【正文】 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。（質(zhì)保期的起始日是從房屋入伙之日起，對(duì)于入伙時(shí)未售出房屋的質(zhì)保期，甲方承諾質(zhì)保期的起始日為售出該房屋新定的入伙之日）。6.甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其它特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。 元/車位的標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)，未賣出的車位由乙方出租經(jīng)營(yíng)，用于補(bǔ)貼管理費(fèi)收入的不足。管理服務(wù)費(fèi)用1.管理目標(biāo)乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”（各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)），與甲方協(xié)商同意后作為本合同必備附件。12.10.8.6.4.2.第五條10.8.6.4.2.第四條第三條9.7.5.3.委托管理事項(xiàng)1. 個(gè)容積率：第一條管理人員180 m2辦公用品倉(cāng)庫(kù)30 m2 ：其他 ：水電費(fèi) ：資料 ：辦公費(fèi) ：計(jì)提三費(fèi) ：其他 ：消防 ：社區(qū)活動(dòng) 50．96 1食堂設(shè)施1套41小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)1批27其它維修工具1批3煤氣探測(cè)器1臺(tái)四 維修器材、設(shè)備 5背式剪草機(jī)1臺(tái)1垃圾車(手推)12輛9手提式滅火器100支5專用消防板手10把1巡邏自行車3輛10辦公文具一批一批0．25保險(xiǎn)柜2個(gè)1電腦2臺(tái)３、定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理人員與銷售之間的配合效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，據(jù)此進(jìn)行改進(jìn)。（二）連鎖推介利用業(yè)主對(duì)恒基綠城物業(yè)的認(rèn)知度和信任度，在物業(yè)公司下屬管理處中利用各種可行方式向業(yè)主推薦恒基綠城。會(huì)定期派出培訓(xùn)專家從操作、實(shí)務(wù)、禮儀、服務(wù)規(guī)范等方面對(duì)上述人員進(jìn)行培訓(xùn)。管理期內(nèi)按公司現(xiàn)有文件資料運(yùn)行2公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理3清潔衛(wèi)生4公共生活秩序5便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及其它公共場(chǎng)所的管理及維修養(yǎng)護(hù)6區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊7社區(qū)文化活動(dòng)8住宅區(qū)檔案資料管理9其它事項(xiàng)十四、物業(yè)管理工作相關(guān)流程工作流程：物業(yè)交接驗(yàn)收規(guī)程：業(yè)主入住服務(wù)流程：住宅裝修管理流程：4參與小區(qū)房屋的竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收與移交發(fā)展商安排做好記錄；督促施工單位修整；復(fù)驗(yàn)；辦理書面移交手續(xù)。煤氣泄漏報(bào)警緊急處理程序2. 緊急求助處理程序3. 消防報(bào)警緊急處理程序4. 異常現(xiàn)象的緊急處理程序智能控制中心的值班人員通過(guò)攝像鏡頭發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有異?，F(xiàn)象（偷車、搶劫、交通事故等）時(shí)，將按下圖進(jìn)行緊急處理。具體計(jì)劃見表：恒基綠城X智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計(jì)劃項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容周 期攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查一周保養(yǎng)半年煤氣泄漏探測(cè)器試驗(yàn)、保養(yǎng)半年三表自動(dòng)抄表系統(tǒng)巡視、檢查一個(gè)月紅外探測(cè)器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng)保養(yǎng)一年智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)一年區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年消防報(bào)警系統(tǒng)巡視、檢查一月保養(yǎng)半年其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查4. 建立供應(yīng)商檔案我們將對(duì)所有的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使恒基綠城的智能化系統(tǒng)得到及時(shí)的完善。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)多名專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一個(gè)人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。（5）這樣一來(lái)，就充分實(shí)現(xiàn)了社區(qū)視覺形象的高度協(xié)調(diào)和統(tǒng)一；（2） 在環(huán)境美化上，擬采取如下措施：（1）其具體體現(xiàn)方式就是要突出社區(qū)觀賞文化。