【正文】 時(shí)，遇到了一件很不舒心的事：開(kāi)發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)。A公司的行為僅符合了一、三要件，且無(wú)因管理的管理人除了要求償還必要的費(fèi)用外，不得向受益人索取報(bào)酬或者變相索取報(bào)酬。 但如果同時(shí)參照《民法通則》中的無(wú)因管理，本案就較容易解決了。認(rèn)為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無(wú)據(jù)，對(duì)業(yè)主也不具有約束力。 業(yè)主不服上述判決，提起上訴。 　　A公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的B公司同意，接替B公司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。該案例中的管理員吸取了搞錯(cuò)業(yè)戶(hù)姓名的教訓(xùn)，事后不僅記住公司名稱(chēng)、總經(jīng)理的姓名，也記住了與物業(yè)管理有來(lái)往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。 　　管理員從此吸取教訓(xùn)，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶(hù)、近百位要員（上自總經(jīng)理，下至與物業(yè)公司有關(guān)的一些部門(mén)總管、經(jīng)辦人）的姓名都背得滾瓜爛熟。 物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒(méi)有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。 　　案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個(gè)人原因引起的意外傷害問(wèn)題。 　　經(jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實(shí)施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因?yàn)樽约好吭露冀晃飿I(yè)管理費(fèi)，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費(fèi)用及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。仿佛物業(yè)公司一說(shuō)管理，就是想凌駕于客戶(hù)之上似的。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買(mǎi)來(lái)一個(gè)帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。 　　就此問(wèn)題，管理處主管上門(mén)找該店老板溝通，沒(méi)用多說(shuō)，老板就表明態(tài)度，馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料袋棄置于垃圾桶內(nèi)。期限到了，物業(yè)管理部門(mén)將其通訊線(xiàn)路從接線(xiàn)大盤(pán)上摘除。據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的過(guò)錯(cuò)行為承擔(dān)主要責(zé)任。 　　第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房?jī)?nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道。 　　第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。 在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？ 四、突發(fā)事件篇物業(yè)管理實(shí)操案例37篇目錄2篇 案例介紹： 法院判決： 　　第一：物業(yè)管理單位的行為具有違法性。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在故意。被告物業(yè)管理單位雖未及時(shí)修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)措施，但已盡到了及時(shí)警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。 　　一般情況下，對(duì)欠租租戶(hù)的處理要依據(jù)1998年建設(shè)部《關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)則》規(guī)定：對(duì)欠租人先進(jìn)行書(shū)面催租，如果沒(méi)有得到有效回應(yīng)，則以書(shū)面形式說(shuō)明期限，并采取措施，這類(lèi)措施的實(shí)施要堅(jiān)決有效，要有層次，要能夠解決問(wèn)題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。 如何處理商戶(hù)的違規(guī)行為向老板提出，請(qǐng)他們?cè)诘陜?nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店員工提出來(lái)倒掉。其實(shí)管理也是服務(wù)，像處理類(lèi)似事情能說(shuō)不是管理嗎？像類(lèi)似的事情不去大膽管理行嗎？當(dāng)然管理可以高于服務(wù)之中。后來(lái)，有個(gè)新公司進(jìn)場(chǎng)沒(méi)幾天，管理員通過(guò)各種渠道得到了業(yè)?quot。這一件小事說(shuō)明了物業(yè)管理處處都有文章可做。