關(guān)外的私營(yíng)業(yè)主以及公務(wù)員等——40%216。 關(guān)內(nèi)客戶——40%216。l 先期啟動(dòng)綠岸小型組團(tuán)，中高檔次入市,迅速提升地塊價(jià)值，完成銷售,提高項(xiàng)目的知名度。目前黃浦雅苑三期的價(jià)格已達(dá)到8500元/平方米左右。其次是其國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的宣傳，其一期開發(fā)之前，即投資出版《人居風(fēng)暴》一書，宣揚(yáng)其國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)，獲得了一定的成功，在周邊區(qū)域很不成熟條件下，銷售狀況良好。其次，蔚藍(lán)海岸巧妙借助濱海大道通車，后海樓市升溫的勢(shì)頭，將自己擺在后海紅花的位置，其他樓盤在形勢(shì)上成為其綠葉。再次，其控制好了合理的總價(jià)基礎(chǔ)，第一期均價(jià)4900元/平方米，單套總價(jià)控制在55萬(wàn)以內(nèi)，第二期均價(jià)5300元/平方米，單套總價(jià)控制在65萬(wàn)以內(nèi)，第三期均價(jià)5500元/平方米單套總價(jià)在75萬(wàn)以內(nèi)。開發(fā)模式2）幾種品牌社區(qū)模式l 星河灣模式星河灣位于華南板塊，占地1200畝，已開發(fā)700畝。部分中心區(qū)項(xiàng)目?jī)H僅表現(xiàn)出普通的濱海風(fēng)格，無(wú)法體現(xiàn)出濱海中心區(qū)的魅力，甚至大大落后于特區(qū)內(nèi)的樓盤開發(fā)水平，為達(dá)成差異，項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)向歐式濱海風(fēng)格轉(zhuǎn)變，建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)感突出的產(chǎn)品，提升寶安產(chǎn)品檔次，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。在目前中心區(qū)大多數(shù)產(chǎn)品尚未露面的情況下，差異化的對(duì)象主要表現(xiàn)為與新安區(qū)域其他樓盤的差異。順電商業(yè)區(qū)：位于創(chuàng)業(yè)一路與建安一路交匯處，屬于寶安老成區(qū)的中心地帶，商場(chǎng)輻射范圍較廣。（3）寶安主要商圈格局新安商業(yè)目前存在三大繁華商業(yè)區(qū)：萬(wàn)佳商業(yè)區(qū)：目前寶安商業(yè)最為繁華的地區(qū)。雖然從目前來(lái)看租售勢(shì)頭良好，供需兩旺，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，底商已不適合商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，無(wú)法滿足消費(fèi)者對(duì)大宗購(gòu)物和消費(fèi)品質(zhì)的要求，很難持續(xù)經(jīng)營(yíng)。l 住宅區(qū)大量的底商以及綜合性的商場(chǎng)呈明顯的上升趨勢(shì)。（2）寶安商業(yè)的基本特征l 寶安城區(qū)的商業(yè)基本表現(xiàn)為兩種業(yè)態(tài)：臨街小商店——小型舊式的臨街商鋪曾經(jīng)占據(jù)主流，主要以街道為單位面向當(dāng)?shù)叵M(fèi)的零售為主，其經(jīng)營(yíng)種類主要以日常消費(fèi)品和汽配建材為主，分布比較集中，但規(guī)模較小，無(wú)法滿足購(gòu)物者一次性購(gòu)物的需求。項(xiàng)目商業(yè)部分定位（1）寶安商業(yè)概況寶安城區(qū)所轄面積約12萬(wàn)平方公里，與西鄉(xiāng)城區(qū)連城一體，街道縱橫交錯(cuò)，數(shù)十條主要街道總長(zhǎng)度46公里。 項(xiàng)目總體的均價(jià)為4900元/平方米，結(jié)合戶型定位，主力總價(jià)控制在4570萬(wàn)之間。252。 年輕人可能更愿意居住在成熟的市區(qū)。 單價(jià)低、總價(jià)低，置業(yè)門檻低方案的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于252。因此我們的價(jià)格可以在50005200元之間，以5000為佳。252。方案的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于252。252。