【正文】 (5) 加強聯(lián)絡協(xié)調工作盡量爭取X各級政府、職能部門的支持和幫助，盡量用足其給予的各項優(yōu)惠政策，以盡可能減少和消除各種偶然因素對項目的不利影響。因此建議務必重視前期營銷策劃，保證資金能按計劃到位。各有關方面應給予積極支持與幫助。17 結論與建議 結論(1) 本報告通過分析、計算和論證，認為北京XX恒基置業(yè)投資有限公司投資建設X二建地塊公寓項目，符合X市城市總體規(guī)劃要求、及X和玉泉區(qū)國民經濟和社會發(fā)展的需求，建設方案比較合理，建設條件具備。政策法律風險是在項目建設過程中所實施的行為產生的、可預見的或者難以預見的造成與法律法規(guī)和政府政策相?；蛘哂|犯法律法規(guī)的各種可能，例如因立法滯后導致的滯后性風險、因政府意志變更和房地產市場變化而引起政府管理行為變化產生的政策性風險以及契約管理性風險等等。這也是本項目建設指揮部重點研究策劃的課題。 投資與融資風險本項目全部由自籌解決。e. 切實可行的激勵機制，獎罰分明，措施具體。是施工階段投資控制的關鍵。c. 施工階段l 認真審核施工組織設計。主要環(huán)節(jié)有：a. 設計階段。因此，本項目將按“確保主渠道，努力落實第二渠道，科學靈活運用補充渠道”的思路組織資金籌措。針對X的市場情況和消費水平，必須做詳盡的策劃、超前開拓市場、制訂相關政策、解決銷售款按計劃回籠，以支持建設投資及時到位。 項目進度計劃X二建公寓項目總控計劃序號任務名稱2006年2007年123412341項目前期手續(xù)2施工建設3市政配套建設4工程竣工驗收，交付使用14 項目資金平衡測算 項目投資估算X二建公寓項目投資估算總表序號項目名稱單位工程量單價(元)投資估算(萬元)比例備注一建安工程費用m2800002161 17288 %　二建設工程其他費用m280000152 1216 %　1環(huán)境影響編制費萬元100000 　0 　免交2交通分析編制費萬元100000 　15 　計價格[2002]125號并參考市場價格，3樁釘測繪、規(guī)劃測量費萬元100000 　5 　　4基礎設施建設費m2100000 00 　免交5設計費（含市政設計）萬元100000 　500 　計價格[2002]10號6勘察費萬元100000 　30 　計價格[2002]10號并參考市場價格7勘察報告審查費萬元　　5 　計價格[2002]10號勘察取費的67%8施工圖審查費萬元100000 　35 　參考市場價，34元/m2 9可研編制\甲方管理費\招標代理費\ 監(jiān)理費萬元21613 %648 　計價格[2002]1980號等文件并參考市場價格10招投標交易服務費萬元21613 %38 　　11竣工圖編制費萬元500 8%40 　設計基價8％12施工噪聲擾民費　　　50 　暫估13工程保險費萬元21613 %43 　%計取14工程審計費萬元21613 %65 　　15散裝水泥m2100000 110 　　17室內環(huán)境檢測費m2　　30 　參考市場價按4元/m2計算18土壤氡氣濃度檢測費m2100000 　3 　　三項目開發(fā)費用萬元　　 %　1管理費用萬元　　1000 　　2保險費萬元　　200 　　3運營費用（含銷售費）萬元　　1200 　　4財務費用萬元　　1200 　　5折舊、攤銷費萬元　　500 　　四預備費萬元17280 5%864 %　五土地費萬元　　900 %　六一至五小計萬元　　28967 　　七稅金萬元　　1993 %　1營業(yè)稅萬元31458 %1746 　　2所得稅萬元2491 33%247 　可退70％八工程總投資m2800002500 23040 100%　X二建公寓項目建安工程投資估算表序號項目名稱單位工程量單價(元)估算造價(萬元)比例備注　建安工程m2800002161 17288 100%　一土建工程m280000768 6144 %　1地下結構（含排污溝處理）m21350012001620 　　2地上結構工程m2674507004722 　　二裝修工程m2800001227 9816 %　1外裝修m286500400 346 　　2酒店、會所、商業(yè)及公共區(qū)裝修m210050700704 　　3住宅裝修m2542004002168 　　三機電工程m280000526 4208 %　1室內給排水工程m28000070560 　　2室內消火栓及噴淋工程m28000050400 　　4動力照明工程m280000100800 　　5弱電工程、火災報警m2800001501200 　　6電梯工程部16350000560 　　7變配電工程m280000100800 　　四室外工程m2100000 1020 %　1道路、廣場m2200010020 　　3室外市政、照明、綠化　　　1000 　　 項目收益估算項目收益估算匯總表收益內容平均售價（元/m2）收 益（萬）備 注住宅部分　 54200 m224001300855%商業(yè)　　 10050 m27500753845%總 計20546100% 項目資金平衡狀況項目資金平衡表內 容金 額備 注項目投資測算20000萬項目收益測算20546萬項目資金平衡狀況+546萬15 資金籌措與運作 資金籌措的思路本項目的性質決定了資金籌措是項目建設順利進行并成功完成任務的關鍵之一。12 交通與停車篇 對交通的影響雖然本項目建成后，住戶將達到2000－4000人的規(guī)模，商業(yè)部分的人流、車流，將對周邊交通會增加壓力。