雖然開(kāi)發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前，A公司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。業(yè)主根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第3條第4款規(guī)定本條例所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)?！睹穹ㄍ▌t》第92條沒(méi)有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或服務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用。 點(diǎn)評(píng)：在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，就提供了有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買(mǎi)賣(mài)合同的附件，則要認(rèn)真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。 　　胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。 　　開(kāi)發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。 判決結(jié)果：班長(zhǎng)說(shuō):這個(gè)業(yè)主性子比較急，用電話(huà)解釋恐怕不行，我替你一會(huì)，你先上樓看一下。 業(yè)主房款未還清 案例分析： 　　去年9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶(hù)想要搬出一部分家私。這位租住戶(hù)覺(jué)得管理處的建議合情合理，便欣然接受。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶(hù)的情緒，有償進(jìn)行戶(hù)內(nèi)維修也就容易落實(shí)下去。 　　一天晚11：30分，現(xiàn)代城某樓2704房業(yè)主陳女士投訴2604房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。物業(yè)公司本著負(fù)責(zé)的態(tài)度，電話(huà)詢(xún)問(wèn)張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學(xué)的孩子，但遭到張女士的拒絕。 點(diǎn)評(píng)：這一定是業(yè)主一時(shí)疏忽，開(kāi)門(mén)后忘記把鑰匙取下來(lái)了，樓上還有好幾家正在裝修，萬(wàn)一被進(jìn)進(jìn)出出的人拿走……想到這里，小馬走過(guò)去按響了101室的門(mén)鈴。 　　人們都說(shuō)辦了好事，終有好報(bào)，但辦了好事后一時(shí)受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實(shí)中也是經(jīng)常有的。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶(hù)供水問(wèn)題嚴(yán)重不足。 　　物業(yè)公司在調(diào)解事時(shí)中做出的一切有效行為費(fèi)用由王某承擔(dān)。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。 點(diǎn)評(píng)：同時(shí)，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。 裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛 　　某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會(huì)受理此案后查明：惠民路某號(hào)舊里弄房屋系房管部門(mén)直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴(yán)重，房管所接居民報(bào)修后正派修理。 　　這個(gè)案例涉及的是出租人修繕?lè)课輹r(shí)疏于防范的法律責(zé)任問(wèn)題。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來(lái)是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開(kāi)，就會(huì)有油煙竄進(jìn)王某的房間里。不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助公平合理的精神，正當(dāng)確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。所謂相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對(duì)自己所有或占有、使用、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時(shí)，享有的要求對(duì)方給予必要便利的權(quán)利。 　　相鄰?fù)L(fēng) 　　3）因相鄰一方長(zhǎng)期存在的原因而迫使相鄰他方無(wú)法正常開(kāi)啟窗戶(hù)，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶(hù)處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶(hù)。管理員接到通知后立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說(shuō)小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。 案情介紹:為此，雙方產(chǎn)生矛盾。