【正文】 承諾書(shū)內(nèi)容暫擬推薦以下九“代”條款：★代客分憂，24小時(shí)全天候安全保衛(wèi)巡視；★代社區(qū)公共部位及園林景觀的維護(hù)；★代樓內(nèi)公共部位的清潔維護(hù)；★代社區(qū)住家24小時(shí)的日常維護(hù)；★代收發(fā)、代采購(gòu)（日常用品）、代送貨的特別服務(wù)；★代呼叫診療、救護(hù)的特別服務(wù)；★代管兒童臨時(shí)護(hù)理特別服務(wù)；★代出租、出售屋宇的特別服務(wù)；★辦理業(yè)主VIP會(huì)員卡，終身享受“尚城生活廣場(chǎng)”的會(huì)員待遇。 鑒于烏魯木齊當(dāng)?shù)仄骄M(fèi)水平及能力的實(shí)際現(xiàn)狀，／M2結(jié)合發(fā)展商實(shí)際情況之考慮，建議本項(xiàng)目采用合作管理的模式，即聘請(qǐng)著名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱管理顧問(wèn)，引進(jìn)先進(jìn)成熟的專業(yè)化管理模式和經(jīng)驗(yàn)，并逐步培養(yǎng)搭建起自己的一支優(yōu)秀物業(yè)管理隊(duì)伍。二、物業(yè)管理模式規(guī)劃（一）物業(yè)管理模式分類自行管理——發(fā)展商成立自己的專屬物業(yè)管理公司對(duì)自身開(kāi)發(fā)的物業(yè)進(jìn)行管理；委托管理——發(fā)展商委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理；合作管理——發(fā)展商與知名的物業(yè)管理公司共同合作管理，常見(jiàn)的為聘請(qǐng)物業(yè)顧問(wèn)參與項(xiàng)目管理的模式；（二）物業(yè)管理模式建議第七部分 物管規(guī)劃篇一、關(guān)于社區(qū)智能化配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的建議（三）廣告投放費(fèi)用預(yù)估◇這是一個(gè)唾手的都市家園。（注：至銷(xiāo)售推盤(pán)硬性廣告總體發(fā)布次數(shù)為54次，版面投放總共30個(gè)整版左右，其廣告投放執(zhí)行的頻率及形式將視彼此銷(xiāo)售反饋?zhàn)飨鄳?yīng)具體的調(diào)整）。因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候，前期軟文的鋪墊已經(jīng)開(kāi)始彰顯成效，目標(biāo)受眾踏勘項(xiàng)目的欲望與期望值正處于“臨界點(diǎn)”，一旦公開(kāi)進(jìn)行正面的商業(yè)性宣傳，正好切中市場(chǎng)需求，一切顯得順理成章。（同上） “文明、健康、和諧”幸福尚城格調(diào)（展開(kāi)對(duì)第三代都市居住模式的炒作）★軟文題材推薦之三：并為以后的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)。其中，在項(xiàng)目入市之前以及早期，廣告炒作行為主要是以軟性廣告的鋪墊與引導(dǎo)為主。軟、硬廣告形式的結(jié)合 （四）廣告效應(yīng)的初級(jí)階段是創(chuàng)造預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，廣告效應(yīng)的高級(jí)階段是創(chuàng)造預(yù)期之外的品牌效應(yīng)。 （三）廣告定略方案的制定是建立在當(dāng)?shù)厝宋?、歷史、民生、民俗、消費(fèi)喜好深度熟諳的基礎(chǔ)之上，其所能調(diào)動(dòng)的手段、形式以及訴求語(yǔ)境也一定符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)集群相對(duì)成熟的“廣告視聽(tīng)模式”。 （二）廣告運(yùn)作本身不是單純意義上的包裝或者炒作，作為廣告一個(gè)動(dòng)態(tài)行進(jìn)中的戰(zhàn)術(shù)應(yīng)對(duì)系統(tǒng)，統(tǒng)領(lǐng)廣告策略的應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)行情和業(yè)態(tài)動(dòng)向。 （一）廣告運(yùn)作的最終目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整合效益的最大化，廣告運(yùn)作計(jì)劃的運(yùn)籌及執(zhí)行一切以創(chuàng)造最佳廣告投放比為初衷。 整個(gè)銷(xiāo)控過(guò)程，必須嚴(yán)格地把握彼時(shí)市場(chǎng)的行情動(dòng)態(tài)，謹(jǐn)遵既定的銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃與節(jié)奏，預(yù)留營(yíng)銷(xiāo)方案思路上的調(diào)整性手段策略，及時(shí)化解銷(xiāo)售瓶頸期的阻滯節(jié)點(diǎn)，最終順利確保項(xiàng)目全程市場(chǎng)化的成功運(yùn)作，確保項(xiàng)目單邊收益最大化的實(shí)現(xiàn)。在此執(zhí)行過(guò)程中，以項(xiàng)目總領(lǐng)的品牌形象推廣為導(dǎo)航，步步為營(yíng)，節(jié)節(jié)攀升，穩(wěn)健有序地逐步提升銷(xiāo)售價(jià)格。四、銷(xiāo)售階段性工作安排（一）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期■選擇銷(xiāo)控戶型進(jìn)行市場(chǎng)初探；■檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目品牌的初步認(rèn)知；■入市價(jià)格在同業(yè)市場(chǎng)的真實(shí)評(píng)估；■累積先期寶貴的購(gòu)房人氣；（二）公開(kāi)發(fā)售期■認(rèn)籌客戶的簽約促進(jìn)，準(zhǔn)業(yè)主向真業(yè)主的身份轉(zhuǎn)換工作；■通過(guò)市場(chǎng)初探，對(duì)到訪客戶進(jìn)行系統(tǒng)歸類分析，調(diào)整相應(yīng)定位；■逐步提升銷(xiāo)售均價(jià)，強(qiáng)勢(shì)推出主力戶型；■借助各項(xiàng)軟、硬媒介手段實(shí)施整合推廣，創(chuàng)造全疆熱點(diǎn)效應(yīng)，將項(xiàng)目全面推向市場(chǎng)；（三）強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期■各樓層戶型全面放開(kāi)，持續(xù)穩(wěn)健提升銷(xiāo)售價(jià)格；■利用工程形象進(jìn)度的推進(jìn)，結(jié)合主力媒體的傳播效應(yīng)，順勢(shì)推出系列促銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)一步激發(fā)潛在市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)欲望；■將項(xiàng)目整行銷(xiāo)售順利帶入持銷(xiāo)期；（四）持續(xù)銷(xiāo)售期■充分利用工程形象及文化景觀形象的開(kāi)放式展示，加強(qiáng)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)傳播推廣的力度；■憑借媒介聯(lián)動(dòng)，穿插各項(xiàng)不定期的針對(duì)性促銷(xiāo)活動(dòng)，最大限度地網(wǎng)羅市場(chǎng)空間；■通過(guò)理性攀升，將銷(xiāo)售均價(jià)拉高至理想預(yù)期價(jià)位；（五）尾盤(pán)促銷(xiāo)期■主要結(jié)合策略性促銷(xiāo)，匹配相關(guān)優(yōu)惠折讓或優(yōu)惠饋贈(zèng)手段，重點(diǎn)突出潛在市場(chǎng)領(lǐng)域；■利用現(xiàn)場(chǎng)文化人居品味諧趣盎然的實(shí)景效果，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)濃郁的生活氣息，來(lái)敦促目標(biāo)客戶下定簽約；■全面成功地完成項(xiàng)目最后的清盤(pán)沖刺工作； 根據(jù)烏魯木齊未來(lái)兩年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境情況，我們擬定本項(xiàng)目從一期接受預(yù)訂（2005年8月）至二期掃尾期（2006年12月）結(jié)束先后共計(jì)17個(gè)月； 85％尾盤(pán)促銷(xiāo)期 22％ 主體工程 — 階段性銷(xiāo)售率 其銷(xiāo)售人員遴選招募的原則除學(xué)歷、學(xué)識(shí)考量以外，應(yīng)更注重個(gè)人形象、儀容儀態(tài)、經(jīng)驗(yàn)談吐、應(yīng)變能力及良好的心理素質(zhì)。