【正文】 　　此案例的關(guān)鍵在于判斷劉某與張某之間的贈(zèng)與關(guān)系是否成立，房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移。 　　劉某將一幢房屋贈(zèng)送給了家鄉(xiāng)的親戚張某，并在簽訂了書(shū)面贈(zèng)與合同的情況下，將房產(chǎn)證一并交付。因此，在處理房地產(chǎn)案件中，房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)應(yīng)是唯一的依據(jù)。那么，應(yīng)不應(yīng)該保護(hù)所謂的影子產(chǎn)權(quán)人呢？ 　　因此，房屋權(quán)屬登記具有強(qiáng)制性，是我國(guó)房地產(chǎn)管理部門實(shí)施的行政管理行為。 　　第5條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。 　　二、法律是否保護(hù)影子產(chǎn)權(quán)人？ 點(diǎn)評(píng): 案情介紹：迫使他不得不騰退房屋，停止?fàn)I業(yè)，其裝修房屋的損失以及停止?fàn)I業(yè)的損失都應(yīng)有張負(fù)責(zé)賠償。 　　王與趙之間的房屋租賃協(xié)議無(wú)效。 　　《民法通則》第66條規(guī)定：沒(méi)有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。張某只是李某房屋的房產(chǎn)代管人，并未授權(quán)其房屋買賣的權(quán)利。張某賠償趙某財(cái)產(chǎn)損失。王與趙之間的租賃協(xié)議無(wú)效； 法院審理如下：幾年后，張某見(jiàn)房屋價(jià)格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽訂了協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。 房屋代管人無(wú)權(quán)出賣其代管的房屋 糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來(lái)軟的，也不能一味動(dòng)硬的。 　　或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說(shuō)了好話，打完電話，裝修工頭老實(shí)了許多，不僅同意打掃地面，還向護(hù)衛(wèi)員道了歉。當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員靈機(jī)一動(dòng)，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護(hù)衛(wèi)員提出先把垃圾打掃干凈，才能把證件還給他們。業(yè)主一走，裝修工頭就給護(hù)衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。 裝修工人弄臟公共場(chǎng)所地面不打掃怎么辦 點(diǎn)評(píng)： 　　護(hù)衛(wèi)員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個(gè)人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。 　　一個(gè)晚上，月朗星稀。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不與賠償。 　　很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個(gè)夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價(jià)值兩萬(wàn)多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。失竊后產(chǎn)生糾紛物業(yè)公司必須承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 法院認(rèn)為： 　　2002年3月，深圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停車場(chǎng)丟失，李某向物業(yè)公司提出索賠。 　　緊急避險(xiǎn)行為因其保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國(guó)法律所認(rèn)可。 案例評(píng)析： 如此撬門物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任 點(diǎn)評(píng)：事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無(wú)遺，令住戶感覺(jué)到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫信予以表?yè)P(yáng)。 　　第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書(shū)面形式向上級(jí)作出全面報(bào)告。 　　整個(gè)事故處理過(guò)程中不斷接到住戶的查詢，但在管理處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無(wú)一投訴；管理處全體職員都主動(dòng)推卻私人事務(wù)，自愿留下協(xié)助工作。 　　增派保安員到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序和協(xié)助工作； 　　張貼通告于大門醒目位置及不斷發(fā)布最新消息； 　　為各崗位保安員配備應(yīng)急燈和手電筒； 　　消防電梯 　　生活用水 　　后備發(fā)電機(jī)須長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行； 　　某日中午約一時(shí)，正值午膳時(shí)間，筆者接獲傳呼，留言為小區(qū)內(nèi)四幢住宅大樓(共約1000戶)突然停電。 四、突發(fā)事件篇 解決難題一招靈的時(shí)候也有,但為數(shù)不多。其上門來(lái)接受教育,辦法巧妙)。 　　據(jù)此管理處采取了一系列新辦法: 案情分析： 　　海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。 　　亂派招貼,被人戲稱為城市的牛皮癌。原告提出減免一個(gè)月管理費(fèi)的請(qǐng)求，屬于雙方的物業(yè)管理合同的范圍，與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系，原告應(yīng)另行主張權(quán)利；原告要求賠禮道歉和賠償精神損失的請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，法院不予支持；原告提出的1元經(jīng)濟(jì)損失賠償獲得法院支持。 　　3月27日，供電局的人要求該公司打開(kāi)配電房的門，但因其不是該公司認(rèn)識(shí)的負(fù)責(zé)本小區(qū)用電管理的工作人員，也未能提供相應(yīng)的工作證件，因此，拒絕打開(kāi)配電房。于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司，要求查找停電原因，但物業(yè)公司告知他：因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。 物業(yè)公司擅自停電 克服人們的劣習(xí),不做宣傳教青工作是不行的,光靠宣傳教育也是不能的。之后,海富花園的綠地中依然游人如織,但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見(jiàn)。同時(shí)把綠地噴灌時(shí)間由早晨改為傍晚,保持人流密度大的時(shí)段內(nèi)綠地清新溫潤(rùn)(說(shuō)明白點(diǎn),就是灑上水。