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的處理表示滿(mǎn)意。 　　聰明的人不是不犯錯(cuò)誤，而主管正在處理一項(xiàng)事務(wù)，便安排護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。聽(tīng)完主管這番入情入理的話(huà)，雖說(shuō)業(yè)主還是沒(méi)有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅(jiān)持。這就給物業(yè)管理人員出了一個(gè)題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。 　　根據(jù)河南省《住宅室內(nèi)裝飾裝修的管理辦法》規(guī)定：不能搭建影響他人通風(fēng)、采光、有礙觀瞻的建筑物。 　　海富花園前原來(lái)有一片敞開(kāi)式綠地。首先將警示牌由通道旁移至人們時(shí)常穿越、逗留的綠地中,同時(shí)將警示語(yǔ)由刺眼的請(qǐng)勿踐踏草地、違者罰款更改為動(dòng)心的足下留情、春意更濃，讓人舉目可及怦然心動(dòng)。灑了水,請(qǐng)你坐,你會(huì)去坐嗎?),使人們盡享自然,而又無(wú)法作出石筍系馬等煞風(fēng)景之舉。既要講道理,使之不想,又要有相關(guān)的強(qiáng)有力措施,使之不能、不敢。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出強(qiáng)烈交涉，但無(wú)任何效果。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過(guò)程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到大街小巷。 　　實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一、是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶(hù)提供服務(wù)的某些人員順便所為；二、是以探訪(fǎng)名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶(hù)親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個(gè)別住戶(hù)刻意所為(全面探明原因,才好逐個(gè)對(duì)癥下藥)。 　　教為先。 　　采取這些辦法以后,雖說(shuō)還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為減少。 小區(qū)內(nèi)突然停電 案情分析： 　　大樓整體安全會(huì)受影響，隱患因停電而存在； 　　后備發(fā)電機(jī) 　　安排保安員持應(yīng)急燈和手電筒于消防樓梯處護(hù)送低樓層住戶(hù)上下。 　　安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶(hù)注意治安和消防安全。 　　在整個(gè)修復(fù)工作過(guò)程中，有這樣幾件事：就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶(hù)的信件，打開(kāi)一看，竟然不是投訴信而是表?yè)P(yáng)信。 案情介紹： 　　管理處的行為符合緊急避險(xiǎn)的情況。 　　管理處為了他人（王小姐及其他住戶(hù)）的利益免受正在發(fā)生的損害，在無(wú)法及時(shí)與您聯(lián)系的情況下將房門(mén)撬開(kāi)進(jìn)行維修，完全符合緊急避險(xiǎn)的條件。 五、保安、公共秩序篇 　　被告收取原告停車(chē)場(chǎng)費(fèi)時(shí)明確注明收取的是車(chē)位租金，故無(wú)證據(jù)證明雙方之間存在車(chē)輛保管關(guān)系，而是車(chē)位有償使用關(guān)系，判決物業(yè)公司不承擔(dān)丟車(chē)之民事賠償責(zé)任。 　　車(chē)輛保管關(guān)系是車(chē)主與停車(chē)場(chǎng)形成的車(chē)輛寄存與保管的合同關(guān)系。 　　停車(chē)場(chǎng)服務(wù)收費(fèi)的性質(zhì)是保管收費(fèi)。 案情介紹： 醉酒違規(guī)這三個(gè)人滿(mǎn)嘴酒氣，已呈醉態(tài)，恐怕一時(shí)難以理喻。 人們常說(shuō)打酒找提瓶子的要錢(qián)，很多時(shí)候大家都是按照這個(gè)常理處理問(wèn)題。由于裝修材料不允許放在大堂，護(hù)衛(wèi)員拒絕了他們。護(hù)衛(wèi)員看他們忙活一陣，干得差不多了，就把出入證給了他們，并說(shuō)：天也不早了，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們打掃吧！裝修工頭一聽(tīng)，立即拿出50元錢(qián)說(shuō)：那謝謝您，說(shuō)實(shí)在了，工人們今天也太累了，50元錢(qián)雖然不多，就當(dāng)作給您的勞務(wù)費(fèi)吧！當(dāng)然，護(hù)衛(wèi)員沒(méi)有收他們的錢(qián)。 案情介紹: 　　未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。 　　張超越代理權(quán)代為出賣(mài)房屋，未得李追認(rèn)，應(yīng)承擔(dān)因此造成的責(zé)任。 　　1996年，外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)得商品房一套（1996年，外地人不得在北京購(gòu)買(mǎi)商品房）。 我國(guó)的《民法通則》第71條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)。依法登記的房屋權(quán)利受?chē)?guó)家法律保護(hù)。 　　