小區(qū)將根據(jù)情況建設(shè)園藝苗圃，培植綠化植物，苗圃實(shí)行開放管理，居民可自行欣賞甚至選購(gòu)；(10)對(duì)所有綠化區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作；(6)由管理處和綠化工負(fù)責(zé)實(shí)施；(2)（2） 環(huán)境綠化綠色是生命和力量的象征，環(huán)境綠化是生活在城市中的現(xiàn)代人的迫切需要，生活多一點(diǎn)綠色，生活便多一點(diǎn)輕松，多一點(diǎn)健康。設(shè)立專人負(fù)責(zé)，齊抓共管。恒基綠城環(huán)境文化社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的依托，是最直接最明顯的外在表現(xiàn)，時(shí)時(shí)刻刻影響著業(yè)主的心理和情緒，影響著業(yè)主的生活質(zhì)量，影響著社區(qū)的人文環(huán)境。 洗車按成本收費(fèi) 56 電話按成本收費(fèi) 52 健康檢查按成本收費(fèi) 48 代購(gòu)代售二手家私按成本收費(fèi) 44 健美訓(xùn)練按成本收費(fèi) 40 上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)）按成本收費(fèi) 36 打掃衛(wèi)生、買早餐按成本收費(fèi) 32 疏通下水管道（主管）按成本收費(fèi) 28 修理、更換電表、水表等（不含材料）按成本收費(fèi) 24 清洗抽油煙機(jī)按成本收費(fèi) 20 鐘表維修按成本收費(fèi) 16 空調(diào)加氟利昂按成本收費(fèi) 12 安裝吊燈按成本收費(fèi) 6 坐廁安裝按成本收費(fèi) 2 有償服務(wù)58項(xiàng)編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注 開設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所可定期舉行比賽 22組織各種展銷活動(dòng) 20 （三）24小時(shí)業(yè)主服務(wù)熱線配備24小時(shí)全天候業(yè)主服務(wù)熱線，專人接聽業(yè)主服務(wù)需求信息，協(xié)調(diào)解決業(yè)主生活居住問題。D、健康中心人人都關(guān)心自己的健康，小區(qū)健康中心主要服務(wù)內(nèi)容包括健康咨詢、健身、醫(yī)療保健等綜合性健康服務(wù)，并常備日常應(yīng)急“紅十字”醫(yī)藥用品箱。視業(yè)主視需要分時(shí)段預(yù)約上門提供酒店式家居清潔服務(wù)。 由管理處聯(lián)系品質(zhì)好、信譽(yù)佳的家具、電器供應(yīng)商，展示供應(yīng)商的聯(lián)絡(luò)方式、服務(wù)內(nèi)容以及貨樣的款式、規(guī)格、功能、價(jià)格等相關(guān)資料，使業(yè)主節(jié)約時(shí)間、集中訂購(gòu)，由供應(yīng)商及時(shí)按需送貨上門安裝。如有需要，為解決業(yè)主搬運(yùn)的問題，管理處將臨時(shí)劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū)，派專人看護(hù)；且組建以員工為主、社會(huì)搬運(yùn)工為輔的搬運(yùn)隊(duì)，為業(yè)主提供搬家服務(wù)。B、搬運(yùn)服務(wù) 如有特殊要求，采用電話預(yù)約和上門提供服務(wù)等形式，真正為業(yè)主著想。 設(shè)立業(yè)主收樓入伙接待小組，合理安排相關(guān)程序，爭(zhēng)取業(yè)主收樓入伙程序30分鐘內(nèi)完成。也就是說(shuō)恒基綠城物業(yè)管理應(yīng)圍繞業(yè)主的服務(wù)需求，秉承“以業(yè)主服務(wù)為中心”的理念，開展全方位的業(yè)主服務(wù)。16應(yīng)急反應(yīng)速度95%100%∑有效投訴次數(shù) ∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)∑完成處理投訴次數(shù)∑有效投訴次數(shù)∑已回訪投訴住戶數(shù)∑投訴住戶總數(shù)按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，采取措施，加強(qiáng)與住戶的溝通，定期走訪住戶，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)，及時(shí)為住戶排憂解難。╳100%╳100%╳1000‰12業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率自行車、摩托車、汽車被盜率1‰1‰∑車輛總被盜數(shù) ╳100%∑花園登記車輛總數(shù)╳1000%010火災(zāi)發(fā)生率1‰0∑完好路燈盞數(shù) ∑區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)∑完好道路面積 ∑區(qū)內(nèi)道路總面積建立維修回訪制度，及時(shí)征求住戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)維修制度。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案記錄。商鋪控制程序公司考核管理制度及標(biāo)準(zhǔn)(1)訪問客戶工作程序(20)消防管理程序(16)清潔衛(wèi)生管理程序(12)收費(fèi)運(yùn)作程序(8)物業(yè)交用程序(4)樓外保潔員崗位職責(zé)(25)物業(yè)部管理員崗位職責(zé)(21)車場(chǎng)安管員崗位職責(zé)(17)安管隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)(13)工程部主管崗位職責(zé)(9)信息管理員崗位職責(zé)(5)崗位職責(zé)(1)防火防風(fēng)管理規(guī)定(12)煤氣使用管理規(guī)定(8)恒基綠城居民精神文明公約(4)八、管理規(guī)章制度1．