針對(duì)午后至零時(shí)人們出入較多的特點(diǎn),此間的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點(diǎn)負(fù)責(zé)綠地的巡邏,同時(shí)規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地,都要主動(dòng)上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準(zhǔn)物業(yè)管理所必須),把綠地管理擺上重要版面,不留真空。 　　教加大宣傳力度,提高宣傳藝術(shù)。然而,其中也有一些不太自覺(jué)的人,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復(fù)重植,這成為小區(qū)管理中的一個(gè)難題,管理處想了許多辦法,都未奏效。 案情介紹： 從本案的實(shí)際情況來(lái)看，乙的自建房從1996年開(kāi)始，已使用20余年，歸丙繼續(xù)使用后，丙在向中胡同9號(hào)院內(nèi)又無(wú)其他廚房，一旦拆除，勢(shì)必又給丙家正常生活造成影響。區(qū)法院經(jīng)過(guò)審理，判決被告乙、丙在判決生效一個(gè)月內(nèi)將其在向中胡同9號(hào)院內(nèi)的自建房拆除。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風(fēng)采光，雙方爭(zhēng)執(zhí)不一。當(dāng)時(shí)雙方均無(wú)異議。 案情介紹： 物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了，但正因?yàn)槿绱?，又使我們能夠借助方方面面的力量?lái)促成復(fù)雜化問(wèn)題的解決。這一說(shuō)，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說(shuō)服業(yè)主。說(shuō)明物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀，強(qiáng)調(diào)如果我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會(huì)雜亂不堪入目，提醒這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：我今天就要在這里打孔，看你們會(huì)把我怎么樣？此時(shí)，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說(shuō)著風(fēng)涼話，更助長(zhǎng)了業(yè)主的不滿情緒。的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。 點(diǎn)評(píng)： 　　問(wèn)題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)管理公司及時(shí)組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)牖?，污水管的管道?nèi)殘留建筑垃圾，平時(shí)排水量少時(shí)污水尚無(wú)大恙，用水高峰期時(shí)則排水不暢。然后，主管及時(shí)安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時(shí)協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問(wèn)題達(dá)成共識(shí)（三項(xiàng)措施，一氣呵成，這樣積極主動(dòng)地解決問(wèn)題，業(yè)主心中自然就少了怨氣）。 　　去年秋天的一個(gè)上午，3＃樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來(lái)電話，說(shuō)發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏返水，污水已淹沒(méi)大廳的部分木地板，要求即刻處理。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時(shí)已經(jīng)過(guò)了特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會(huì)漏水，所以，在裝修房時(shí)千萬(wàn)要小心，以免破壞了鄰里的安寧。 　　技術(shù)人員進(jìn)入李民室內(nèi)對(duì)其廁所進(jìn)行檢查維修，李民必須提供方便；需要破壞廁所的裝修地面時(shí)，李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶自費(fèi)時(shí)由李民按票據(jù)面額負(fù)擔(dān)；李民拒付時(shí)，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干涉。而被告對(duì)房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。 點(diǎn)評(píng)：修繕隊(duì)也來(lái)看過(guò)，也只是從表面上判斷。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。然而，李民沒(méi)有理睬。此時(shí)，樓下的楊女士家正好無(wú)人居住。 廁所裝修引發(fā)糾紛 　　安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主公約》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的要求，大部業(yè)主是會(huì)遵守小區(qū)的規(guī)定。 　　本小區(qū)是一個(gè)智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時(shí)不間斷巡邏，沒(méi)有必要安裝防盜網(wǎng)。 　　安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺(jué)像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺(jué)。 　　城市花園651B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽(yáng)臺(tái)部分。通常業(yè)主、住戶個(gè)人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國(guó)對(duì)于相鄰環(huán)保關(guān)系沒(méi)有具體規(guī)定，但在《民法通則》中有對(duì)于環(huán)境保護(hù)問(wèn)題民事責(zé)任的規(guī)定。他方通風(fēng)權(quán)來(lái)處理。一方的下列行為應(yīng)視為是對(duì)他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：關(guān)系的下列幾個(gè)方面：這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。 　　判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民法通則》第十八條的規(guī)定：且一旦開(kāi)戶通風(fēng)，油煙味更大。 　　原告王某住在西城區(qū)一個(gè)臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因?yàn)橐_(kāi)一家粵菜飯館，他便安裝了一個(gè)大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。 