u 固體廢棄物本項目建成后，固體廢棄物主要是生活垃圾和部分市政垃圾。對餐飲業(yè)進行嚴格管理并按有關規(guī)定對其提出廢水處理的要求，給予及時有效監(jiān)督、處理。住宅樓設專門的廚房排放道。11 環(huán)保篇 概述本項目作為高檔住宅小區(qū)，建成后不僅要提供住戶環(huán)保的居住環(huán)境，還要對當地區(qū)域的環(huán)境質量的改善做出貢獻。按照規(guī)范設置消防探測器和相關設施。 防火卷簾 防火卷簾按需要在商業(yè)樓做防火分區(qū)用。 樓內消火栓住宅部分均按規(guī)范要求設置消火栓系統(tǒng)，消火拴系統(tǒng)水箱設置在每座住宅樓的頂層。按需要設置避難層。 消防道路本項目四周的城市道路構成環(huán)線；本項目內部道路也構成環(huán)狀，可供消防車通行；處于地下的設備用房、停車庫等有通向地面的疏散通道，其間距符合要求。 節(jié)水選用節(jié)水型優(yōu)良潔具。本項目采取一切措施節(jié)約能源、節(jié)約用水。住宅單元樓門入口設門禁對講系統(tǒng)?；馂膱缶到y(tǒng)設置消防探頭、控制模塊、消防主機、聯(lián)動控制臺、手報按鈕、聲光報警器消防直通電話、消防廣播。住戶的臥室、客廳各設一個電視插孔。 弱電系統(tǒng)a. 通信網絡住戶與商業(yè)設直通外線電話，由通信電纜與電信部門的電話局語音和數據通訊系統(tǒng)連通。e. 應急電源主要為消防泵、噴淋泵、安保系統(tǒng)、應急照明、出口指示燈等提供電源。 電氣 本項目電氣系統(tǒng)按照有關設計規(guī)劃和標準進行設計。 動力a. 熱交換站熱交換站承擔本項目冬季全部采暖熱負荷。a. 采暖熱源來自市政熱力廠，經熱交換站提供。地下停車庫出入口起端和末端加設雨水截水溝。澆灑道路廢水、綠化排水和雨水直接排入市政雨水管網。 排水設計 本項目排水系統(tǒng)按照國標建筑給排水設計規(guī)范進行設計。日沖洗率1%不可預見每日用水總量10%40T合 計384T本項目用水量為384 T/日。日每日四次，2m2/座位人數按顧客的10%1T23T會所 顧客 職工4500 m280升/人日228T商場 顧客 職工1400m23升/人 給水設計a. 給水系統(tǒng)本項目的生活用水和其它一般用水均由市政供水管供應。l 建筑物照明。 建筑設計a. 外立面裝修設計采用古典又不失靈動的外立面裝飾風格，注重建筑整體效果，做好端部與重點部位的處理，形成視覺中心，成為X標志性建筑。c. 總平面通過引入綠化景觀和采光中庭兩大景觀體系，創(chuàng)造出一個豐富的、宜人的、平衡的、富有特色的居住環(huán)境和休閑環(huán)境。(4) 項目具有偉岸的外形、壯觀的立面，建成后將成為X和玉泉區(qū)的標志性建筑和首府新景，將為X添彩，并將為2007年內蒙古自治區(qū)成立60周年大慶送上濃重的厚禮。 項目建成后將給X帶來的區(qū)域經濟優(yōu)勢(1) X二建地塊公寓項目地處X玉泉區(qū)大召寺文化旅游發(fā)展區(qū)域，項目建成將與大召寺旅游、發(fā)展板塊形成互動，有利于激活該區(qū)域的經濟活力，有助于玉泉區(qū)加快城市建設與改造，帶動和促進玉泉區(qū)經濟和社會的全面發(fā)展。用途集住戶、辦公、酒店經營為一體、并配有復式樓層。 商業(yè)配套 (1) 高檔酒店，提供高檔餐飲服務；特色中、西餐廳，可提供送餐服務；(2) 高檔會所，設游泳池、健身房、桑拿、按摩房、酒吧、KTV、舞廳、醫(yī)療保健中心、美容美發(fā)中心，并設棋牌室、壁球室、桌球活動室，以及音樂酒廊等，滿足成功人士休閑娛樂的需要； (3) 24小時自助銀行，郵局，咖啡廳，洗衣店，網吧，書報亭；(4) 超市商場、便利店，滿足居民生活購物需求；(5) 24小時全天候商務中心，提供打字、復印、傳真、裝訂、翻譯、秘書、票務服務等；(6) 辦公用房，可滿足商業(yè)辦公、會議需求。(9) 室內環(huán)境——綠色和陽光引入室內，養(yǎng)生宜身，藝術小品點綴于碧波青草間。(5) 社區(qū)配套——社區(qū)設施配套齊備，在功能設置上體現出高檔公寓的水準和品位，滿足日常生活方方面面。5 項目市場定位 項目市場定位(1) 產品創(chuàng)新——酒店式公寓，中小戶型和復式戶型，高檔酒店服務，高尚齊全的會所設施，高配置的現代辦公模式，優(yōu)良的酒店式物業(yè)管理，雄偉壯觀的標志性外形，啟動X未有的全新住宅風尚。(4) 小企業(yè)和SOHO族。酒店式公寓既有高檔酒店的良好環(huán)境，享受酒店物業(yè)管理公司高檔、體貼、細致的專業(yè)服務項目和全天候商務服務，又能擁有家庭式的居住布局，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應俱全，保持“居家”的私密性和溫馨生活氛圍，是非常合適的日常居住場所。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓或商住樓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，現在很多一般不會選擇酒店。而且，酒店式公寓租金穩(wěn)定性較有保證，酒店式公寓由于是成套住宅，相比較于純酒店的單間設計，居住的舒適性大為提高；同時，酒店式公寓在其軟、硬件的配置與純酒店相差無幾，但租金價格要低30％，在市場上擁有很強的競爭力。特別是酒店式服務方面，只要住戶想得到，基本上酒店管理公司都能