在現(xiàn)實(shí)中，有些人為了達(dá)到其特殊的目的，如規(guī)避當(dāng)?shù)厣唐贩夸N(xiāo)售的有關(guān)法律規(guī)定，以他人的名義購(gòu)買(mǎi)內(nèi)部職工房、內(nèi)銷(xiāo)商品房、特困補(bǔ)助房、經(jīng)濟(jì)適用房等，從而出現(xiàn)了所謂的影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人。 　　其次是由于如果司法部門(mén)認(rèn)可了影子產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)，也就是對(duì)其各種惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行了追認(rèn)，從而保護(hù)了影子產(chǎn)權(quán)人的違法所得，使其違法行為合法化。張某一家搬進(jìn)該房屋6個(gè)月后，因該房年久失修，產(chǎn)生傾斜，影響到鄰居家的房屋，鄰居提出賠償要求，張某以該房尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)應(yīng)由劉某負(fù)責(zé)為由，予以拒絕。 案例評(píng)析： 　　因此商品房房地產(chǎn)案件的處理應(yīng)以各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的房地產(chǎn)證為依據(jù)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題屬于要式契約，我國(guó)對(duì)于這種不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做出了明確的登記制度。對(duì)于這類(lèi)案件房產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定問(wèn)題目前存在較大的爭(zhēng)議。物權(quán)的排他性是指一物之上不能有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的物權(quán)，即一物一權(quán)。像李某這樣借他人名義買(mǎi)房的事情，在法律上是否受保護(hù)？趙誤租了張出賣(mài)給王的港務(wù)，并投資進(jìn)行裝修，該買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效和租賃合同的無(wú)效。 　　張某超越代理權(quán)而與王某訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，未經(jīng)房主追認(rèn)，該合同無(wú)效。 　　當(dāng)其外遷時(shí)，便將產(chǎn)權(quán)證書(shū)和房屋一起交其堂叔張某代管，并告知他說(shuō)幾年后還回來(lái)，不要賣(mài)房。 點(diǎn)評(píng)： 　　裝修工人只好連夜搬運(yùn)，材料運(yùn)完之后，他們沒(méi)有清掃垃圾就想離開(kāi)。說(shuō)完即俯身將一個(gè)個(gè)被踢倒的路標(biāo)扶起來(lái)，放置好（沒(méi)有硬性要求搗亂者自己去恢復(fù)原狀，此時(shí)此地，是種恰當(dāng)?shù)倪x擇，它避免了可能發(fā)生的沖突）。 案情介紹： 　　陳某入住小區(qū)時(shí)，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。 　　停車(chē)場(chǎng)保管收費(fèi)應(yīng)承擔(dān)保管責(zé)任。車(chē)輛保管關(guān)系與車(chē)位有償使用關(guān)系在車(chē)輛的寄存行為上是相同、一致的。 　　如果被告收取停車(chē)場(chǎng)費(fèi)用是服務(wù)費(fèi)，即可證明雙方之間存在車(chē)輛保管關(guān)系。 案情介紹:受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償?quot。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無(wú)遺，令住戶(hù)感覺(jué)到所居住的物業(yè)有此專(zhuān)業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫(xiě)信予以表?yè)P(yáng)。在盛情難卻的環(huán)境下，員工只能道謝后接受； 　　修理工作在緊張地進(jìn)行，不幸地由于零配件的供應(yīng)及技術(shù)性問(wèn)題，故障不能在預(yù)計(jì)時(shí)間內(nèi)完成。 　　電梯使用高峰期 　　管理處針對(duì)以上問(wèn)題，逐一做出相應(yīng)措施： 　　水泵不能運(yùn)轉(zhuǎn)，約1~2小時(shí)后水箱用盡后會(huì)出現(xiàn)停水； 案情介紹： 點(diǎn)評(píng)：騙39。 采取措施： 　　被告只是物業(yè)管理企業(yè)，并非供電部門(mén)，其無(wú)權(quán)以任何理由對(duì)原告采取停電措施，否則即構(gòu)成侵權(quán)。業(yè)主認(rèn)為被告利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來(lái)生活的極大不便，請(qǐng)求法院判決被告排除供電妨害，并向原告賠禮道歉，減收一個(gè)月管理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損失1元和精神損失費(fèi)749元。 　　三招并用,效果顯現(xiàn)。 　　管配足護(hù)衛(wèi)力量,強(qiáng)調(diào)全員管理。春、夏、秋的傍晚時(shí)分,眾多住戶(hù)和游客都喜歡在這里駐足小慧,裝點(diǎn)深南東路上這道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。 　　本案涉及的是相鄰關(guān)系中通風(fēng)、采光問(wèn)題，解決問(wèn)題的關(guān)鍵是能否任