這一模式的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于252。 其一是類似美麗365的大眾化樓盤，中小戶型設(shè)計(jì)，瞄準(zhǔn)首次置業(yè)的群體，216。開發(fā)之初即訂立詳細(xì)的開發(fā)進(jìn)程，全面考慮項(xiàng)目開發(fā)、銷售進(jìn)程中的可能發(fā)生的各項(xiàng)問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題制定細(xì)致的解決措施，形成合理、有效、彈性的開發(fā)計(jì)劃。綜合快與慢的優(yōu)劣勢(shì)，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，我們建議項(xiàng)目的開發(fā)選擇快做的策略。216。216。 在整個(gè)開發(fā)周期，需要企業(yè)有很強(qiáng)的項(xiàng)目把控能力，對(duì)企業(yè)要求比較大。 可以獲取較快的資金周轉(zhuǎn)速度，獲取資金的時(shí)間效益。 項(xiàng)目開發(fā)比較主動(dòng)，全力貫徹前期制定的思路，一切以我為主。l 快做快做要求項(xiàng)目在最快的時(shí)間內(nèi)開發(fā)、銷售完畢，為完成這一要求，不惜采取一些非常規(guī)的手段，一切以快為基準(zhǔn)。l 火車頭意味著市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，意味著市場(chǎng)的第一力量，是市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊，表現(xiàn)在產(chǎn)品上則意味著開發(fā)獨(dú)特的、差異化的產(chǎn)品，引領(lǐng)行業(yè)潮流。不苛求短期的得失，而注重長(zhǎng)期性的收益，付出一定的時(shí)間代價(jià)，在銷售速度上有所犧牲，在一段時(shí)間之后取得豐厚的收益。在這35年內(nèi)，企業(yè)公關(guān)的重點(diǎn)是打響知名度、塑造美譽(yù)度、強(qiáng)化客戶滿意度。但由于種種原因，企業(yè)至今依然未能建立起自己的品牌，在現(xiàn)今地產(chǎn)企業(yè)品牌化、企業(yè)品牌全國(guó)化、寶安地產(chǎn)全市化的背景下已顯得落后，如果在未來(lái)幾年內(nèi)依然無(wú)法建立起企業(yè)品牌，對(duì)未來(lái)樓盤開發(fā)銷售、企業(yè)融資、企業(yè)聲譽(yù)、企業(yè)戰(zhàn)略等將產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。進(jìn)關(guān)伊始就以拍賣時(shí)的高姿態(tài)轟動(dòng)特區(qū)，打響了企業(yè)的知名度。這一興奮點(diǎn)是什么？?jī)r(jià)格？交通？產(chǎn)品？還是教育？這需要準(zhǔn)確把握。項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的轉(zhuǎn)化是比較關(guān)鍵的因素，很多企業(yè)都無(wú)法解決好這一難題，比如卓越集團(tuán)，益田地產(chǎn)等，在未來(lái)的項(xiàng)目推廣中這是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。在高效的資源整合基礎(chǔ)上，價(jià)位的確定主要以企業(yè)的要求有關(guān)系，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品價(jià)位與以下幾個(gè)因素有直接的關(guān)系：企業(yè)的利潤(rùn)要求、產(chǎn)品成本、競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格、市場(chǎng)引爆的效果、客戶心理價(jià)位。這不僅需要自身的努力，還需要整合周邊的生活資源。為了達(dá)到樹立項(xiàng)目品牌、成就企業(yè)品牌，獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，這一企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)于N8地塊的開發(fā)策略，就必須考慮以下幾個(gè)問(wèn)題：l 如何定位產(chǎn)品，以區(qū)分于中心區(qū)的其他樓盤，規(guī)避、弱化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。按