（6）崗位輪訓(xùn)。（4）理論研討或?qū)ｎ}討論。（2）自辦培訓(xùn)班。（1）確立員工年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上；（2）新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；（3）管理人員持證上崗率100%；（4）特殊工種人員持證上崗率100%；（5）員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；（6）確立和完善工作、訓(xùn)練系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目經(jīng)理1人辦公室主任：1人客服：2人樓道主管1人，樓管員3人，保潔工：6人綠化工：2人保安隊(duì)長(zhǎng)：1人保安人員：8人工程部：3人靈活機(jī)動(dòng)人員：2人七、人員培訓(xùn)為了保證管理服務(wù)質(zhì)量，百達(dá)物業(yè)一貫堅(jiān)持員工先培訓(xùn)后上崗的原則。（3）運(yùn)用公司《員工手冊(cè)》，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。（5）財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。（六）量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作量化管理（1）每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達(dá)的任務(wù)，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。（2）通過(guò)嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。—— 權(quán)利鏈條相互制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。—— 業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無(wú)后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)?！?實(shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性，按“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工，作明確獎(jiǎng)罰。 ——輿論促動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的——管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對(duì)員工的吸引力、影響力，這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。 —— 競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。 ——行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。 運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。協(xié)調(diào)管理包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金；1處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)；1積極配合恒基綠城的銷售。交通、車輛行駛及停泊；房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；因此，我們有信心在恒基綠城x的物業(yè)管理期間，培育一支既有理論知識(shí)、又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。 恒基綠城的酒店式物業(yè)管理將使恒基綠城x的業(yè)主倍感尊貴。????工作技能。?保持職業(yè)禮貌，主動(dòng)問候和主動(dòng)向服務(wù)對(duì)象咨詢服務(wù)感受?？旖荨?業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。心理性的需求差別是指其對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的，但對(duì)產(chǎn)品的形式和表象（即物業(yè)管理職能的實(shí)施過(guò)程）有不同的要求。一般而言，業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動(dòng)環(huán)境。Inviting amp。在恒基綠城的物業(yè)管理中，我們將逐步加大技術(shù)投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；環(huán)境綠化逐漸實(shí)行綠化機(jī)械化，既提高工作效率，又節(jié)約人力成本；在機(jī)電設(shè)備管理中，利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，加快智能化建設(shè)。恒基綠城物業(yè)已在桂芳園使用了當(dāng)時(shí)較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異，我們將總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，爭(zhēng)取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入恒基綠城x的管理中，從而全面提升恒基綠城的物業(yè)管理水平。B．CIS系統(tǒng)：我們將對(duì)恒基綠城進(jìn)行形象設(shè)計(jì)。恒基綠城物業(yè)將建立一套客觀