據(jù)此，仲裁委員會(huì)根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第144條、第145條規(guī)定，確認(rèn)房管所未盡防范職責(zé)，侵害公民身體造成傷害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療及護(hù)理費(fèi)用，同時(shí)充分考慮雙方在本案中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，做出了以上裁決，是恰當(dāng)?shù)摹?審理與評(píng)析:恰巧此時(shí)葉老太下樓行經(jīng)此處，未注意腳下機(jī)關(guān)，一腳踏空造成傷害。究竟誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任呢？居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著：大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。之后管理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著著重調(diào)解的原則向劉宣傳了《民法通則》，《業(yè)主公約》、《管理?xiàng)l例》等，最后劉元意識(shí)轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。 　　劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實(shí)際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。 物業(yè)管理費(fèi)只是一種服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而不是保證或成保險(xiǎn)費(fèi)。因此物管公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。 　　管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當(dāng)時(shí)不在家中，電話聯(lián)系兩小時(shí)后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)部分木地板已被水淹。 　　某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)計(jì)劃，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。 　　3物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費(fèi)用只能作為一項(xiàng)特殊費(fèi)用，無(wú)法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某承擔(dān)合情合理。 　　1王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章制度規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章，王某裝修改造管道未經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)私自請(qǐng)人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)管理的條例理應(yīng)拆除水床。法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。 　　王某系北京鐵建公司的一位公務(wù)員，他購(gòu)買的是小區(qū)多層住宅二樓203，他按自己的意思買了一張水床，并請(qǐng)安裝公司人員為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。 二、裝修篇 點(diǎn)評(píng)：這位業(yè)主卻快速走了過(guò)來(lái)。想一想，小馬心里挺不是滋味的。小馬有點(diǎn)急了，最后按的一下時(shí)間稍長(zhǎng)了一點(diǎn)。 　　去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓2單元時(shí)，忽然發(fā)現(xiàn)101室的防盜門上插著一串鑰匙。跑的次數(shù)多了，說(shuō)的話總能聽(tīng)進(jìn)去。不得已只得到2704業(yè)主說(shuō)明情況，但2704業(yè)主不滿意。 　　一周后的晚9：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺(jué)得原來(lái)商定的時(shí)間過(guò)晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負(fù)。 　　服務(wù)中心了解情況后致電2604業(yè)主張女士，詢問(wèn)事情緣由。 案情介紹： 　　俗話說(shuō)強(qiáng)按牛頭牛不喝水，物業(yè)管理的許多實(shí)踐都證明，沒(méi)有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。 　　與此同時(shí)，管理處還公開(kāi)戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。然而這本來(lái)合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。 案情介紹:正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來(lái)。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書(shū)面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。急于搬出家私的住戶萬(wàn)般無(wú)奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。 案例介紹： 開(kāi)發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時(shí)交款，是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。開(kāi)發(fā)商可以按照購(gòu)房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致。 　　某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開(kāi)發(fā)商組建成立。 點(diǎn)評(píng)：值班人員走后一個(gè)多小時(shí)，維修人員上門處理好了該問(wèn)題。 　　值班人員來(lái)到業(yè)主家，一位中年男子一開(kāi)門便大聲問(wèn)：你能修理嗎？先生，我是負(fù)責(zé)接待報(bào)修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問(wèn)題，做完之后馬上來(lái)您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？值班人員和顏悅色的回答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。約過(guò)了五、六分鐘的時(shí)間，本身是電工的維修班長(zhǎng)巡視回來(lái)了，值班人員立即將剛才的報(bào)修情況向其匯報(bào)。 　　初冬的一個(gè)星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起。 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方參與人之間的關(guān)系要