以此來(lái)組成方陣容齊整的專職坐銷(xiāo)及行銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)。（二）銷(xiāo)售人力隊(duì)伍的準(zhǔn)備促銷(xiāo)禮品■VCD項(xiàng)目介紹碟■戶型手冊(cè)其中專門(mén)設(shè)計(jì)制作：※室內(nèi)形象墻（上配主文案及配圖） 員工更衣室：分設(shè)男女更衣室，設(shè)置在隱蔽部位，設(shè)壁掛式更衣柜；——營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)示系統(tǒng) 銷(xiāo)售職能房：財(cái)務(wù)室、銷(xiāo)售辦公室及儲(chǔ)藏室。 洽談區(qū)：包括洽談桌、洽談椅共10套，用于銷(xiāo)售人員與客戶洽談等活動(dòng)；■功能分布 現(xiàn)場(chǎng)施工通路與銷(xiāo)售通路應(yīng)該完全分開(kāi)，互不影響，便于客戶在舒暢的心情下參觀賣(mài)場(chǎng)及踏勘項(xiàng)目。 營(yíng)銷(xiāo)通路包裝主要指引導(dǎo)客戶進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)的路徑，其主要包括通路組織、地盤(pán)包裝。 項(xiàng)目入市姿態(tài)暨入市形象對(duì)“幸福尚城”整體的品牌弘揚(yáng)及推廣有著舉足輕重的意義。（五）其他因素而本項(xiàng)目統(tǒng)一南北朝向的多層設(shè)計(jì)使得住宅在上述條件上基本沒(méi)有優(yōu)劣區(qū)別，所以局部的價(jià)格差異應(yīng)該體現(xiàn)在樓層差異方面。 本項(xiàng)目常規(guī)戶型設(shè)置種類比較齊全，戶型配比力求合理性與完善性，故擇取兩房作為一個(gè)價(jià)格參照坐標(biāo)，來(lái)擬訂針對(duì)性的房型價(jià)差：（二）樓層差異 （三）走價(jià)指導(dǎo)：認(rèn)購(gòu)期間客戶定購(gòu)享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)由每平方優(yōu)惠100元起，然后以每個(gè)月10元的速度遞減直至開(kāi)盤(pán)之日。（二）配合各個(gè)銷(xiāo)售時(shí)段的依次展開(kāi)以及項(xiàng)目在同業(yè)市場(chǎng)知名度的逐漸提升，價(jià)格會(huì)視彼時(shí)情況作針對(duì)性調(diào)升（包括各階段促銷(xiāo)價(jià)格的綜合調(diào)整），以期最后穩(wěn)健地攀升到預(yù)期理想的心理價(jià)位，即最后售價(jià)達(dá)到2700～2800元/m2的價(jià)格目標(biāo)。 均價(jià)確定: 2450元二、走價(jià)策略通過(guò)烏魯木齊市內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格構(gòu)成的分析，選取地段、質(zhì)素相近、體量相仿的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行比較，得出本項(xiàng)目的價(jià)格界定。（注：有關(guān)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)具體實(shí)施圖紙、方案將在會(huì)同園林設(shè)計(jì)公司進(jìn)行縝密的論證與研究之后，由園林公司專案提交?！獔@藝花木 由于空間的局限性，更應(yīng)充分利用空間的園藝、景觀的營(yíng)造文化氛圍。配合項(xiàng)目整體定位，會(huì)所場(chǎng)館按如下功能配屬來(lái)規(guī)劃（屬底商部分）：（一）常規(guī)型配套※棋牌活動(dòng)室※健身康樂(lè)館※現(xiàn)代美容院（二）個(gè)性化配套※文化藝術(shù)沙龍※激浪網(wǎng)友沙龍※商務(wù)中心※自助型中型